Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Как узнать КСЗ

Чтоб оспорить КСЗ, для начала необходимо узнать ее размер. Так как кадастровая цена является неотъемлемым атрибутом сведений из ЕГРН, а сам реестр является публичным, у любого заинтересованного лица есть доступ к КСЗ конкретного участка.

Такие сведения предоставляются гражданам бесплатно на основании запроса в Росреестр. Есть и другие способы, например, интернет-ресурсы. Среди самых распространенных инструментов выделяются следующие:

• ;
• ;
• ;
• .

Все они позволяют получить необходимые сведения в считаные минуты.

Кроме того, доступ к данным о КСЗ предоставляется при личном обращении в офис Росреестра либо в ближайшее отделение МФЦ.

Подача искового заявления и борьба за его принятие.

Дела об оспаривании нормативных актов федеральных исполнительных органов подсудны Верховному Суду РФ. Ранее я никогда в Верховный Суд РФ по первой инстанции с подобными исками не обращался. Так что опыт был для меня совершенно новым. Составив административное исковое заявление в точном соответствии, как мне казалось, с требованиями статей 125, 209 Кодекса об административном судопроизводстве РФ (КАС РФ), 12 апреля я сдал его в канцелярию Верховного суда.

18 апреля получил по электронной почте определение суда об оставлении моего иска без движения и понял, что оспаривать нормативные акты министерств и ведомств, это вам не лобио кушать. Суд предложил мне уточнить – какое конкретно положение (абзац, предложение, слово и т.д.) пункта 1.14 Методических указаний и Приложения №7 нужно признать недействующим, каким положениям нормативных актов, имеющих большую юридическую силу, противоречит каждое оспариваемое положение и в чем заключается это противоречие, какие мои права и свободы нарушаются каждым оспариваемым положением и в чем это нарушение заключается. Мне казалось, что все это уже есть в моем иске, но суд хотел знать конкретно. Также суд в данном определении указал, что проверка конкретных правоприменительных действий при проведении кадастровой оценки не может быть проведена Верховным Судом в порядке главы 21 КАС РФ, поскольку подлежит проведению в порядке главы 25 КАС РФ (оспаривание результатов определения кадастровой стоимости).

Доработав иск с учетом требований о его конкретизации 25 апреля я сдал его в канцелярию суда. Вместе с иском я приложил сопроводительное письмо, в котором указал на ошибочность предположения суда о возможности проверки правоприменительных действий при проведении кадастровой в порядке главы 25 КАС РФ, поскольку в силу ст.248 КАС РФ предметом исковых требований, рассматриваемых в рамках этой главы могут быть либо установление кадастровой стоимости в размере рыночной, либо использование недостоверных данных об объекте оценки. При предъявлении требований с иным предметом иска суд в силу ч.2 ст.248 должен оставить заявление без рассмотрения.

29 апреля иск был принят к производству. Дело было назначено к судебному разбирательству на 20 июня на 10 ч. 30 м. Никакой подготовки дела к судебному разбирательству с участием сторон, как это предусмотрено ст.ст.132,135 КАС РФ, в Верховном Суде не проводилось. Уж не знаю, это только по моему делу, или вообще эта практика участия сторон в подготовке дела там не принята.

4 июня по электронной почте получил возражения на иск от Минэкономразвития. От Минюста ничего не получал, хотя в судебном заседании они суду свои возражения вручили (опять же не мне. Пришлось мне потом помощника судьи просить выслать их по электронной почте. Но это было уже после решения суда)

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в судебном порядке

Согласно ч. 22 ст. 22 закона №237-ФЗ, пересмотром кадастровой стоимости объектов недвижимости занимается суд, если решение комиссии не устроило заявителя. Иск с требованием пересмотреть кадастровую оценку передают на рассмотрение городского, областного суда или вышестоящих судебных инстанций.

Заявление вместе с прилагаемыми документами передают в суд, к которому территориально относится ответчик.

В роли ответчика выступает заказчик оценочных работ или государственная инстанция, определившая кадастровую стоимость.

Шаг 1. Составление иска

Большое значение при подаче заявления придают правильно составленному исковому заявлению и документальных доказательств, прикладываемых к иску.

Согласно ст. 124, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ, к обязательным реквизитам искового заявления относят:

• название суда;
• сведения об истце (ФИО, адрес, данные о рождении или название юрлица, адрес, ОГРН) и его контактная информация;
• сведения об ответчике (название организации, адрес, телефон, почта);
• подробное описание ситуации с указанием на нарушенные права и интересы истца и возможные последствия;
• перечисление оснований и доводов, почему нужно пересмотреть стоимость на уровне рыночной;
• информация о результатах рассмотрения заявления в комиссии, если истец обращался туда накануне подачи иска;
• прилагаемые документы;
• дата, подпись.

Шаг 2. Подача заявления

Для подачи заявления понадобится такой же перечень документации, что и при рассмотрении вопроса комиссией.

Подготовленный пакет документации передают в суд лично, по почте, либо через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности.

