Характеристики участка
Пожалуй, первое, с чем нужно определиться — размер и форма будущего участка. Сегодня приобрести можно землю любой площади, все упирается только в финансовые возможности. Однако, общепринятый стандарт (оптимальный размер): площадь участка = площадь дома х 10. Конечно, это не жесткое правило, но именно при таком соотношении удается комфортно, без нагромождения разместить и дом и дополнительные постройки. Участки значительно большей или меньшей площади от оптимальной повлекут в будущем ряд сложностей, таких как — нехватка места для других необходимых построек, трудоемкость ухода за землей, близость дома к соседским стенам и др.
Плюсы и минусы маленьких земельных участков
Достоинства:
- относительно легкий уход и обслуживание участка;
- простота планирования;
- невысокие затраты на озеленение;
- экономия на обустройстве забора.
Недостатки:
- малое расстояние стен дома до забора и соседних домов;
- сложность размещения дополнительных хозяйственных построек;
- не каждый проект дома уместится на маленьком участке;
- низкий уровень тишины и конфиденциальности (соседи все видят).
Плюсы и минусы больших земельных участков
Достоинства:
- возможность размещения необходимых хозяйственных и приусадебных построек;
- широкий выбор проектов домов;
- простор для ландшафтного дизайна;
- надежное вложение денег (цена дома на большом участке высокая).
Недостатки:
- высокая цена участка;
- трудоемкость и дороговизна обслуживания;
- значительные затраты на озеленение и последующих уход.
Земельные участки для строительства дома бывают квадратные, прямоугольные и ассиметричные (неправильной формы). Поэтому выбор проекта будущего дома зависит от геометрической формы земли.
Оптимальным для возведения частного жилого дома является участок квадратной формы. Именно на нем можно расположить дом и все необходимые постройки и коммуникации удобно и практично. Для квадратного участка подходит большинство современных проектов домов, ничто не помещает грамотно ориентировать строения относительно сторон света, а широкие возможности ландшафтного дизайна помогут облагородить участок без особых усилий.
Прямоугольные земельные участки накладывают некоторые стеснения. Во-первых, придется тщательнее подбирать проект дома (или вкладываться в индивидуальный), так как ширина такого участка напрямую влияет на размер дома и его расположение относительно границ. Во-вторых, могут возникнуть сложности с ориентацией дома по сторонам света, чтобы солнце чаще заглядывало в окна. Очевидно, что подходя к оконному проему, вы чаще всего будете видеть соседские стены, а не природные пейзажи.
Ассиметричные участки земли наименее желательны для постройки собственного дома. Связано это прежде всего с тем, что любая форма, отличная от квадрата, накладывает свои ограничения, в первую очередь, на проект дома и планирование дополнительных построек. И. как следствие, ведет к общему удорожанию строительства. Тем не менее, каждый такой участок уникален по-своему, и, возможно, именно такой вам и нужен, если вы планируете построить необычный дом или дом в необычном месте.
Ландшафт и почва участка
Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки. Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец
Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства
Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.
Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:
Строиться на берегу реки
Надо сказать, что именно в этой местности большинство людей предпочитают строить загородные дома. Что ж, это вполне объяснимо – великолепный пейзаж, возможность ловить рыбу стоя на собственном причале, отсутствие проблем с поливом…
Все это очень хорошо, однако не следует забывать и о том, что случае строительства на берегу реки надо будет существенно потратиться на создание надежной дренажной системы. Плюс дополнительные затраты – использование влагостойких строительных материалов. Да и насекомых будет летом очень много.
Вместе с тем, необходимо учесть, что на равнинной местности он будет сильно продуваться – это обуславливает необходимость строительства высокого забора. Да и жарко будет слишком в летние месяцы, все-таки влажность климат смягчает.
Построить дом на холмистой местности
Преимущества, которыми обладают такие участки – потрясающий вид на природу и большие возможности в плане создания различных дизайнерских решений (альпийские горки, клумбы и так далее).
Но есть и серьезные недостатки – проблемы с проведением коммуникаций, сложность при закладывании фундамента, необходимость защиты от сильного ветра.
