Как перевести землю из огородничества в ИЖС: порядок действий и цена вопроса

Как изменить категорию участка и когда это может потребоваться

Каждый участок может быть использован только в соответствии с назначением, которое напрямую связано с установленной категорией.

Например, сельскохозяйственные земли могут быть использованы для растениеводства и животноводства, а на землях населённых пунктов разрешается строить малоэтажные дома, многоэтажные, а также вспомогательные постройки.

При этом собственник может иметь другие цели на имеющийся надел. Законодатель предусмотрел, что изменение категории возможно. Так, порядок определяется Федеральным законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Процедура заключается в подаче ходатайства в администрацию муниципального образования. Специальной формы документа нет, но в нём обязательно должна быть отражена информация:

нынешняя категория и та, которая необходима заявителю;
кадастровые данные надела;
обоснования для изменения данного параметра;
указание на право заявителя, например, участок является собственностью или лицо выступает в качестве нанимателя.

Скачать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (образец/бланк)

Результат рассмотрения заявления – вынесение акта перевода в другую категорию (в случае принятия положительного решения). Далее этот акт передаётся в Росреестр администрацией, которая рассматривала ходатайство.

Администрация муниципального образования принимает такие заявления в случае, если выступает собственником земли или участок находится в частной собственности у самого заявителя. В противном случае обращаться нужно к первоначальному владельцу, например, к Правительству РФ.

Один из самых сложных вопросов возникает тогда, когда владелец хочет присвоить наделу категорию населённого пункта или наоборот, вывести из неё. Такой случай влечёт изменение границ муниципального образования.

Ссылка на документ: «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

Как перевести землю сельхозназанчения в ИЖС?

Порядок действий следующий:

Подготовить необходимый пакет документов;
После того как все документы подготовлены, написать ходатайство, где собственно гражданин и излагает причину, почему эту землю нужно перевести в ИЖС;
И только после этого документы передаются в муниципальный орган. На этом уровне уже рассмотрение документов и соответственно принятие решения.

Документы

После того как будет заключен договор купли земли, гражданин сможет задуматься о строительстве будущего дома. Но перед этим еще целый ряд процедур, которые нужно выполнить неукоснительно и одна из них – изучение акта ввода на землю.

В этом указывается возможность строительства на этой территории. Если же это не прописано, то сразу возникает необходимость менять назначение участка. И тогда также подается ходатайство о переводе земель.

Чтобы это выполнить, нужны следующие документы:

Ходатайство. Для этого необходимо обратиться в администрацию села или же той территории, к которой принадлежит земля и предоставить прошение о ее переводе в другую категорию.Ходатайство, которое пишется от руки собственника;
Требуется справка из кадастровой палаты;
Ксерокопия паспорта;
Документ, который доказывает права на имущество;
Решение правообладателя на землю, о том что будет проводиться смена назначения участка. Предоставлять документ этот нужно в письменной форме.

Ходатайство содержит в себе следующую информацию:

Описываются основания, по которым эту землю необходимо перевести в ИЖС;
Указываются границы участка;
Прилагается номер участка по документам садоводческого общества или же дачного кооператива;
Указывается номер, который выдали в кадастровом отделе;
Указывается назначение земли, которая числится в настоящее время;
Собственник указывает категорию, в которую переводят участок.

Нормы по застройке

При решении вести строительство нужно познакомиться с условиями застройки. Нормативы по застройке территории ИЖС имеются в СНиПе 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства». При постройке нужно соблюдать «красную линию». Это условная граница, за которую не должны выходить постройки. За ней также находятся дороги, проезды.

Согласно СНиПу дом строится на расстоянии не меньше чем 5 метров от красной линии улиц и не меньше 3 метров от проездов. Расстояние от дома до участка соседей также составляет не меньше 3 метров. Между окнами и стенами соседствующих домов не менее 6 метров. Также при строительстве противопожарные нормы и правила.

В какие сроки и сколько стоит?

Рассмотрение этого ходатайства займет 60 дней. Затем представитель из прокуратуры оповещает заявителя о решении, будь оно положительное или отрицательное.

Если земля находится вдали от границ поселка или населённого пункта и в планах нет расширения границ, то получение положительного ответа от администрации маловероятно.

Стоимость перевода земель зависит от следующих факторов:

В первую очередь влияет размер участка, который необходимо перевести под ИЖС.
Стоимость, которую указал инспектор в кадастровом отделе.
На цену оформления влияет, насколько подготовлен пакет документов.
При расчете суммы также учитывают, имеется ли проект дома, который можно будет строить и насколько он готов к возведению.
Потребуется экологическая экспертиза земли, которая будет переводиться под индивидуальное жилищное строительство.

Стоимость просчитывают отдельно для каждого случая, причем берутся за основу все условия и даже рассматривают возможный отказ в смене категории.

Одной из самых дорогих процедур является перевод земли сельскохозяйственного значения при завышенной кадастровой стоимости. Это невыгодное мероприятие, изменяя статус невозможно получить доход с этой земли. И если этот факт будет доказана, то гражданин будет выплачивать компенсацию за ущерб, принесенный государству, который связан с потерей прибыли с конкретного участка.

Но помимо нюансов оформления земли есть еще тонкости налогообложения, которые также следует учитывать. Для земель под ИЖС действуют льготные условия оплаты налогов за счет вычета.

Практические особенности процедуры

На первый взгляд может показаться, что изменить категорию земли можно без особых трудностей, но на практике оказывается, что не всё так просто. Процедура может затянуться, а администрация довольно часто отказывает в изменении такого параметра.

Сельскохозяйственные земли редко переводятся в другую категорию, особенно если являются плодородными и представляют реальный интерес для земледелия. Однако, если участки уже давно не используются по назначению, урожайность снизилась, то шансы вырастут. Всё будет зависеть от результата экспертизы.

Важно, чтобы изменение категории не причиняло вреда природе. Гражданин не сможет просто так построить дом на промышленной территории или возвести завод на сельскохозяйственных землях

Для этого зонирование и было введено, чтобы обеспечить порядок и планомерное использование земельного ресурса.

Основной момент заключается в том, что надел не должен иметь особого интереса для использования по своей первоначальной категории. Вот в таком случае перевод параметра будет без проблем реализуем.

Нужно ли проводить оценку

Смена категории земельного надела повлияет и на иные параметры такого объекта собственности, в первую очередь, на его кадастровую стоимость. Это напрямую изменит размер налога, который должен оплатить собственник.

Письмо Министерства Финансов № 03-05-04-02/22593 устанавливает, в какой именно момент начинает применяться новая налоговая база. Так, сумма налога будет изменена в следующем налоговом периоде, а в текущем будет использован предыдущий метод начисления.

Законодатель не требует от собственника самостоятельного проведения оценки. Однако такая процедура может потребоваться, если лицо не согласно с новой стоимостью и оспаривает её в суде.

Изменение категории после утверждения генерального плана

Генеральный план, по сути, это схема, отражающая развитие территории. До его утверждения изменить такой параметр участка проще, для этого нужно принять участие в публичных слушаниях.

Градостроительный кодекс РФ, в , определяет, что генеральный план поселения утверждается местными властями. Проект плана утверждается после проведения публичных слушаний, с учётом позиций заинтересованных лиц.

Собственники наделов могут оспорить результаты утверждения плана, если он нарушает их законные права.

После утверждения плана изменить категорию участка можно, однако шанс на положительный исход уменьшается. При этом подаётся заявление о внесении изменений в генеральный план.