Когда нельзя наследовать землю?
Причиной, мешающей вступить в наследство, может быть:
- Запрещение подобного действия согласно изначальной договоренности об аренде.
- Принятие наследства собственником (арендодателем). Сделка аннулируется.
- Правопреемник в течение года не переоформил надел в собственность.
- Присутствует пункт, согласно которому договоренности аннулируются в случае гибели арендатора.
- Наследодатель – льготник, пользующийся исключительными условиями, которые не переходят по наследству.
- Преемник – нерезидент РФ, а земельный участок предназначен для ведения сельского хозяйства.
- Оставшийся срок аренды не превышает 12 месяцев с момента гибели завещателя.
Также запрещается приобретение в наследство наделов, аренда которых предоставлена на основании бессрочного пользования. Исключение: поданы документы на приватизацию.
Аренда 49 лет! Брать или не брать?
Арендатор, оформивший договор на земельный участок недавно, освобождается от проведения следующих процедур.
Порядок подготовки объекта, арендованного более 5 лет назад, включает:
- Межевание. Срок действия кадастровой документации составляет 5 лет. Если договор был заключен ранее, то арендатор должен обновить документацию. Результатом проведения межевания станет составление кадастрового паспорта.
- Постановка участка на кадастровый учет. Данное действие необходимо, если объект ранее не фигурировал в реестре. Документация о межевании и кадастровый паспорт предоставляются в МФЦ.
- Получить разрешение на совершение сделки от органа местного самоуправления. Для этого в отдел земельных и имущественных отношений подается заявление о выкупе и кадастровая документация.
- Получив одобрение, необходимо оформить сделку и оплатить стоимость объекта.
- Зарегистрировать право собственности на земельный надел.
Проведение торгов является обязательным условием для продажи имущества, в том числе земельных участков, которые принадлежат государству или муниципалитету. При выкупе арендованной земли у государственных и муниципальных властей, гражданин освобождается от участия в торгах. Арендатор имеет преимущественное право выкупа перед другими лицами и организациями при покупке определенных категорий земель:
- участки, выделенные под дачи;
- земельные наделы для личного подсобного хозяйства;
- участок для ведения фермерского хозяйства;
- земельные наделы для разведения огородов;
- сельскохозяйственные участки.
Земли других назначений выкупаются на основании обязательных торгов. В них выигрывает лицо, предложившее большую цену и лучшие условия. Таким образом, собственником может стать и не арендатор.
Закон предусматривает для арендатора возможность приоритетного выкупа земельного участка, относящегося к землям сельхоз назначения, если:
- он находится в арене не менее 3 лет;
- арендатор использует землю в соответствии с назначением;
- в течение срока аренды гражданин не допускал нарушения законодательства по использованию объекта.
Для арендатора будет целесообразно подать документы на выкуп до окончания срока аренды. Для сельскохозяйственных предприятий и КФХ (Крестьянское (фермерское) хозяйство) предусмотрены льготные цены на выкуп земель, принадлежащих муниципалитету. Она составляет не более 15% от кадастровой стоимости. Такие предприятия имеют право выкупа без торгов.
Важно! Запрещено возводить капитальные строения на землях сельхоз назначения. Если арендатор состоит в садовом или огородническом товариществе, а также имеет на участке постройку, оформленную в собственность, то он имеет право на выкуп земли по льготным условиям
Если арендатор состоит в садовом или огородническом товариществе, а также имеет на участке постройку, оформленную в собственность, то он имеет право на выкуп земли по льготным условиям.
Важно! До 2020 года действует дачная амнистия. Оформить объект можно, предоставив минимум документов
Участок под личное подсобное хозяйство, расположенный на территории населенного пункта, подходит под различные виды строительства. Возведение дома на такой земле не нужно предварительно согласовывать.
Важно! Если земли ЛПХ расположены за пределами населенного пункта, на ней запрещается возводить объекты капитального строительства. В противном случае дом могут обязать снести
Основное назначение таких земель – растениеводство.
Оформление арендованного участка ЛПХ в собственность аналогично приобретению земель СНТ.
Срок действия договора аренды земельного участка
Вопрос о сроке действия договора аренды Постановлением № 629 не урегулирован. Значит, должны применяться общие правила, установленные в Земельном кодексе РФ. Так, договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка заключается на срок до 49 лет по выбору арендатора (подп. 17 п. 8, п. 12 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
Также в Постановлении № 629 отсутствует указание на право заключения нового договора аренды участка без проведения торгов после истечения срока действия первого договора. Согласно подп. 4 п. 4 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ такое право арендатора, в том числе преимущественное право, не предусмотрено.