Если суд сочтет заявление корректным, а документы достаточными, в 2-месячный срок организуют судебное разбирательство. Если иск связан с опротестованием решений комиссии или ее бездействием, на рассмотрение отводят 1 месяц.

Шаг 3. Судебное решение

Если суд признает требования истца законными, в резолютивной части укажут обновленные сведения об оценке и дату обращения с иском. От даты подачи заявления зависит, с какого момента начнет действовать пересмотренная кадастровая стоимость (с начала года подачи иска).

Если накануне суда была попытка пересмотреть кадастровую стоимость через комиссию, датой вступления изменений в силу станет первый день года, когда истец делал попытку внесудебного урегулирования.

Как оспорить кадастровую стоимость в административном порядке?

Для этого необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров. Комиссии формируются при территориальных управлениях Росреестра, например в Новосибирске это Управление Росреестра по Новосибирской области.

Для обращения в комиссию вам нужно составить и подать заявление. В нем необходимо указать Ф.И.О. собственника, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению в зависимости от оснований обращения нужно приложить:

• выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости; при этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
• иные документы (при необходимости).

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В случае его удовлетворения кадастровая стоимость будет изменена автоматически, комиссия самостоятельном внесет сведения о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

С 1 января 2021 г. в связи с вступлением в законную силу ряда приказов Росреестра упрощена процедура внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в случаях, когда были допущены ошибки в ее установлении. Так, граждане, желающие исправить ошибки в кадастровой стоимости своих объектов недвижимости, теперь вправе подать заявление в отношении любого объекта недвижимости. В одном заявлении можно указать сразу несколько объектов. Заявление можно подать как на бумаге, подписав каждый лист, так и в электронном виде, заверив документ усиленной квалифицированной электронной подписью.

Возможные изменения в законодательстве 2018

Учитывая нынешние настроения в обществе и позицию властей, повышение кадастровой стоимости в 2018 году, вероятнее всего, не произойдет. О несовершенстве кадастровой оценки и выведенной в итоге КСЗ впервые высказался даже сам президент. В своем послании Федеральному собранию он негативно оценил факты значительного превышения кадастровой стоимости перед рыночной.

Президент отметил, что имущественные налоги должны быть посильны для населения, а механизм определения кадастровой стоимости предполагает получение завышенных цифр. В связи с этим  усовершенствовать методику определения КСЗ.

На момент подготовки данной публикации неизвестно, изменилась ли методика – официальных сообщений не было. Эксперты едины во мнении – сделать кадастровую оценку безошибочной невозможно.

Оспаривание кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости приближенной к рыночной, используются методы массовой оценки (расчет может быть основан на статистических данных и анализе средних цен в районе расположения того или иного объекта и часто не отражает реальных факторов влияющих на объект оценки, когда массовой оценкой занимается, удаленно, оценщик в Москве, а объект расположен в г.Кирове или Кировской области). Отсюда и возникает существенная погрешность и искажение рыночной стоимости здания, офиса, недвижимого имущества и необходимость уменьшить полученную кадастровую стоимость.

Основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

• Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, например местоположение, вид разрешенного использования, площадь и другие;
• Завышенная рыночная стоимость на дату определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости могут быть учтены индивидуальные особенности объекта недвижимости, например рельеф, конфигурация, износ и другие, что не учитывается при проведении массовой оценки.

Пересмотр (оспаривание) результатов оценки кадастровой стоимости допускается с привлечением независимых оценщиков, которые повторно проводят расчеты для определения индивидуальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Далее есть два варианта развития ситуации:

1. Отчет представляется в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

2. В суд, если разрешение спора во внесудебном порядке невозможно.

Как уменьшить КСЗ

Единственная возможность уменьшить кадастровую стоимость участка – это оспорить ее. Как упоминалось выше, для этого необходимо подать в комиссию при Росреестре заявление на пересмотр либо обратиться в суд.

Чаще всего применяется стратегия определения КСЗ на основе рыночной стоимости: согласно , если в отношении объекта установлена рыночная стоимость, она принимается как кадастровая.

Этот показатель является наиболее объективным, а потому должен быть определен на ту же дату, что и КСЗ. Для определения рыночной стоимости заинтересованное лицо:

1. Обращается к частному независимому оценщику.
2. Заключает с ним договор и предоставляет необходимый доступ.
3. Получает отчет об оценке с объективной рыночной стоимостью.
4. С отчетом и пакетом документов отправляется в комиссию при Росреестре или в суд.

Важно: чтобы оценка была максимально объективной, следует обращаться к квалифицированным оценщикам с хорошей репутацией на рынке. Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ

Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем

Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ. Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем.

Как это сделать самостоятельно?

Для получения оснований на оспаривание стоимости следует в первую очередь выявить цену, которую установил государственный земельный кадастр. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации на официальном виртуальном ресурса кадастра и картографии своего региона.

В результате этого станет доступной информация о проведенной переоценке. В случае определения значительного увеличения стоимости необходимо обратиться в местное ведомство. При себе нужно иметь:

• паспорт гражданина РФ;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство о праве собственности.

