Изменения кадастровой стоимости земельных участков

Почему кадастровая стоимость оказывается завышенной?

Кадастровая стоимость – это оценка, даваемая на основе определенных критериев, государственной комиссией. Согласно земельному законодательству кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной.

На практике дело обстоит иначе. Обусловлено это следующими причинами:

• Проведение кадастровой оценки недвижимости 1 раз в 5 лет. За это время цена земельного участка может значительно уменьшиться. Например, в результате стихийного бедствия.
• Массовая оценка. Оценочные мероприятия охватывают большое количество объектов недвижимости. При проведении процедуры применяются усредненные данные. Поэтому цена ЗУ может оказаться выше или ниже рыночной.
• Намеренное завышение цены недвижимости с целью пополнения бюджета государства.
• Внесение неверных данных. Например, перепутали год постройки здания.
• Компьютерный сбой или ошибки.

Такие проблемы вызывают негодование среди населения. Для решения предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости в административном и судебном порядке.

Изменение процедуры определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости – процедура трудоемкая. На нее уполномоченные организации тратят не меньше полугода. Законодатель выделяет три основных этапа ГКО:

1. Принятие решения о проведении ГКО.

2. Проведение оценки, подготовка отчета (с учетом подачи замечаний на предварительный отчет и согласовательных процедур).

3. Утверждение результатов ГКО.

Текущее законодательство устанавливает, что переоценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Новый закон предусматривает иную периодичность проведения ГКО – один раз в четыре года (в городах федерального значения – один раз в два года). Это правило вступит в силу с 1 января 2022 г. в отношении земельных участков и с 1 января 2023 г. в отношении иных объектов недвижимости. Отмена максимальных и минимальных сроков периодичности проведения ГКО призвана уравнять все субъекты, так как в некоторых одинаковых по статусу субъектах оценка проводится чаще, чем в других.

В действующем законодательстве отсутствует ответственность за нарушение сроков проведения ГКО, и в некоторых субъектах они серьезно нарушаются. Так, в Самарской области последняя переоценка объектов капитального строительства была проведена еще в 2013 г. Справится ли новый закон с данной проблемой – покажет время.

Полномочия по определению кадастровой стоимости все так же возложены на специально созданные бюджетные учреждения, подотчетные Росреестру. Но новый закон существенно расширяет полномочия ГБУ как на стадии проведения ГКО, так и при пересмотре кадастровой стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно двумя способами, используя кадастровый номер:

• Через кадастровую карту. Нужно зайти на официальный портал Росреестра и перейти в раздел «Публичная кадастровая карта» в левом верхнем углу вводится кадастровый номер, затем высвечивается объект, его описание, а из полученной информации определяется стоимость.
• Из выписки ЕГРН. Справку заказывает кадастровый инженер (данные указываются на первой странице), также сделать это можно самостоятельно через личный кабинет на сайте Росреестра.

Основанием для пересмотра кадастровой стоимости станет то, что она значительно выше рыночной и при её определении были использованы недостоверные сведения.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость устанавливают государственные бюджетные учреждения (ГБУ), если такого учреждения по региону нет, эту функцию выполняют организации, состоящие в СРО. Происходит сбор ценообразующих факторов, которые сгруппированы в зависимости от объекта оценки (земельный участок, капитальный объект) и используются методические указания. Например, при оценке зданий, сооружений или машиномест учитывается площадь, плотность застройки, этажность и материалы конструкций. Информация об инженерных коммуникациях, местоположении и инфраструктуре.

Такие сведения берутся из Росреестра, после чего происходит расчёт с помощью массового подхода, когда вся недвижимость распределяется на группы, по которым устанавливается кадастровая стоимость. Чтобы получить разъяснение по методике, использованной во время оценки, заинтересованному лицу требуется направить заявление в региональное ГБУ с интересующим запросом. В течение 30 дней будет получен ответ с указанием ценообразующих факторов и подхода при расчёте.

Пошаговая инструкция при обращении в комиссию ГКН

1. Административным способом, при обращении в комиссию ГКН.
2. Обращением в суд после проведения административной процедуры решения.

Для того чтобы ваше заявление о переоценке ЗУ было рассмотрено административным способом, то есть уполномоченной комиссией, обратитесь в местное отделение кадастра и картографии того региона, к которому относится участок, подлежащий переоценке. Обращение может быть личным или посредством пересылки необходимых документов и их копий заказным письмом с вложенной в него описью.

Заявление должно быть написано по специальной форме, которую можно найти на официальном сайте Росреестра или составлено непосредственно при обращении к специалисту по кадастровым вопросам. В нём должны содержаться следующие сведения:

• все данные правообладателя ЗУ;
• его контактные данные для обратной связи;
• реквизиты (для юр. лиц).

