Как сдать землю в аренду и грамотно оформить сделку?

На что важно обратить внимание в договоре аренды части земельного участка

При составлении документа необходимо учитывать особенности:

• если собственников несколько (владение долевое), без их согласия не получится сдать в найм или выделить определенную часть. Соглашение должно быть письменным и заверенным у нотариуса.
• существуют особые условия досрочного расторжения найма земель, заключенного на срок более пяти лет (долгосрочные). Это возможно при недобросовестном выполнении обязательств съемщиком (нарушение сроков оплаты, порча имущества) или непригодности почвы для эксплуатации. Если контрагент не согласен на добровольное расторжение, участнику придется подать иск в суд с соответствующей претензией.
• государство устанавливает предельный минимум для размеров наделов, сдаваемых в найм. Точные цифры можно узнать в местной кадастровой службе.
• прописывается вид целевого использования недвижимости. При нарушении ВРИ со стороны арендатора он будет нести за это ответственность. К примеру, земля сельскохозяйственного назначения не может сдаваться под производственное предприятие. Проще ситуация с наделами под ИЖС – на них можно располагать магазины, аптеки и другие коммерческие объекты небольшого размера. По поводу стоянок, автомоек и мастерских необходимо получать разрешение.

Субаренда

Перед тем, как передавать права сдачи третьим лицам, съемщик должен получить на то письменное разрешение у хозяина. Аналогично – передача арендных полномочий в качестве залога. Иные условия (например, по умолчанию) указываются в отдельном пункте.

Съемщик обязан удобрять почву и не допускать ее запустения.

Мероприятия, которые имеет право проводить съемщик: работы по мелиорации (орошение), установку закрытых водохранилищ, обустройство искусственного пруда. Право возведение хозяйственных и иных построек оговаривается отдельно, с подробным перечислением разрешенных к строительству объектов.

Если на участке уже есть постройки, ограждение, геодезические метки, их состояние описывается в документах. Арендатор обязан сохранить их в надлежащем состоянии.

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом. Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения. Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

1. по взаимному согласию;
2. односторонним решением;
3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

Процедура аренды земли сельхозназначения в 2022 году

Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г., арендовать землю с/х назначения можно только в том случае, если участку присвоен кадастровый номер и есть соответствующий ВРИ (код от 1.1 до 1.20). При этом не имеет значения, находится ли надел в долевом владении нескольких лиц или принадлежит одному собственнику.

Подробнее о том, какие есть виды разрешенного использования земли сельхозназначения, читайте у нас.

У государства и муниципалитета

Законодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:

• имеется Указ Президента РФ или Распоряжение Правительства о наделении землей в целях реализации инвестиционного проекта;
• сельхозпредприятие или фермерское хозяйство участвуют в программе господдержки;
• перезаключается договор аренды, срок действия которого истек.

ВНИМАНИЕ! Муниципальные органы имеют право отказаться пролонгировать договор, если арендатор нарушил условия пользования землей.

Чтобы взять в аренду землю сельхозназначения в 2022 году без участия в торгах, необходимо заполнить заявление, указав местоположение, границы и площадь участка, а затем направить его в уполномоченный орган. После рассмотрения документа, муниципалитет принимает решение о согласии и направляет его заинтересованному лицу. Затем стороны заключают договор аренды.

Все затраты, связанные с уточнением границ участка, оформлением договора и проектной документации полностью возлагаются на арендатора.

Если проводится аукцион, то заявку на участие следует подавать не позднее 5 дней до его начала. К заявке нужно приложить копию банковских реквизитов (куда в случае проигрыша будет перечислен задаток), правоустанавливающих документов (для организаций), паспорта (для граждан) и внести залог. По результатам составляется протокол и определяется победитель, который получает участок в аренду.

У частного лица

Аренда земли сельскохозяйственного назначения у частного лица проходит по упрощенной схеме. Это объясняется тем, что организации и физические лица имеют право самостоятельно определять условия договора, так как на них не распространяется действие нормативных актов, регулирующих ценообразование или иные аспекты. Кроме того, не требуется обязательное проведение аукциона, потому что владелец может найти арендатора любым удобным для него способом.

Процедура оформления проходит в четыре этапа. На первом собственнику нужно провести межевание и выделить тот участок, который планируется передать в аренду. Затем необходимо поставить участок на кадастровый учет, чтобы соответствующая запись была отражена в ЕГРН.

После оформления пакета документов на землю между собственником и арендатором заключается договор, который дает право вести хозяйственную деятельность на участке.

Если срок аренды превышает 1 год, документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. В договор должны быть включены следующие пункты:

• кадастровый номер, паспорт с координатами и площадью участка;
• сумма аренды;
• срок действия и способ пролонгации (при необходимости);
• обязанности и права сторон;
• данные сторон;
• причины, которые могут стать основание для расторжения;
• виды деятельности, которые можно осуществлять на участке.

Можно ли арендовать земельный участок без торгов

Исключения из общего правила «аукционной аренды» делятся на две категории: для частных, или физических лиц и для юридических лиц (организаций).

