Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки

Кадастр и рынок: в чём отличие показателей стоимости

В первом случае берется величина для определения точки отсчёта. Государству необходимо знать, сколько денег оно будет получать в качестве налога на имущество. Именно поэтому главное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что она вычисляется по формулам, установленным государством. Как утверждают эксперты, средняя разница между рыночной и кадастровой стоимостью составляет 20-25%. Какие основные показатели влияют на цену для налогообложения? Это в первую очередь регион, площадь, стоимость земли.

Что касается рыночной цены, то это более гибкий показатель. И вы сразу же поймете, в чем отличие кадастровой стоимости от рыночной. Есть несколько способов для её расчёта. Самый распространенный из них – сравнительный

Просто берётся во внимание аналогичное жильё. Также часто применяется затратный метод

Вычисляется, сколько средств пошло на строительство дома и его обустройство. В последнее время активно применяется доходный метод. Суть его заключается в определении тех плюсов, которые вы получаете после приобретения данной квартиры. Теперь вы видите, какова разница между госоценкой и реальной величины. А различия довольно существенные и вызывают у многих недоумение.

Отчет об установлении рыночной стоимости земельного участка

Это документ, который формируется по итогам проведенной процедуры оценивания в строгом соответствии с Законом об оценочной деятельности и является юридически достоверным. Составляется и подтверждается он только специалистами-оценщиками, с которыми владелец земельной собственности составил договор на оказание услуг.

В отчете прописаны все результаты проведенной оценки земли, а также фиксируется ее рыночная стоимость. Оригинал передается собственнику, а копия остается у оценщика.

Для чего может потребоваться отчет? Например, для разрешения неоднозначных ситуаций, когда требуется пересмотреть установленную кадастровую стоимость. Также отчет необходим, чтобы оценить реальную на сегодняшний день стоимость недвижимости.

Взаимосвязь с кадастровой стоимостью

Рыночную и кадастровую стоимость недвижимости или земли нельзя назвать синонимами.

Главная отличительная черта состоит в том, что кадастровая стоимость придает земельному участку юридический статус.

Как известно, рынок – это нестабильная среда, соответственно, может меняться и ценник объектов недвижимости, чего нельзя сказать в отношении кадастрового значения – оно остается статичным на протяжении, как минимум, 3-х лет.

Рыночную стоимость гражданин может определить самостоятельно, например, для составления объявления о продаже недвижимости, а кадастровую может утвердить только исполнительная власть.

Но, несмотря на такое обилие различий, эти значения взаимосвязаны между собой. Именно рыночная стоимость берется в расчет при пересмотре кадастровой, например, если есть подозрение на искусственное завышение стоимостного показателя.

Земельные участки – объект государственной кадастровой оценки

Земельные участки, относящиеся ко всем категориям земель, являются объектами госкадастровой оценки. Область применения результатов кадастровой оценки земельных ресурсов широка. В первую очередь госкадастровая стоимость всех земельных участков будет служить одним из главных критериев в формировании земельного налога. В соответствии с Налоговым кодексом РФ ст. 391 налоговая база конкретного участка земли определяется в качестве его кадастровой стоимости. Кроме этого, кадастровая стоимость используется для расчета оплаты за аренду земельных участков, числящихся в государственной и муниципальной собственности. Также кадастровая стоимость применяется для определения цены выкупа за землю и стартовой стоимости, когда проводятся торги, и для определения налоговых возможностей муниципальных образований в сфере определения размеров субсидий и субвенций.

Может ли быть увеличена кадастровая стоимость земельного участка по инициативе собственника?

Увеличение стоимости земельного участка по инициативе собственника возможно, но в размере, не превышающем его рыночную стоимость.

С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч. 1, 3 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (далее – Закон N 237-ФЗ) и ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или МФЦ лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг (ч. 5 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

К заявлению об оспаривании прилагаются (ч. 9, 10 ст. 22 Закона N 237-ФЗ):

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов. Не запрещается прикладывать иные документы на усмотрение заявителя.

Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать 30 дней со дня его поступления (ч. 14 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Комиссия вправе принять (ч. 15 ст. 22 Закона N 237-ФЗ):

1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

2) решение об отклонении заявления об оспаривании.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Учитывая изложенное, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены как в комиссии, так и в суде. При этом если заявитель при оспаривании кадастровой стоимости в комиссии не согласен с ее решением, он может обратиться в суд, при этом решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта может быть принято только в размере его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость недвижимого имущества

На коммерческую оценку влияет достаточно много факторов:

• показатели рынка недвижимости;
• сумма, которую могут заплатить клиенты;
• курс валют;
• политические события в стране и за рубежом;
• уровень жизни в регионе;
• сезонность.

Для определения вызывают специалиста, который даст оценку квартире, дому или нежилому помещению. Стоимость он выставляет исходя из состояния жилья, наличия и качества ремонта, цен на материалы, затраченных на ремонт, район, где находится объект. Большую роль играет развитие близлежащей территории и вид из окна. Если это касается продажи дома на земле, то влияние на оценку оказывает наличие воды, отопления и санузла, также те постройки, которые есть на территории. Специалист называет реальную стоимость без завышения, он предлагает оптимальный вариант, за который можно продать квартиру вполне реально.

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Как получить сведения о кадастровой и рыночной стоимости

Информация о кадастровой стоимости содержится в свободном доступе на сайте Росреестра. Воспользуйтесь данными справочной информации или Публичной карты, произведя поиск нужного участка по адресу или кадастровому номеру.

Если нужен официальный документ с данными о кадастровой стоимости, закажите через многофункциональный центр выписку из ЕГРН. Также вы можете воспользоваться специализированным или интерактивной кадастровой картой ниже. Электронная выписка обойдется вам дешевле, а срок получения сократится.

Если вы приняли решение оспорить кадастровую стоимость, вам точно понадобится отчет о рыночной стоимости. Его можно заказать в оценочных компаниях.

Информацию о примерной рыночной стоимости земельного участка даст обзор рынка, содержащего предложения о продаже участков в том же районе, где находится ваш участок, и с похожими характеристиками. Можно пользоваться любыми ресурсами, публикующими объявления о продаже участков.

Сколько придется заплатить оценщику?

Все работы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оплачивает заказчик. И разные предприятия указывают свою цифру.

Она складывается из затрат:

• на сам осмотр территории;
• на вознаграждение;
• на транспортные услуги;
• прочие затраты, которые производились при данной процедуре.

С учетом всех показателей и выводится общая цифра, которая будет окончательной.

В основном, стоимость различается для объектов. Так, например, для проведения оценки рыночной стоимости земли без выезда на место, устанавливается от 3000 рублей. При необходимости осмотра участка специалистом стоимость варьируется от 5000 рублей.

Конечно, в разных регионах эти цифры могут отличаться, но разница не будет слишком большой.

Установление и несоответствия

После того как кадастровая цена утверждена и внесена в базу Росреестра, она становится доступной для всех заинтересованных лиц.

Посмотреть и проверить в дальнейшем, во сколько она изменилась можно несколькими способами:

Способ	Примечание
Сайт Росреестра	Подать запрос можно на официальном портале, выбрав соответствующую вкладку и заполнив форму запроса. Обработка запроса мгновенна
Кадастровый паспорт	Стоимость обязательно вносится в этот документ, который у владельца должен быть
Запрос в реестровый орган	Подать его можно в письменном виде лично в Росреестре, Кадастровой палате, многофункциональном центе. Обработка запроса в течении пяти рабочих дней

В случае, если кадастровая стоимость может быть выявлена ниже рыночной (выше бывает редко, равной тоже) или сведения внесены не верно, имеют отличия от внесённых в паспорт, собственник не согласен с расчётом суммы налога, он имеет право подать заявление в Росреестр для переоценки квартиры, земельного участка, прочей недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=eCRjPpMEkrAVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ (https://www.youtube.com/watch?v=eCRjPpMEkrA)

Если после этого восстановить справедливость не удалось, имеет смысл подать иск в суд и оспорить решение государственного реестра. Суд установит окончательную сумму, сколько стоит оспариваемое имущество.