5. Порядок оформления нового договора аренды без проведения торгов
Чтобы продлить аренду посредством заключения нового договора аренды земельного участка без торгов, Вы как арендатор должны проделать следующее:
За 3 месяца до окончания срока действия договора необходимо обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым был заключен договор аренды ранее, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов.
Заявление может быть Вами подано посредством личного обращения в орган государственной власти или муниципалитет; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте соответствующего органа государственной власти или администрации в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет Единого портала Госуслуг (http://www.gosuslugi.ru).
К заявлению необходимо приложить копию действующего договора аренды.
Также в заявлении обязательно укажите на Ваше намерение продлить договор аренды и основания предоставления земельного участка без проведения торгов “Подпункт пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ”.
При обращении в уполномоченные органы с заявлением о приобретении прав на земельный участок без проведения торгов необходимо руководствоваться Приказом Минэкономразвития РФ от 12.01.2015 г. № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».
- В срок не более 30 дней со дня поступления Вашего заявления о предоставлении земельного участка в аренду без торгов уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления должен:
- либо подготовить проект договора аренды земельного участка в 3-х экземплярах, подписать и направить Вам для подписания;
- либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных . В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Вы должны в 30-дневный срок со дня получения подписать направленный Вам проект договора и представить его в муниципалитет.
Договор аренды земельного участка, заключенный сроком на 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому после заключения договора аренды одной из сторон договора необходимо обратиться в Ростреестр с заявлением о государственной регистрации договора, с приложением такого договора аренды (не менее чем в 2-х экземплярах).
Государственная пошлина за регистрацию договора аренды земельного участка составит 2000 рублей в случае обращения физического лица, 22000 рублей – в случае обращения юридического лица. Органы государственной власти и местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены.
После проведения государственной регистрации заявитель получит экземпляр договора аренды земельного участка с отметкой о проведенной регистрации – специальной регистрационной надписью.
Остались вопросы? Можете обратиться за помощью к специалисту, для этого воспользуйтесь нашим сервисом.
Вам также может быть интересно:
“Как оформить право собственности на земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе?”
Особенности приобретения
Выкуп земельного участка имеет свои особенности. Они зависят, прежде всего, от целей аренды территории. На практике, чаще всего это связано с индивидуальным жилищным строительством, а также осуществлением сельскохозяйственной деятельности. Каждая из таких процедур отличается по своим целям, по этой причине и имеет свои особенности.
Земельного участка под ИЖС
ИСЖ преследует цель построить здание, которое впоследствии будут использовано для постоянного проживания. Отличительной особенностью такой ситуации является тот факт, что выделяемый участок должен относиться к категории объектов, предусмотренных для таких нужд, переводить другие территории в эту категорию тоже можно, но это довольно сложная и затратная процедура. В дальнейшем арендатор обязан будет использовать территорию по назначению. То есть он должен возвести помещение либо начать строительство. При этом сроки должны быть указаны в тексте соглашения об аренде.
Земли сельхозназначения
Особенности приобретения земель сельскохозяйственного назначения заключаются в целях их дальнейшего использования. Арендатор может их выкупить только при условии их надлежащей эксплуатации. То есть в данном случае на занимаемом участке может осуществляться только лишь сельскохозяйственная деятельность. При этом не все заинтересованные лица могут выступать в качестве стороны сделки.
Права приобретения участка в данном случае лишены иностранцы. Также ограничения распространяются на ситуации, когда в результате покупки будет превышен максимальный допустимый предел площади, которая может находиться в собственности одного лица. В то же время потенциальный покупатель может осуществлять только сельскохозяйственную деятельность. Возведение жилья на занимаемой территории в таком случае не допускается. Разрешено только лишь строить сооружения технического назначения и то, если арендатор намерен осуществлять фермерскую деятельность. Такая цель должна быть определена инициатором при заключении соглашении о временном использовании участка.
Аренда земель сельхозназначения у государства
Каждый гражданин России может составить обращение в органы исполнительной власти в муниципалитетах или городах, чтобы претендовать на получение сельскохозяйственных угодий в пользование на основании договора аренды.
Такой метод распределения земель сельхоз назначения, находящихся в ведении муниципалитетов, осуществляется только путем выставления территории на аукционные торги.
На этапе подбора необходимого участка земельного массива, который удовлетворяет требованиям гражданина, желающего приобрести его в аренду, оформляется документ о выборе участка земельного массива.
После того как заявитель определился с участком, осуществляется подготовка кадастрового паспорта для территории, осуществление межевания, подготовка технической документации в отношении земли. После подготовки всех необходимых документов проводится процедура торгов на основе аукциона, при этом не имеет значения, сколько претендентов на участок.