Очень хороший вариант строительства особняка в лесной местности
Не зря все обеспеченные люди желают приобрести дом в заповедной зоне. Прекрасный пейзаж, чистый воздух и пение птиц по утрам – что может быть лучше? Где еще можно будет найти такие условия жизни?
Единственный момент, выращивание огородных культур на таком варианте вряд ли будет успешным – лесные насаждения выбирают все полезные вещества из почвы. И учите — эти участки, как правило, очень дорогие.
Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.
Как определить объективную цену участка
Мы живем в демократической стране, в которой каждый собственник сам решает сколько стоит его собственность. И только свободный рынок регулирует эту стоимость. Другими словами, за «сильно» дорого у Вас не купят и волей не волей придется снижать цену.
Но нам как покупателям важно знать какая цена завышена, а какая нет. Существует негласное правило по которому можно приблизительно оценить тот или иной земельный объект: «соотношение расходов на участок земли и возведение дома должно быть в пределах 25-35%» Данные цифры конечно же условны, все зависит от конкретного случая
Если Вы видите, что цена объективно высоковата, то вот Вам несколько пунктов за которые смело можно торговаться на 25-30%:
- (ЛЭП) линии электропередачи, проходящие в непосредственной близости (испорченный вид, влияние на здоровье);
- пролегающая рядом железная дорога (шум, клубы дыма и гари);
- очистные сооружения (с завидной регулярностью вы будете чувствовать запах сероводорода);
- гаражные кооперативы;
- промышленная зона (шум);
- кладбища;
- жилые комплексы повышенной этажности;
- животноводческие фермы (неприятный запах);
Но присутствуют и факты, повышающие стоимость участка на 25-30%:
- любой водоем при условии, что весной не происходит затопления;
- лесные массивы, заповедники, реликтовые места;
- место с которого открывается панорамные виды на город, реку, горы и т.д.
- спорткомплексы, школы, больницы;
- остановки общественного транспорта;
Общие советы к выбору земельного участка
Ещё до того, как начнётся выбор земельного участка, нужно определиться с рядом общих моментов, которые повлияют на последующий процесс:
выбрать между городом и сельской местностью. От этого будет зависеть многое. Например, в сельской местности множество земель, которые имеют ограничения на создание жилых домов, также могут отсутствовать некоторые коммуникации, но в городе, в то же время, более высокая плотность застройки, иногда из-за этого возникают трудности. Все эти моменты нужно рассмотреть подробнее;
выбрать участок соответствующего назначения. Закон позволяет строить дома на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки;
проанализировать инфраструктуру. Нужно выбирать те территории, на которых есть всё необходимое. В первую очередь это электричество, газ, водопровод, а также коммуникации, в том числе интернет
Важно учесть удалённость транспорта и иные особенности;
изучить рельеф местности и особенности почвы. В некоторых местах возведение может быть затруднено неровностями, а также заболоченностью, иными факторами и характеристиками земель.
Это лишь общие рекомендации, которые нужно учесть перед выбором конкретной территории, но это только для начала. На практике вопрос более сложный и потребует знаний не только в области строительства, но и некоторых юридических моментов.
Что учесть при выборе
При выборе земельного участка многие ориентируются в первую очередь на характеристики самого надела. Но нельзя забывать о личных предпочтениях будущих владельцев
Для чего вам нужна земля? Будете ли вы разбивать сад и выращивать овощи, или участок нужен вам только для возведения жилого дома? Устраивает ли вас ландшафт окружающей местности? Поскольку вам потом жить в этом доме многие годы, важно, чтобы вы чувствовали себя в этом месте комфортно. Определитесь, в городе или в пригороде вы хотели бы жить
Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, которые стоит заранее для себя прояснить и выбрать наиболее предпочтительный вариант
Обратите внимание, что находится поблизости от земельных наделов. Есть ли рядом речка, озеро, лес, холмистая местность
Старайтесь выбирать экологически чистый район. Если рядом расположены промышленные предприятия, загруженные автодороги, чистота воздуха будет оставлять желать лучшего. А вот наличие поблизости лесного массива всегда положительно сказывается на здоровье и настроении жильцов.