Частные лица

Можно выделить следующие категории физических лиц, которые могут получить землю без торгов:

• собственники различных построек и сооружений, которые располагаются на этой земле (если постройки не самовольные);
• люди, которые начали строительство на земельном участке (но в аренду землю сдадут только один раз и только до окончания работ);
• люди, у которых есть право получить участок первыми или вне очереди;
• желающие получить участок для строительства частного дома, для ведения фермерских работ и дачного хозяйства;
• граждане, у которых собственная земля была ранее изъята для государственных целей;
• льготники.

Организации

Для юридических лиц тоже есть возможность обойти торги в следующих случаях:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72 .
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
• Регионы: 8 (800) 600-36-07 .

• земельный участок берется в аренду для огородно-дачного хозяйства, при этом некоммерческого объединения;
• на участке находятся капитальные строения;
• земля нужна для объектов энергетики, оборонных, промышленных и гидротехнических объектов, связи и телевидения, водохранилищ;
• земельный участок будет использоваться для аграрной промышленности;
• если юрлицо уже обладает правом бессрочного использования земли.

Далее будут приведены подробные инструкции, благодаря которым вы сможете арендовать государственный участок без аукциона.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои нюансы и особенности.

Основными формами оплаты за аренду земли являются налоги и арендная плата. Как они рассчитываются, вы можете узнать, прочитав нашу статью.

Давно мечтали купить квартиру в Тайланде? В подобных сделках может быть множество подводных камней. О самых распространенных можно прочитать здесь.

Права и ответственность сторон при составлении договора

• физическое или юридическое лицо;
• орган местного самоуправления.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров. После составления необходимо зарегистрировать договор аренды. Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт. Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Особенности оформления

К сожалению, приобрести участок могут не все. Единственным выходом остается аренда всего или части земельного участка у физического или юридического лица. Процесс это трудоемкий, но при правильном подходе вполне осуществимый. И начнем мы рассказ с правил оформления земельного участка в аренду.

Правила

В таком кропотливом деле как оформление земельного участка в аренду, например, под строительство, существует масса подводных камней, которые могут свести ваши усилия на нет. Приводим ряд советов, следуя которым, Вы сможете избежать многих неприятных моментов.

• Внимательно проверяйте договор. Он должен быть составлен юридически грамотно и содержать такие сведения:
  • Реквизиты бумаги, согласно которой арендодатель имеет право свободно распоряжаться данным участком и сдавать его;
  • Характеристику участка. Надел должен иметь кадастровый номер, адрес (указание на расположение) и установленную площадь;
  • Четкое определение размера арендной платы и график ее внесения.
• Арендуя землю не у собственника, требуйте бумагу, на которой будет изложено согласие хозяина земли на переуступку ее Вашим арендодателем (а для него – арендатором);
• Для того чтобы снять муниципальный участок, нужно написать заявление и собрать такой пакет бумаг:
  • Паспорт (для физлица). Выписка из ЕГРЮЛ, а еще заверенные копии учредительных бумаг (для организаций, юрлиц);
  • Выписка ЕГРП, заключающая, что прав на участок нет;
  • Решение администрации формировать участок;
  • Кадастровый паспорт, выданный на участок;
  • Документы, подтверждающие, что вопросы со всеми заинтересованными инстанциями улажены.
• Помните, что аукцион можно выиграть лишь имея правильно оформленные документы. Преимущество Вам может дать собственность, расположенная на разыгрываемом участке;
• Межевание муниципальных земель лучше доверяйте компаниям, заслужившим авторитет в этой области. Полученные после данной процедуры сведения (глубина залегания вод, уровень над морем и пр.) нужно передать в Управление Земельными ресурсами. Там же Вы получите разрешение на аренду;

Помните: договор на аренду сроком более года подлежит обязательной регистрации в ЕГРП. Если до Вас землю уже снимали и в реестр вносили, подавать кадастровый паспорт не нужно. Однако когда речь идет об аренде части надела, нужно подать в ЕГРП план, где данная доля отмечена.

Этапы и процедура

Теперь расскажем про основные моменты процедуры регистрации аренды земельного участка. Итак, <оформление земельного участка в аренду происходит в несколько этапов:

• Выбор участка. Вы можете самостоятельно подобрать участок, запросить в администрации план местности и уточнить, есть ли у него хозяева;
• Если аренда возможна, будет проведен аукцион. Вы, также, можете поучаствовать в аукционе, инициированном властями или другим претендентом на участок;
• Выигрывает в аукционе тот, кто предлагает более высокую цену. Договор на сам участок заключается самое большее на пять лет. Примыкающие к наделу земли, могут быть сняты на год. Вне аукциона право на аренду на продолжительный период (25 – 49 лет) получает собственник зданий, расположенных на участке;
• Выиграв право на участок, Вы производите его межевание (если это муниципальная земля), оформляете кадастровый паспорт, обходите инстанции, которые выдают разрешение на возведение того или иного объекта, заключаете договор и регистрируете его (если срок аренды больше года).

Далее мы расскажем, как оформить прилегающий земельный участок в аренду.

Договор

Оформление договора аренды на часть земельного участка практически не отличается от других ситуаций, связанных с передачей земли во временное пользование.