Когда определяется победитель аукциона, с ним муниципалитет заключает договор аренды земли для осуществления деятельности сельскохозяйственного направления.
Учтите, что при попытке оформить в аренду территорию под с/х деятельность в пользу фермерского хозяйства необходимо учесть определенные особенности этого процесса. Учтите, что фермерские хозяйства могут претендовать на землю и заключить договор аренды с государством без формирования и проведения конкурса или аукциона.
Для этого необходимо:
- Обосновать и доказать необходимость аренды указанного участка земли для осуществления целевой деятельности;
- Учтите, что договор будет заключен в течение недели с фермерским хозяйством, если доказательная база и обоснованность требования отменить аукцион будет удовлетворена исполнительными органами муниципалитета;
- Собирать документы и проводить регистрацию земельного участка необходимо заявителю.
Участвовать в аукционе за право получить в аренду землю сельхозназначения, собрать все необходимые бумаги и оформить участок земли, провести межевание, получить кадастровую документацию долго и дорого. Выходом в такой ситуации может стать вариант приобретения земли указанного назначения в пользование на основании договора субаренды.
Порядок выкупа земельного участка из аренды в собственность
Имейте в виду, что приобрести землю в аренду достаточно сложно, так как необходимо подготовить определенное количество документов:
- Письменное заявление собственнику земли, с которым заключен договор аренды, с целью осуществления выкупа участка на условиях договора аренды или в связи с образовавшимися правами пользователя в качестве приоритетного владельца земли;
- Проведение кадастровых работ в отношении земли для выяснения границ участка, изучения грунта и проведения геодезических работ для установления кадастровой стоимости земли;
- Регистрация участка в кадастре для приобретения документации, на основании которой можно утверждать о существовании земельного участка для совершения в отношении него правовых действий;
- Если владелец земли подписывает соглашение о передаче прав собственности в пользу арендатора, то необходимо закрепить такое решение заключением договора купли-продажи с включением туда всех возможных и необходимых условий;
- Если договор на приобретение земельного участка заключен, то необходимо провести его регистрацию в пользу нового собственника земли с внесением изменений в кадастр недвижимости.
Реализуя каждый этап действий, перечисленных выше, необходимо будет подготовить много документов, выписок и заявлений, большую часть из которых нужно оформлять заранее. При этом убедитесь, что все документы, которые есть в наличии у покупателя и продавца земли, соответствуют действительности и не просрочены.
Законность и юридическая сила сделки зависит от правильно составленных бумаг и наличия документальных оснований для реализации права гражданина на приобретение земельного участка.
Порядок оформления
Чаще всего, для совершения цессии нужно провести торги.
Лицо, желающее стать арендатором, должно одержать побуду на аукционе, в котором участвуют более трех претендентов.
В случае признания торгов несостоявшимися, право аренды не передается другому лицу.
Такое требование предъявляется в отношении земельного участка, который принадлежит государству.
Уступка права аренды земли, собственником которой является муниципалитет или государство, заключается с юр. лицом.
Физические лица выражают намерение на покупку участка по договору аренды. Обычно, данная услуга предоставляется некоторым категориям граждан-льготников.
Разумеется, участок земли поступает во владение арендатору за установленную плату. Ее размер существенно ниже стоимости участка.
В случае заключения переуступки прав физическими лицами, порядок оформления проще. Проведение аукциона с этом случае не нужно.
Участок может использоваться для с/х работ или иной деятельности
Для оформления сделки требуется согласие арендодателя, если вероятность уступки права аренды не содержится в тексте договора.
Комплект документов
Для заключения сделки по переуступке прав нужно подготовить определенные документы. К ним относятся
| Заявление на осуществление уступки арендных прав | копия паспорта гражданина-арендатора и третьего лица, кому переходит право |
| Оригинал первоначального договора аренды с собственником участка | копия кадастрового паспорта на землю |
| Соглашение, в котором прописаны права и обязанности сторон | а также квитанция об уплате госпошлины |
При заключении соглашения между юридическими лицами, понадобятся также следующие бумаги:
- учредительные документы;
- выписка из реестра юр. лиц;
- реквизиты организации.
Нужно обратить внимание, что для граждан необходимо получение письменного согласия другого супруга, заверенного в нотариальной конторе
Заключение сделки
Имеется установленная форма договора уступки на право аренды участка земли. Договор должен быть подписан сторонами в 2-х экземплярах.
Руководствуясь образцом оформления, должны учитываться индивидуальные особенности конкретной сделки.
Сделка содержит условия, касающиеся порядка расчетов за уступку между сторонами.