При этом расстояние до ближайших населенных пунктов – тоже важный критерий, который не следует упускать. Желательно, чтобы основные объекты инфраструктуры были доступны вам и вашей семье. Перед тем, как выбрать участок, необходимо узнать, подведены ли к нему основные коммуникации: расположены ли рядом газовые трубы, есть ли канализация, проложен ли водопровод. Подключение к уже имеющимся поблизости магистралям не составит труда.
Также для комфортного проживания важно наличие транспортных развязок и хорошей дороги к участку. Представьте, что вам придется каждый день добираться по этой дороге, и, взвесив все за и против, принимайте решение
Покупку земельного участка не стоит совершать, не зная его геологии. Уровень грунтовых вод и тип грунта на участке влияют на технологию строительства дома, а следовательно, и на стоимость строительства. Слишком высокий уровень грунтовых вод потребует обустройства дренажной системы и осушения участка, а на некоторых типах грунта можно возводить только определенные виды фундаментов.
И конечно, не менее важен юридический статус земельного надела. Нужно разбираться, какие документы на участок должны быть у продавца, и какие понадобятся вам для заключения сделки. Все перечисленные критерии влияют на стоимость участка. Поэтому при покупке земли нужно ориентироваться также на собственные финансовые возможности.
Как выбрать участок для строительства – основные факторы
Перед тем, как выбрать участок для строительства, необходимо рассмотреть множество факторов. Среди прочих можно выделить:
1. Развитость инфраструктуру района
Обратите внимание на местную инфраструктуру, количество и динамику развития объектов жизнеобеспечения. Поинтересуйтесь наличием:
- Дорожных соединений.
- Подъездных путей.
- Общественного, ж/д и другого транспорта.
- Торговых точек.
- Аптек и больниц.
- Учебных учреждений.
Одним из критериев выбора является отдаленность от ближайшего админ. центра или населенного пункта.
Немаловажно качество дорожного покрытия не только проезжей части, но и пешеходной зоны
3. Рельефность земли
Как выбрать участок для строительства дома, с учетом геодезических данных? Предпочтительными являются ровные участки, но чаще всего встречаются рельефы с перепадами высот. Чтобы с точностью определить характеристику надела необходимо обратиться в федеральное агентство геодезии и картографии. Специалисты выезжают на объект, проводят исследования и прописывают план.
Важной составляющей выбора является состояние природной среды, соседство с лесным массивом, водоемом и т.д
4. Возможность подведения инженерных коммуникаций
- Электричество. Убедитесь, что можно подключиться к электролинии. В дачных поселках и только застраиваемых районах это может быть проблематичным. Если магистраль расположена слишком далеко, обеспечение электричеством станет слишком затратной статьей расходов.
- Газ. Не всегда поблизости есть газопровод, к которому можно подключиться. Иначе придется искать альтернативные источники энергии. Подробные данные предоставит местная газовая служба.
- Воду. Может поступать из централизованного водопровода, колодца или скважины. Если их нет, используется привозная вода.
- Канализацию. Уточните, проведена ли центральная канализация. Если таковой нет, то придется создать локальный отвод сточных вод, при этом стоит учесть глубину залегания грунтовых вод, площадь дренажного поля, а также подъезд ассенизационной техники.
Не пренебрегайте этим пунктом, потому как выбрать участок для дачного строительства без удобств – большая ошибка, которая влечет необходимость внушительных вложений.
5. Приближенность грунтовых вод
Как выбрать землю под строительство и не прогадать? Чтобы возведение жилых объектов и хоз. построек не было омрачено подтоплением, узнайте актуальный уровень и динамическое состояние грунтовых вод. Самостоятельно определить чрезмерную влажность нельзя, но стоит насторожиться если:
- На территории в обилии произрастают влаголюбивые растения.
- В колодцах вода находится на уровне трех или менее метров.
Подробное исследование грунтовых вод путем бурения почвы проводит геологическая служба Российской Федерации.
6. Качественный состав почвы
Для лабораторного анализа берется несколько проб грунта с разной глубины. Это позволяет подобрать оптимальные решения для строительных мероприятий и земледелия. Эксперты могут определить как химический, так и механический состав почвы.