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

Но с 2012 года стала проводится переоценка земельных участков для приближения их кадастровой стоимости к рыночной. Чаще всего стоимость по кадастру выше на 20-25%.

При расчете уплаты налогов действуют следующие правила:

• если цена по договору купли-продажи будет выше на 70% от стоимости по кадастру, то за расчет будет браться рыночная;
• при продаже участка дешевле, установление налога будет проводится от 70% от стоимости по кадастру;
• если Росреестром не была проведена оценка, будет учтена полная стоимость по договору.

РС имеет более конкретные характеристики и зависит от многих факторов. Она часто меняется, а кадастровая оценка проводится раз в пять лет.

Может ли одна быть выше другой

Часто возникают вопросы, почему КС земельного участка выше рыночной

Важно, чтобы стоимость по кадастру не была завышенная. Это приведет к тому, что владельцу придется платить повышенный налог. По практике расчета кадастровая цена не должна быть намного ниже рыночной, их показатели должны быть примерно одинаковыми

По практике расчета кадастровая цена не должна быть намного ниже рыночной, их показатели должны быть примерно одинаковыми.

В итоге получается, что кадастровая стоимость показывает средние данные по массовой оценке. Это может привести к тому, что кадастровая цена по определенному участку будет намного выше, чем рыночная. По такой стоимости продать участок никогда не удастся.

Особенно актуальной эта проблема стала в 2013 году, когда был проведен перерасчет КС участков. Большинство из них стали еще выше, чем были.

Кадастровая стоимость недвижимости

Определяет государство, она нужна, чтобы посчитать сумму уплаты налогов. Проводит такую оценку Росреестр и заносят данные в Единый Государственный реестр недвижимости ЕГРН. В данный реестр заносится стоимость жилья исходя из таких параметров:

• возраст объекта;
• район расположения;
• выгода от эксплуатации;
• средняя цена за квадратный метр.

Государственная оценка проводится не чаще, чем в 2 года, также промежуток оценки не должен превышать 5 лет. Ремонт и общее состояние оцениваемого объекта не влияют на оценку.

От этой стоимости определяются такие налоговые обязательства как:

1. годовой налог, выставляемый на недвижимость;
2. оплата налога на сделку продажи;
3. определение госпошлины во время судебных разбирательств.

Обе стороны во время продажи могут сами установить стоимость объекта продажи, но если она превышает 2/3 от государственной, указанной в ЕГРН, то в качестве основы для установления налога берется ценаь именно из единого реестра. Выписка из ЕГРН необходима, если жилье покупают в ипотеку или посредством материнского капитала.

Процесс расчета цены объекта недвижимости

Для того чтобы оценить рыночную стоимость участка земли, первым делом необходимо изучить современный рынок недвижимости с аналогичным имуществом. Детально просмотреть все предложения, изучить все установленные цены.

Следующим шагом является определение верхнего и нижнего порога стоимости, которые необходимы, чтобы не прогадать с ценой, а также сильно не завысить ее.

Затем происходит сравнение с аналогичным имуществом, изучаются все недостатки и преимущества, выставляются все расходы и доходы.

При определении рыночной стоимости квартиры, оценщики очень редко выезжают на место, чаще используют архивные данные, и учитывают все коэффициенты изношенности. На их основании, путем математических вычислений устанавливают конечную цену.

После проведения оценки обязательно составляется акт, в котором достаточно подробно отражены все показатели, их значение.

Как соотносятся между собой?

В соотношении данных видов определения стоимости, принято условное правило, которым руководствуется ревизионная комиссия. Считается, что рыночная стоимость может быть выше кадастровой не более чем на 30%. Более высокая цена объекта должна обосновываться специальными расчётами и подкрепляться актами, полученными от специалистов – независимых оценщиков.