В основной части заявления указывается причина заявления о пересмотре земель и основания, которые подтверждают правомочность переоценки. Текст заявления должен быть лаконичным и чётким, с опорой на аргументы требующие переоценки стоимости.

Заявление может быть подано исключительно правообладателем участка с предоставлением паспорта. Если от его имени действует представитель – им должна быть представлена удостоверенная нотариусом доверенность.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• удостоверенная нотариусом копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа;
• документы, подтверждающие недостоверность используемых сведений при переоценке ГКН стоимости участка;
• положительного экспертного заключения об оценке от независимой экспертизы по оценочной деятельности;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Обозначенные документы необходимо передать вместе с заявлением под расписку о получении кадастровому специалисту. Без указанных документов заявление к рассмотрению принято не будет. На рассмотрение заявления потребуется срок приблизительно в 40 календарных дней, в число которых входят сроки:

• на рассмотрение вопроса о принятии заявления;
• рассмотрение заявления;
• уведомление о принятом комиссией решении.

Обратите внимание на то, чтобы ваша претензия на переоценку, установленную ГКН, не отличалась в сторону увеличения или уменьшения более чем на 30% от установленной суммы

Платим пошлины

Размер пошлины для внесения исправлений в записи кадастра, в том числе – допущенные сотрудниками ГКН составляет 350 рублей. За получение нового кадастрового паспорта с актуальными данными о кадастровой стоимости участка вам придётся заплатить ещё 200 рублей.

Если вы будете решать вопрос в суде, государственная пошлина за подачу искового заявления составит 200 рублей. Для юридических лиц расценки по оплате государственной пошлины будут несколько выше.

Основания для пересмотра

Изменения в налоговом законодательстве, связанные с введением кадастровой стоимости в качестве базы для расчета платы в казну, привел к значительном росту налогов с граждан и организаций. В некоторых случаях плата за владение наделом земли выросла в десятки раз.

Причины роста платежей:

• база по расчету земельного налога приближена к рыночной стоимости;
• допущены ошибки при оценке участка.

Аналогичное правило действует, если заинтересованное лицо оспаривает результаты госоценки для снижения платы за аренду участка, выкупа земли и иных целей.

Под ошибками при определении стоимости земли понимают:

• неправильное указание физических характеристик объекта;
• арифметические просчеты;
• ошибочное применение данных;
• неверное определение оценщиком условий, влияющих на цену надела, — расположения участка, категории земель, разрешенного использования, нахождения в границах зон с особыми условиями и др.

Для проверки правильности оценивания земли государством, необходимо запросить документы у оценщика, на основании которых производился расчет. Пакет бумаг можно получить в территориальном подразделении Росреестра.

Для снижения результатов госоценки из-за превышения рыночной цены необходимо заказать отчет профессиональному оценщику. В качестве последнего могут выступать как граждане, подтвердившие свою квалификацию, так и оценочные агентства, отвечающие требованиям закона «Об оценочной деятельности в РФ». Рыночную цену следует определять на день проведения госоценки.

Этапы определения стоимости земельного участка

Ценность любого участка определяется согласно конституционным нормативам:

1. Согласно законодательству оценка земли должна осуществляться каждые 5 лет, естественно, существует множество территорий, оценка которых проводилась много десятков лет назад. Однако это неверно, так как земля может терять или приобретать свою ценность, а значит и назначение, связано это с множеством факторов – территориальное размещение, наличие или отсутствие ресурсов и прочее.
2. Перед оценкой площадей формируются списки, которые указывают на необходимость проведения кадастровой оценки, а уже потом согласно перечню проводятся работы.
3. В результате составления списков и новых карт специалисты выезжают на местность для выполнения оценочных мероприятий, а также сравнения данных в картах с расположением по факту, однако наличие новых данных не всегда гарантирует точность определения стоимости.

Выполнение расчета

Важно: все мероприятия по определению кадастровой стоимости совершаются согласно классификации из 17 видов разрешенного пользования, описанных в Конституции.

Единица измерения — это удельная величина за 1 кв. метр.
Стоимость участка зависит от вида разрешенного использования, к примеру, квадратный метр участка под застройку будет иметь самую высокую цену. Если участок предназначен одновременно для нескольких видов, берется величина вида превосходящего по метражу

Также может определяться удельная величина согласно таким же площадям, расположенным на данной местности.
При определении стоимости во внимание берутся постройки на участке, однако если их нет, то цена может определяться согласно любому желаемому виду.
Так же в ходе определения кадастровой стоимости устанавливается налог на землю.
При расчете величины берется во внимание и принадлежность участка к зоне радиоактивного загрязнения или санитарной зоне.

Чтобы более подробно узнать вид площади и построек необходимо обратиться в органы местной власти или к специалистам. Вся консультация по поводу уточнения вида и прочих деталей должна предоставляться бесплатно.