7. Экологичность района
Немаловажный критерий чтобы верно выбрать земельный участок под строительство дома – экологическая обстановка. Посмотрите карту, рядом с наделом не должно быть:
- Свалок и полигонов бытовых и прочих отходов.
- Заводов и перерабатывающих предприятий.
- ТЭЦ и т.д.
При поиске подходящего земельного участка стоит учитывать географическое расположение по сторонам света, затененности и т.д.
Подробнее о том, как правильно выбрать участок под строительство можно узнать у специалистов АН «Колизей».
Нужен агент по недвижимости?
Выбрать лучшего агента
Менеджеры учтут все ваши предпочтения и пожелания. После анализа рынка будут предложены варианты, наиболее подходящие для возведения зданий. Звоните, мы поможем разобраться во всех нюансах, связанных с приобретением и продажей недвижимости!
«Подводные камни» при выборе участка
Идеальный участок для строительства дома найти вряд ли удастся. Поэтому чем больше информации получится собрать о понравившемся кусочке земли, тем более предсказуемы будут возможные дополнительные затраты. Реальность такова, что ни один продавец никогда добровольно не расскажет о так называемых «подводных камнях» – нюансах, связанных с участком, которые могут осложнить не только само строительство, но и будущую жизнь в этом месте.
Уровень грунтовых вод является, пожалуй, самым главным скрытым фактором в пользу выбора именно этого участка или, наоборот, в сторону отказа от него. По большому счету построить дом можно на любом участке, даже на периодически затопляемом — вопрос упирается в стоимость и целесообразность существенных вложений.
Таким образом, в зависимости от уровня грунтовых вод предъявляются определенные требования к фундаменту. Если уровень высокий — это означает, что в осенне-весенние периоды вода будет практически на поверхности. Т.е. цокольный этаж, подвал, погреб будет проблематично построить и придется вкладывать значительные суммы в гидроизоляцию дома.
Конечно, лучше всего еще до покупки участка пригласить специалистов-геологов, чтобы всесторонне обследовать землю. Если же тратиться на это нет желания и времени, то можно попробовать самостоятельно определить уровень этих пресловутых подземных вод. Для этого нужно сделать на участке в разных его местах углубления (70 — 100 см, ручным буром или лопатой) и подождать час-другой: увлажнилось дно ямки, скопилась вода — грунтовые воды близко. В дополнение можно вежливо поинтересоваться этим вопросом у соседей (если они есть). Однако, надежнее все же будет получить точные сведения у специалистов — узнаете еще и какого типа почва на понравившемся участке. Эти данные пригодятся также и в случае бурения скважины на воду.
Тип грунта (почвы) на выбранном участке напрямую влияет на тип фундамента будущего строения. Если земля не подходит для строительства дома по уже существующему проекту, то придется вносить изменения в документацию. Поэтому логично сначала подбирать земельный участок, провести исследование, а после этого уже заниматься проектом дома. Наличие давно построенных соседних домов не является гарантом беспроблемного будущего строительства. Несущая способность грунта определяется только специальными геологическими изысканиями, провести которые значительно дешевле, чем переделывать начатое строительство.
Посторонние предметы и растительность на участке потребуют усилий на их удаление — помните об этом. Наличие на выбранном земельном участке разного рода старых фундаментов разрушенных (недостроенных) построек, деревьев (пней) и других «мелочей» может вылиться в копеечку. Деревья, особенно с крупным стволом обычно имеют мощную и развитую корневую систему, поэтому удалить такую помеху будет непросто. Зачастую старый владелец может умолчать (или не знать) о некогда существовавших на участке капитальных строениях. А это опять же повлечет затраты на расчистку территории. Конечно, от таких «сюрпризов» не застрахован никто, но знать об этом стоит.
Важно также знать глубину залегания водоносного слоя, чтобы оценить не только будущие затраты на обустройство скважины, но и понять ее пригодность для использования в бытовых целях. Полагаться на слова владельца участка также не стоит, лучше провести экспертизу
Кстати, можно также поинтересоваться как с водой обстоят дела у соседей.