Существенными условиями этого документа являются:

Предмет договора

Под этим подразумевается указание полного описания участка, которое позволило бы выделить его среди множества остальных. В частности, это такие условия:

• площадь;
• адрес или месторасположение;
• кадастровый номер участка (его выделенной доли).

Если процедура проводилась без межевания, стороны могут приложить к документу план участка с обозначенной на нем долей земли.

Сдать участок без межевания — не лучшее решение.

Стоимость

безвозмездными

При отсутствии этих условий в договоре он может быть признан недействительным, что повлечет за собой множество негативных правовых последствий для сторон.

Хотя установленной формы этого документа в действующем законодательстве не предусмотрено, можно выделить типовую структуру, в соответствии с которой он обычно составляется:

Реквизиты сторон

Для физического лица необходимо указание таких данных:

• Ф.И.О.;
• паспортные данные;
• адрес регистрации и проживания;
• контактный номер телефона.
• От юридического лица требуется:
• наименование;
• Ф.И.О. лица, имеющего право на подписание документов (чаще всего это руководитель);
• месторасположение компании.

Кроме этого, также нужно указать дату и место заключения договора (город, область, страна), а также его название и номер.

Описание части сдаваемого участка

Это наиболее важное условие документа, то есть предмет сделки, описанию которого стоит уделить особое внимание. Кроме характеристик, указанных выше, стороны могут отметить наличие или отсутствие на нем строений, его категорию и разрешенное использование

Стоимость аренды

Необходимо указать величину платежа за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения. Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д.

Срок действия

При отсутствии данного условия будет считаться, что договор действует бессрочно, до момента его расторжения сторонами. Однако лучше обозначить конкретные временные рамки.

Разрешенные цели использования.

Арендодатель может ограничить права арендатора в отношении участка, указав исчерпывающий перечень целей, на которые он может быть использован. Это может быть сделано как при описании предмета договора, так и в отдельном разделе документа.

Право собственности арендодателя

Здесь подразумевается указание права, на основании которого он владеет участком, с приложением подтверждающих это документов. Если он тоже арендует его, то требуется разрешение от собственника на эту сделку.

Права и обязанности сторон

Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т. п.

Заключительные положения

Здесь может быть указано, когда документ вступает в силу, сколько его экземпляров составляется, а также кому они отдаются. Чаще всего каждая сторона получает по своему экземпляру, а еще один хранится у юриста.

Что касается обязательной регистрации договора в соответствующем госоргане, то она необходима только в том случае, когда срок действия документа превышает 1 год. Для менее длительных сделок прохождение процедуры регистрации не требуется.

Для оформления договора аренды части земельного участка можно воспользоваться типовой формой договора аренды земли. Скачать образец можно по этой ссылке.

Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности. Да, предусмотрены компенсации и послабления, но фильм «Левиафан» наглядно их проиллюстрировал, пусть и в гиперболизированном виде.

В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).

Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании

Иначе можно остаться без компенсации.

Как сдать участок земли сельхозназначения в аренду?

Арендой земельного участка будет такое ее использование в соответствии с заключенным с собственником соглашением, которое будет ограничено определенным сроком (не надо путать с бессрочным использованием). За такое использование арендатор по условиям договора обязан осуществлять выплаты арендодателю, которые называются арендными выплатами.

Кроме того, за исключением случаев, когда в договоре аренды прямо зафиксирована возможность последующего выкупа участка, земля по окончании договора должна быть возвращена в собственность арендодателю для использования ее уже последним.

Арендодателями земель сельхозназначения в нашем государстве могут быть только две категории собственников: частные лица (сюда относятся как физические, так и юридические лица) и государство и его учреждения.

Больше арендодателями таких участков быть не может никто.

Именно с разделением на такие категории собственников связано несколько особенностей заключаемых соглашений:

• В том случае, если аренда осуществляется частным лицом (независимо от того, является ли оно физическим или юридическим), изменение целей использования участка не допускается, даже если такая возможность предусмотрена самим договором.
• Так, в том случае, если участок предназначен только для выращивания каких-то растений (например, зерновых), строить на нем дома по принципу индивидуального жилого строительства запрещено, даже если такая возможность в договоре предусмотрена и зафиксирована);
• В том случае, если арендодателем выступает государство, здесь особенности заключения договора аренды будут формироваться исходя из того, каким способом это соглашение будет подписано — с проведением торгов или без аукциона.

Если говорить о том, как именно можно сдать землю в аренду, здесь необходимо соблюсти ряд шагов:

1. Первым шагом будет обращение в администрацию муниципального образования (на территории которого находится участок, а не проживает заявитель) с заявлением о желании предоставлять свой участок в аренду. Этот шаг необходим для того, чтобы конкретный участок был включен в перечень земель, которые можно арендовать.
2. Второй шаг будет состоять из подготовки всех необходимых документов для организации процедуры передачи права использования земли арендатором. Кроме того, на этом этапе арендодатель должен определить, каким способом будет устанавливаться размер арендной платы за участок.
3. Третий шаг — участие собственника в проводимых торгах на право аренды либо заключения договора без аукциона.