Где и как узнать кадастровую величину

Чтобы узнать кадастровую стоимость необходимо иметь на руках:

• Паспорт;
• Документы на владение землей;
• Заявление.

С данными документами следует обратиться в кадастровую службу, после чего специалисты выедут на местность, сделают замеры, проведут анализы и выдадут владельцу корешок, где и когда можно забрать готовый документ.

Важно: такой документ обязательно должен иметь печать и подпись руководителя, он является официальной бумагой доступной к предоставлению в различных инстанциях. Чтобы посмотреть кадастровую стоимость онлайн необходимо ввести адрес участка или кадастровый номер на сайте Росреестра, данная услуга бесплатная.

Чтобы посмотреть кадастровую стоимость онлайн необходимо ввести адрес участка или кадастровый номер на сайте Росреестра, данная услуга бесплатная.

Форма ввода адреса участка несколько неудобна и усложнена наличием ненужных полей, так что лучше воспользоваться формой для введения кадастрового номера, если его нет под рукой или владелец его не знает нужно:

• Перейти на сервис ktotam.pro;
• Заказать выписку из ЕГРП, заполнив форму.

Важно: кадастровый номер доступно увидеть только, если сделка с недвижимостью совершалась после 2000 года. С помощью кадастрового номера можно узнать также кому принадлежит конкретный земельный участок — больше информации об этом содержится тут. На этом же сайте доступно посмотреть кадастровую стоимость и по адресу имущества

На этом же сайте доступно посмотреть кадастровую стоимость и по адресу имущества.

Образец справки о кадастровой стоимости земельного участка.

Когда нужна переоценка

Помимо спорных вопросов, указанных выше, необходимость сделать перерасчет возникает в случаях:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

изменения целевого назначения участка (участков);
объединения нескольких участков или разделения одного на несколько отдельных;
нанесения ущерба недвижимой площади (зачастую почве, что важно при сельскохозяйственных работах).

Процесс изменения

• состояние почвы, а именно её плодородного слоя;
• наличие различных ландшафтных дефектов – оврагов, обрывов, болот;
• публичный сервитут.

С наличием упомянутого земельный участок подлежит оценке по определенным формулам, так как стандартные для него не подходят по причине снижения эффективности расчетов подобным способом.

Наличие одного из минусов в значительной степени снижает процент полезного использование ЗУ, что является одной из весомых причин, указывающих на необходимость срочной переоценки.

Если при стандартной «общей оценке» земельного участка комиссия не принимает во внимание упомянутые факторы, это считается основанием для обращения за переоценкой

Причины

1. Постановка ЗУ на учет в Росреестре.
2. Нанесение вреда участку посредством повреждения плодородного слоя земли в результате боевых действий, стихийных катастроф или пожара.
3. При незаконном повышении кадастровой суммы в результате произведенной ревизии.

Благоустройство территории способно повысить её стоимость, как и организация соответствующей инфраструктуры. Напротив, если речь идет об утрате преимуществ, стоимость снижается, но это не происходит автоматически. Собственник должен собрать определенные документы.

Причины изменения кадастровой цены

На вопрос будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2022 году, ответ неоднозначен. Он определяется тем, к какой категории разрешенного пользования относится территория, место ее расположения. Несмотря на введенный мораторий, переоценка земельных наделов в 2022 году может проводиться по инициативе собственников или администрации поселения. Владелец участка может, обратившись в Росреестр, инициировать переоценку в случаях:

• если цену участка определяли в 2013 году, в 2022 требуется это делать снова.
• неудовлетворенности итогами оценки, независимо от проведения массовой государственной переоценки.
• изменения каких-либо характеристик участка.

По решению органов власти внеочередная переоценка может проводиться в случаях:

1. изменения площади участка пи объединении его с другим;
2. проведения межевания;
3. изменения цели землепользования;
4. ввода в эксплуатацию построенного объекта;
5. развития инфраструктуры, повышающей спрос на землю: построенной дороги, подведенного электроснабжения, возведенных объектов соцкультбыта;
6. изменения рыночных текущих цен.

Законом, принятым ГД РФ, власти Севастополя, Москвы, Санкт-Петербурга вправе через суд оспаривать кадастровую цену территории, если собственник, по их мнению, уменьшил ее умышленно через Комиссию до очень низкого значения, а земля не является муниципальной.
Иначе говоря, если владелец территории сочтет результат ее оценки высоким, обратится в Комиссию или сразу в суд и снизит кадастровую цену, администрация получит право оспаривать это решение через ту же Комиссию и суд.
По определению Конституционного суда РФ администрация муниципального образования имеет законное основание оспаривать решение Комиссии, когда переоценка проведена по обращению собственника. Муниципалитет теряет налоговые потоки в бюджет и заинтересован в их увеличении.Владельцы земельных наделов на 2022 г. могут ожидать увеличения их кадастровой цены:

• когда у администрации поселения появятся основания для плановой оценки,
• если она через Комиссию или суд оспорит текущую стоимость,
• появятся иные причины, такие как межевание, объединение участков, ввод в эксплуатацию новых объектов и т.д.