Экология района, в котором располагается земельный участок, напрямую не влияет на качество строительства. Однако, раз уж мы говорим о выборе участка, на котором планируется жить вам и вашим детям, то этот аспект является немаловажным. Негативно на качество загородной жизни могут повлиять высоковольтные линии электропередач, близко расположенные автомобильные дороги с интенсивным движением, вышки сотовых операторов, крупные промышленные объекты, свалки.
Что говорит закон
Строение жилого дома, с точки зрения законодательства, это создание нового объекта, на который у определённых лиц возникнет право собственности. Перед началом работ нужно учесть следующие правовые акты:
- Гражданский кодекс РФ. Данный НПА является основополагающим в гражданских отношениях. Он определяет право собственности, а также многие другие моменты, в том числе и договорные отношения при найме подрядных рабочих;
- В вопросах выбора конкретного участка нужно руководствоваться нормами Земельного кодекса РФ. Так, статья 7 содержит категории участков, среди которых земли населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения. Это самые распространённые категории и только на них возможно возведение жилых домов. При этом вторая категория имеет ряд ограничений, которые нужно будет учесть;
- Градостроительный кодекс РФ. Определяет особенности строительства и существующие ограничения.
Важное значение имеет и местное законодательство. Так, например, муниципальные власти могут устанавливать минимальный размер участка, который может быть выделен
Чаще всего это 4 сотки, но размер может отличаться.
Что делать, если на участке уже имеется строение
Несомненно, идеальным вариантом считается, когда участок свободен от любых сооружений, на его территории нет ничего. Это позволит удобно расположить строение. Но не всегда такая возможность имеется. Довольно часто можно купить надел с ветхим домом даже дешевле, чем свободный участок.
Наиболее оптимальный вариант в таком случае – снос строения. Сделать это можно в следующем порядке:
получить разрешение на снос в местной администрации;
провести фактические работы по сносу
Особое внимание необходимо уделить коммуникациям, например, если в дом проведён газ, следует перекрыть его подачу, также следует отключить подачу электричества и перекрыть воду;
обратиться в БТИ с заявлением о проведении осмотра. Результатом таких действий будет оформление акта;
обратится с актом в Росреестр и ликвидировать запись о праве собственности на строение.
После этого можно начинать работы по разработке документации на новый дом, а в последствии оформлять разрешение на строительство.
Последующее оформление нового дома производится в общем порядке. Нужно будет пройти несколько этапов, от оформления разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию. Конечный результат – оформление права собственности с введением соответствующих сведений в базу Росреестра. Именно в этот момент приобретается полное право собственности.
Некоторые поступают иначе. Старый дом сносится, и чтобы не участвовать в волоките на получение разрешения на новый, строительство осуществляется по имеющемуся плану. Однако в таком случае разрешение на снос оформлять всё равно придётся.
Юридическая проверка участка
Рекомендуется обратиться к профессионалам для проверки документации по участку, особенно если она не была оформлена свыше десяти лет назад. Необходимо заказать архивную выписку из постановления о выделении данного земельного участка, выполнить проверку соответствия его реальной площади заявленной, проверить, состоит ли земля на кадастровом учете, пройдя межевание.
Независимо от того, когда был оформлен документ на участок, следует:
- получить выписку из ЕГРП;
- сверить сведения, используя публичную кадастровую карту;
- проверить отсутствие сведений о строениях (постройки могут быть снесены, но не сняты с учета);
- узнать о наличии обременений на участке (проложенные кабели, газопроводы, ЛЭП, а также аресты, запрещения и т.д.).
Также проверяются документы собственника на соответствие требованиям закона, не относится ли продавец участка к группе риска (учет в психоневрологическом или наркологическом учреждении).
Расположение земельного участка
Выбор земельного участка также зависит от местности, где он находится. Рынок недвижимости пестрит объявлениями о продаже участков у водоемов и около леса. Несомненно, наличие природных красот является большим плюсом при покупке земли под строительство и влияет на цену участка. Однако у каждого такого кусочка земли свои особенности, как положительные, так и отрицательные.