Могут использоваться два способа
| Лицо, которому передается право аренды, погашает задолженность за первоначального арендатора, уплачивая денежные средства собственнику | этот платеж является своего рода выкупной ценой земли |
| Последующий арендатор повышает стоимость уступки на размер долга основного арендатора | уплаченная сумма относится к расходам юр. лица |
Договор должен быть составлен при учете действующих законодательных норм. Какие-либо нарушения условий сделки новым арендатором могут привести к досрочному расторжению соглашения.
Какие условия включает
Обычный договор уступки права аренды должен включать определенные данные
| Личные сведения о сторонах сделки, постоянное место прописки | информацию об участке — расположение, площадь, кадастровый номер и т.д. |
| Порядок переуступки прав и обязательств по аренде | реквизиты договора первоначального договора аренды на землю, а также кадастровая документация, подтверждения внесения арендной платы |
| Если имеется задолженность первоначального арендатора перед собственником, указывается каким образом она будет погашаться | денежные средства могут засчитываться в счет арендных платежей. Во избежание споров следует детально прописать порядок расчетов |
| Выписка из ЕГРН | об отсутствии обременений на земельный надел (залога, ареста, не является предметом судебных разбирательств и т.д.) |
| Размер арендной платы за пользование землей | указывается регулярность оплаты — раз в месяц, раз в квартал. |
| Обязанность по уплате налогов может быть отнесена на последнего арендатора | а также затрат на улучшение участка. Это условие может быть включено в договор лишь по договоренности сторон |
| Обязательства сторон, ответственность | указывается стандартный список прав и обязанностей. По соглашению сторон могут дополнительно вноситься какие-либо пункты |
| Срок действия контракта | обстоятельства для его досрочного расторжения |
| Меры досудебного урегулирования конфликтов | Место, дата подписания договора, подписи контрагентов |
Существует стандартная форма соглашения, но стороны могут вносить правки в нее при необходимости. Условия сделки могут изменяться по согласию обеих сторон.
Сделка переуступки аренды предусматривает переход только тех прав и обязанностей, которые имеются у арендатора.
Составление арендного договора
Документ делается в письменном виде. Он составляется в двух экземплярах. При заключении договора дополнительно предоставляется документация, подтверждающая постановку участка на учет.
Арендный договор земельного пая должен содержать в себе:
- наименование сторон, их полные реквизиты (одной из них выступает арендодатель, другой — заемщик);
- обязанности и права участников сделки;
- срок аренды;
- местонахождение участка, его площадь;
- размер платы за аренду;
- условия, касающиеся возможного выкупа участка;
- возможность продления договора;
- условия, при которых сделка расторгается досрочно.
В подобных договорах обязательно прописывается порядок аренды
Важно точно указывать, что пайщик передает землю для выполнения заемщиком конкретного типа работ. Сам арендатор земельного пая при этом обязан использовать его по назначению и своевременно вносить плату
В договоре следует указывать тип пая. От этого зависит срок сделки. Если земля сельскохозяйственного назначения, то ее аренда возможна в течение 49 лет. Если арендатор намеревается использовать пастбища и сенокосы, то договор между ним и пайщиком может заключаться только на 3 года.
В документе следует отдельным пунктом прописывать условия продления его действия. Обычно формулировка сводится к тому, что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на аналогичный срок автоматически. При этом его условия остаются неизменными. При необходимости участники сделки могут заключить отдельное соглашение. В нем они указывают период продления основного договора, условия использования земельного пая, размер платы.
Общие понятия продажи арендованного ЗУ
ст. 39.3 ЗК РФ
Муниципалитеты их могут организовывать:
- В открытой форме – когда число участников ничем не ограничивается.
- В закрытой – подавать заявки на участие в торгах могут только лица отдельных категорий (имеющие социальные и другие льготы или лица с постоянной регистрацией по месту нахождения участка).
Для выявления победителя, организаторы торгов назначают:
- Аукцион. Его целью является назначение ставки оплаты за арендованный надел. Тот участник, который называет большую цену, признается победителем торгов.
- Конкурс. Альтернативный аукциону вариант.
Оформление переуступки прав арендатора земли может совершаться:
- До момента заключения основного договора с истинным владельцем участка. Обычно подобные сделки заключают для получения коммерческой выгоды, поскольку цена соглашения с третьим лицом значительно увеличивается.
- В тот период, когда все арендные права с победителем торгов уже оформлены с собственником земли.
В этом случае договор заключается в течение 10 дней по окончанию торгов по той ставке, которая была назначена во время начала аукциона, то есть по минимальной цене. Но совершить переуступку своих арендных прав этот участник уже не сможет.
В том случае, если арендные отношения с собственником оформлены на срок не более 5 лет, то при заключении договора переуступки на другое лицо уведомлять собственника не нужно. Но обязательно следует направить официальное письмо об уже совершенном факте смены арендатора.