Собственник участка также имеет право изменить его кадастровую цену, подав в Росреестр заявление о ее пересмотре. Начинать эту процедуру следует в тех случаях, если есть серьезные основания для таких действий, а именно:

1. использование недостоверных сведений об участке при определении его кадастровой стоимости;
2. ошибки технические при внесении данных о цене и иных параметрах участка в реестр;
3. кадастровая цена территории определена на ту же дату, что и рыночная, и они значительно отличаются.

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

Основные факторы влияющие на кадастровую стоимость земельного участка

1. Вид разрешенного использования

Вид разрешенного использования для некоторых из земельных участков может быть уже установлен.

Например, земельный участок был предоставлен в пользование или в собственность в 1993 году. В свидетельстве на землю указано, что данный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Бывает так, что вид разрешенного использования на земельный участок не установлен. Земельный участок предоставлен в 1993 году в собственность, но в документе (свидетельстве) на право собственности на землю не указан вид разрешенного использования. Тогда собственнику или пользователю данного земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления (орган государственной власти) с заявлением об определении вида разрешенного использования конкретного земельного участка.

Следует знать, что отнесение конкретного земельного участка к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам:

– в случае наличия на конкретном земельном участке возведенных (построенных) объектов недвижимости, разрешенное использование такого земельного участка должно соответствовать функциональному назначению строения. В свою очередь, назначение строения можно определить по записи в документах по технической инвентаризации.

Например, в техническом паспорте на здание указано, что оно имеет назначение -«офис». Следовательно, земельный участок следует отнести к группе №7 (с видом разрешенного использования) для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Например, на интересующем нас земельном участке расположено два здания. Одно из зданий имеет запись в техническом паспорте о виде своего функционального использования – «офис», второе здание имеет запись – «производственное помещение». Тогда вид разрешенного использования будет определен на земельный участок, расположенный под данными зданиями следующим образом: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «Для размещения производственных и административных зданий».

В том случае, когда земельный участок не застроен, то устанавливается один из 17 видов разрешенного использования, при этом учитываются требования градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Теперь о том, как осуществляется определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков.

1. Субъектом Российской Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки всех земельных участков, расположенных на его территории.
2. Росреестром (управлением по соответствующему субъекту) составляются списки земельных участков, подлежащих оценке. В данном списке отражаются такие характеристики земельного участка, как: площадь участка, место расположения участка, наличие или отсутствие на участке строений, в случае наличия строений на участке, указывается их назначение.
3. Росреестр привлекает оценочную организацию, которая определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и для каждого из видов разрешенного использования. За основу берется среднерыночная стоимость земельных участков в конкретном квартале с определенным видом разрешенного использования

Также принимаются во внимание средние рыночные цены стоимости объектов недвижимости (строений), расположенных на данных земельных участках. Иными словами, удельный показатель – это средняя рыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
4

Результаты кадастровой оценки утверждаются нормативным актом субъекта Российской Федерации.
5. Утвержденные результаты кадастровой оценки вносятся в систему кадастрового учета соответствующего управления Росреестра по конкретному субъекту Российской Федерации.

В соответствии с действующим законодательством, кадастровая оценка земельных участков должна проводится не реже одного раза в пять лет.

Очередная кадастровая оценка земельных участков в Москве должна быть окончена не позднее декабря 2012 года. Поэтому , можно предположить, что при проведении новой кадастровой оценки стоимость земли в Москве, цена земли значительно подрастет, ввиду ее востребованности.

Процесс изменения

Любой земельный участок отличается своими индивидуальными особенностями. Иногда встречаются и существенные минусы, которые могут относиться к одной из категорий:

• состояние почвы, а именно её плодородного слоя;
• наличие различных ландшафтных дефектов – оврагов, обрывов, болот;
• публичный сервитут.

С наличием упомянутого земельный участок подлежит оценке по определенным формулам, так как стандартные для него не подходят по причине снижения эффективности расчетов подобным способом.

Если при стандартной «общей оценке» земельного участка комиссия не принимает во внимание упомянутые факторы, это считается основанием для обращения за переоценкой

Причины

Существует несколько ситуаций, при которых налогоплательщик, являющийся собственником ЗУ, имеет право не оспаривание установленной кадастровой стоимости:

1. Постановка ЗУ на учет в Росреестре.
2. Нанесение вреда участку посредством повреждения плодородного слоя земли в результате боевых действий, стихийных катастроф или пожара.
3. При незаконном повышении кадастровой суммы в результате произведенной ревизии.