Плюсы и минусы участков у водоемов
Достоинства:
- неописуемой красоты природный ландшафт;
- возможность обустройства собственного выхода к воде.
Недостатки:
- значительные затраты на фундамент;
- опасность затопления и насыщенность земли водой;
- высокие требования к санитарным нормам (обустройству водоснабжения и водоотведения);
- сложность и ограниченность юридического оформления;
- необходимость укрепления берега.
Плюсы и минусы лесных участков
Достоинства:
- благоприятная экологическая обстановка;
- красота.
Недостатки:
- сложность и ограниченность юридического оформления;
- сложность вырубки мешающихся деревьев и удаления корневой системы;
- необходимость индивидуального проекта дома;
- опасность падения деревьев на дом.
Плюсы и минусы холмистых участков
Достоинства:
- красивый вид;
- широкие возможности ландшафтного дизайна.
Недостатки:
- возможная неустойчивость почвы (необходимость укрепления);
- дополнительные затраты на фундамент;
- глубокое залегание подземных источников водоснабжения;
- подверженность сильным ветрам.
Равнинный участок
Идеальным с точки зрения строительства можно назвать участок, расположенный на равнине. Как правило, уровень грунтовых вод на ровных участках не требует дополнительной подготовки. Тип фундамента будет зависеть только от проекта дома и состава почвы. Однако, такой участок довольно сложно найти, если он вообще существует. Поэтому приходится мириться с теми или иными особенностями и вкладываться в подготовку капитальной основы для будущего дома.
Как происходил поиск свободного земельного участка?
На сайте Росреестра я нашел и открыл публичную кадастровую карту.
Одновременно, в отдельных вкладках браузера, я открыл (с 2018 года сервис временно не предоставляет такую услугу) и спутниковую карту Гугла и Яндекса.
Предварительно изучив Правила землепользования и застройки, а также Карту градостроительного зонирования, я выбрал район, который мне понравился, и в котором разрешено индивидуальное жилищное строительство.
Вот так выглядел район на Карте градостроительного зонирования.
Далее я нашел выбранный район на 3-х вкладках:
- на онлайн сервисе,
- на публичной кадастровой карте,
- и на спутниковой карте Гугла.
Мне было удобнее начинать искать земельный участок на (с 2018 года сервис временно не предоставляет такую услугу), поскольку карта онлайн сервиса содержит не только границы кадастровых кварталов и земельных участков, но и название улиц, объектов (например, школа, стадион, детский сад, магазин и т.д.).
Это упрощало поиск и минимизировало риск ошибок.
Вот так выглядит карта онлайн сервиса, на которой кроме границ земельных участок, видны наименования улиц и названия объектов.
Публичная кадастровая карта, в отличие от карты онлайн сервиса не содержит названий улиц и объектов инфраструктуры, поэтому бывает сложно соотнести выбранный на Карте градостроительного зонирования район с публичной кадастровой картой.
Вот так выглядит тот же район на публичной кадастровой карте Росреестра. Нет никаких ориентиров, кроме границ земельных участков.
Далее, изучив на всех этих картах выбранный район, я нашел и записал номера кадастровых кварталов, на которых визуально четко определялись свободные места для формирования земельного участка.
После того, как на карте онлайн сервиса и на публичной кадастровой карте были найдены несколько кадастровых кварталов, на которых были видны свободные участки, нужно было проверить, не заняты ли эти условно свободные земли какими-либо строениями или сооружениями и т.д.
Для этого на спутниковой карте Гугла я отыскал свободные земли и рассмотрел, что на них находится. Некоторые территории отпали, поскольку на них располагались какие-то сооружения.
А один земельный участок был визуально свободен.
Я не поленился съездить и осмотреть данный участок.
На нем росли деревья и кусты, строений не было, по крайней мере, сохранившихся строений не наблюдалось.
Поскольку выбранный мною район застраивался домами еще с советских времен, я подозревал, что на выбранном мною участке когда-то стояла какая-то избушка, которая полностью была разобрана.
Тем не менее, я решил подготовить схему данного земельного участка и подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка.
Весь процесс поиска земельного участка я показал в видео.
статье
Пошаговая инструкция