Образец свидетельства на право собственности на землю

Далее нужно составить заявление и запросить выписку из учетных данных по утверждению ценника на участок.

После этого с приобретенными сведениями нужно идти в независимую оценочную организацию. Результаты процедуры используются для предоставления в Росреестр. В течение недели данная госструктура должна уведомить заявителя о том, будет ли принят запрос к рассмотрению.

В случае положительного решения гражданину нужно лишь дождаться результатов рассмотрения – если они его не удовлетворяют, то он имеет право обратиться в суд. Дальнейшая процедура реализуется установленным порядком.

Таким образом, вне зависимости от формы собственности на землю владелец участка обязан уплачивать налоговые сборы. Многие лица стремятся к максимальной оптимизации затрат, в связи с этим для них становится интересным вопрос об изменении кадастровой стоимости – ведь это позволит отчислять меньше денежных средств в пользу государства.

Юридическая практика оспаривания кадастровой стоимости

1. Корнеева – Судебная практика рассмотрения дел об оспаривании КС ЗУ
2. Метлохова – Иск об исправлении кадастровой ошибки как способ защиты права собственности
3. Тимофеев – Возмещение судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости
4. Кузнецов, Козин – Расчет прибыли предпринимателя при оценке ОКС для оспаривания кадастровой
5. Козин, Кузнецов – Оспаривание кадастровой стоимости
6. Савицкий – Судебная экспертиза и оспаривание КС
7. Горяинова – Судебная оценочная экспертиза_ нюансы применения в спорах о кадастровой стоимости недвижимости
8. Едрисова – Типичные ошибки в отчетах по оспариванию
9. Канавин – Какие обстоятельства помогут выиграть спор о КС, примеры из практики

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Прежде всего потребуется пакет документов, удостоверяющих Вас в качестве собственника и бумаги с информацией о текущей стоимости. Это должны быть:

• кадастровый паспорт на объект недвижимости, являющегося предметом спора;
• справку о кадастровой стоимости земельного участка, с указанием оспариваемой величины;
• бумаги служащие подтверждением неправильных расчетов кадастровой стоимости земельного участка;
• если была установлена рыночная стоимость, которая явилась причиной оспаривания кадастровой, то подается отчет о расчетах;

• экспертное заключение о вышеупомянутом отчете, если таковой имеется;
• грамотно составленное заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

• жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
• отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
• гаражи, места для стоянки машин;
• комплексы;
• незавершенные объекты стройки;
• другие помещения, сооружения, здания.

Обращение в суд

Исковое заявление подается в мировой суд по месту нахождения ответчика – территориального подразделения Росреестра. Для предпринимателей существует дополнительный способ – обратиться в Арбитражный суд, где дела рассматриваются быстрее. Истец обязан предоставить доказательства неправомерного завышения кадастровой стоимости объекта государственным органом.

К иску обязательно прикладывается пакет документов:

1. Паспорт заявителя;
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
3. Письменный отказ Росреестра в удовлетворении требований;
4. Квитанция об оплате гос.пошлины;
5. Копия искового заявления, направляемая заказчику;
6. Заключение оценщика о рыночной стоимости участка.

Образец заявления:

Копии указанных документов должны быть заверено нотариально. В исковом заявлении истец должен аргументировать свою позицию, ссылаясь на заключение независимого оценщика и отказ Росреестра от досудебного урегулирования проблемы. Если суд удовлетворяет требования истца, то в результативной части решения прописывается новая стоимость участка, которая подлежит внесению в кадастровый реестр.

Специалисты советуют не затягивать с процедурой оспаривания, если собственник земли обнаружил завышение стоимости объекта по кадастру. Если заявление составлено правильно, то дело будет беспроигрышным, что позволит адекватно рассчитать сумму имущественного налога в текущем году.

Законное основание для изменения КСЗ

Если изменилась кадастровая стоимость земли, для этого могут быть законные причины. Причем такое изменение не всегда происходит при проведении очередной оценки или оспаривании.

Дело в том, что ст. 16 ФЗ № 237 позволяет корректировать данные в отношении конкретных земельных участков в период между оценками в случае модификации качественных/количественных характеристик:

• изменения фактического размера участка;
• смены разрешенного вида пользования или целевого назначения;
• перехода земли из одной категории в другую;
• объединения нескольких земельных участков или, наоборот, разделения одного надела на несколько частей;
• присвоения статуса особо охраняемой территории и так далее.

Если информация о таких изменениях поступает в ЕГРН, Росреестр в течение 3 дней передает ее бюджетной оценочной организации. Та, в свою очередь, на протяжении пяти дней проводит необходимые расчеты и в трехдневный срок с момента определения КСЗ вносит обновленные сведения в ЕГРН.

Если для такого определения недостаточно информации, организация-оценщик вправе запросить дополнительные данные у компетентных органов. Такая оценка впоследствии тоже может быть оспорена в порядке, описанном выше. Оспаривание возможно с момента внесения обновленных сведений в ЕГРН.