Естественно, что в большинстве случаев рыночная стоимость диктует некоторые базовые ориентиры рынку недвижимости. Однако некоторые факторы существенно влияют на , но никак не учитываются в рамках кадастровой оценки, например:

1. оформление лоджии под комнату;
2. удачная перепланировка квартиры;
3. ремонт помещения, сделанный из дорогостоящих материалов;
4. дорогая сантехника и т.п.

Квартира с равнозначными параметрами, в которой давно не делался ремонт, а сантехника плохо функционирует, балкон имеет убогий вид – будет иметь ту же кадастровую стоимость, но её цена на рынке недвижимости будет существенно отличаться.

Затратный и доходный подходы при оценке объекта могут внести существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.

Понятие кадастровой

Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно: цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:

• места расположения;
• близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
• материалов, примененных при возведении;
• возраста строения;
• степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
• площади и др.

В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и цену земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.

Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и рассчитывается величина налога.

О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из нашей статьи.

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Что имеется в виду под государственной кадастровой оценкой?

Закон, формулирующий понятие оценочной деятельности РФ, четко дает определение гос кадастровой оценки стоимости земельного участка. Это набор действий, которые включают в себя:

• принятие определенных решений об исполнении кадастровой оценки;
• образование перечня объектов, подлежащих оценки;
• отбор конкретного исполнителя работ;
• непосредственное определение самой кадастровой стоимости;
• выполнение составления отчета относительно вычисления кадастровой стоимости;
• проведение утверждения результатов по конечному установлению кадастровой стоимости с последующим внесением в госкадастр недвижимости;
• доведение данных до сведения налогоплательщиков.

Определение кадастровой стоимости

Данным термином называется цена недвижимости, которая определяется специальными независимыми государственными экспертами. Сведения о ней вносятся в специальный электронный реестр. Данная стоимость крайне важна, поскольку, как уже было сказано выше, она влияет на размер имущественного налога, который граждане обязаны платить ежегодно.

Если по каким-то причинам отсутствует возможность определить рыночную цену, то кадастровая высчитывается в индивидуальном порядке, основываясь на правовых требованиях законодательства. Главным нормативным актом, регламентирующим отношения в области проведения указанной экспертизы, считается закон «Об оценочной деятельности».

Возможность переоценки

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

• изменении категории;
• уменьшении площади;
• наложении обременения;
• порче земли;
• смене схемы использования.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка?

Главный фактор, который определяет кадастровую стоимость ЗУ – это удельная стоимость земель в массиве, ограниченном в учётных записях Росреестра как кадастровый квартал. На основании удельной стоимости рассчитывается кадастровая стоимость надела, с учётом общей площади участка.

При проведении расчётов берутся во внимание соответствующие показатели, в числе которых:

1. категория земель;
2. обеспечение массива инфраструктурой;
3. приближенность к центру или удалённость от него;
4. место расположения и категория населённого пункта.

Перечисленные параметры определяются при оценке квартала в процентном соотношении к определяемой сумме:

1. При наличии обозначенных характеристик или повышении качества земель за счёт соответствующих параметров, коэффициент начисляется к базовой стоимости.
2. При отсутствии тех или иных характеристик, при снижении качества использования земель – коэффициент может оставаться индифферентным, а может вычитаться из базовой стоимости.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению

Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог

Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

https://www.youtube.com/watch?v=OkINZBOIZWc

Подведем итоги

Результаты массовой оценки публикуются на сайте ГБУ, занимавшегося ее определением, до ее утверждения правительством субъекта РФ. Это сделано для того, чтобы собственник выявил ошибку и заявил о ней. Собственник в отчете может проверить только характеристики участка: верные ли данные о площади, назначении, категории земли использовал оценщик в своих расчетах.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость участка значительно превышает его реальную стоимость, то можете обжаловать результаты массовой оценки в установленном законом порядке.

Прочтите: Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности