Межевание арендованного земельного участка

Каков порядок заключения?

Порядок заключения подобного договора опять же аналогичен и порядку заключения договора первоначальной аренды.

Однако, учитывая, что речь пойдет именно о повторной передаче прав собственности, необходимо учесть один важный момент.

Следует различать ситуации, в которых арендатор участка может передать его в субаренду с согласием на то владельца или же без этого согласия

Снова обратившись в нормативно-правовым документам действующего законодательства, обратим внимание и на некоторые статьи в Земельном Кодексе РФ

В частности пункт шестой статьи №22 этого Кодекса предусматривает, что арендатор какого-либо участка земельных угодий (территорий) вправе в любой момент передать его во временное использование третьему лицу/группе лиц без прямого согласия на это владельца (т.е. его арендодателя), но с обязательным условием его своевременного уведомления о данной сделке.

Исключением в таком случае может являться лишь тот случай, если договор, составленный ранее между владельцем и самим арендатором, предусматривает какие-то другие условия. В общем и целом, на субарендатора будут распространяться все законные права арендатора земли, которые оговорены в соответствующих данному вопросу статьях Земельного Кодекса РФ.

При этом пункт девятый этой же нормативной статьи определяет, что аренда земли, которая располагается в государственной/муниципальной собственности, и на временной срок больше 5 полных лет, также позволяет арендатору передать этот участок непосредственно в субаренду без согласия на это владельца. Как и в предыдущем примере, арендатор должен заблаговременно уведомить о предстоящей сделке своего арендодателя.

Важно знать, что любое изменение каких-то условий договора аренды без прямого согласия на это его арендатора является не допустимым. Что касается преждевременного расторжения договора, составленного на срок больше 5 лет, и по требованию арендодателя, то оно возможно только при наличии соответствующего судебного решения

Что такое субаренда земельного участка, чем отличается от аренды и что представляет из себя договор

Как вы поняли, учитывая все сложности сделки, в ней участвуют не привычные нам две стороны, а целых три. Существует множество сложностей и нюансов связанных с оформлением это сделки

Следующий пункт будет посвящен тому, на что именно необходимо обратить внимание, заключая договор субаренды земли

Если речь идет о Государственном или муниципальном земельном наделе, если собственником представлено государство, взять землю в субаренду можно только в том случае, если срок аренды превышает 5 лет. Поэтому, вопрос о сроках также очень индивидуален, однако, не должен выливаться за пределы аренды между собственником и арендатором.

Как уведомить арендодателя о субаренде земельного участка

Если вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя, то должны его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Представляется, что обязанность по уведомлению арендодателя лежит на вас как на арендаторе.

Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от вас возмещения возникших в связи с этим убытков (см. по аналогии п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за неуведомление о субаренде.

Законом не установлен срок, в течение которого вам нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Если в договоре такого срока нет, полагаем, что уведомить арендодателя нужно в разумный срок после заключения договора субаренды (см. по аналогии п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). Рекомендуем сделать это сразу же после заключения договора.

Уведомление следует направить способом, который позволяет достоверно установить, что оно исходит от вас и адресовано арендодателю. Например, его можно отправить письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

Правила проведения межевания границ

Далее в статье описывается как происходит (проводится) межевание.

Порядок действий:

• Пишется заявление о необходимости провести межевание (подают вместе с пакетом правоустанавливающих документов в организацию, проводящую инженерно-геодезические работы);
• Специалист выезжает на участок, предварительно собрав данные о координатах межевых знаков;
• Проводится геодезическая съемка;
• Собранные данные анализируются, проводится расчет, пишется межевой план;
• Составленный документ регистрируют в Росреестре.

Какие бумаги потребуются владельцу участка:

1. Договор купли-продажи/свидетельство о наследстве;
2. Справка о решении администрации, управлявшей делами на территории с интересующим участком, передать его в пользование конкретному человеку;
3. Выписка из земельного регистрационного журнала;
4. Документ о межевом споре (если есть).

необходимо собрать отдельный пакет документов

1. Проект по землеустройству;
2. Бумаги, информирующие об инвентаризации земель;
3. Чертеж возможных границ;
4. Кадастровая карта (если есть);
5. Топографическая карта;
6. Сведения об имеющихся официальных межевых знаках;
7. Фотоплан интересующего участка;
8. Сведения о ГГС и ОМС (государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) — опорных межевых знаков (ОМЗ)).

Сбор второго пакета бумаг можно выполнять самостоятельно либо с помощью специалиста той же организации, куда будете обращаться с заявкой о необходимости провести межевание.

Судебная практика: передача части земли в субаренду

Передача в субаренду части земельного надела, уже находящегося в аренде, допустима, если между сторонами достигнуто соглашение по условиям договора и оформили это соответствующим образом. Давайте, рассмотрим пример из практики.

Госпредприятие обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО с требованием взыскать долг по договору субаренды земли с целью эксплуатации здания.

Ответчик подал апелляцию, не согласившись с принятым решением суда. Он сообщил, что договор субаренды части арендованного неделимого земельного участка не соответствует требованиям Земельного кодекса РФ, а потому является ничтожной сделкой, согласно ст. 168 ГК РФ.

Проверив жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что передача в аренду части земельного участка состоялась на законных основаниях, нет каких-либо непроверенных фактов, не учтенных судом первой инстанции и опровергающих его выводы.

Так, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что передача в субаренду земли, находящейся в аренде у истца, противоречит содержанию ЗК РФ, отклонен, т.к. не обоснован. Как показало изучение материалов, на момент заключения арендного контракта участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности.

В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ от 1 января 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в редакции, которая действовала на момент подписания соглашения) городская администрация была вправе заключить договор аренды земельного участка с ФГУП.

В 2006 г. на данную землю зарегистрировано право собственности РФ. Из-за чего городская администрация утратила права арендодателя указанного объекта, а Российская Федерация, согласно п. 2 ст. 9 ЗК РФ, напротив, приобрела.

Так как в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу – это не основание для изменения или расторжения соглашения. Поэтому государственная регистрация права федеральной собственности на данную землю никак не повлияла на права истца, указанные в арендном договоре.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в арендном договоре должны быть указаны сведения, дающие возможность установить имущество, которое подлежит передаче арендатору, в качестве объекта аренды. Если же такой информации в договоре нет, то условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, является несогласованным.

В рассматриваемом нами случае, по мнению апелляционного суда, предмет договора в части передачи в субаренду земельного надела, являлся полностью согласованным. Индивидуализирующие признаки данного объекта, перечисленные в договоре субаренды, совпали с признаками, которые содержатся в свидетельстве о праве собственности на здание. Договор субаренды был подписан обеими сторонами сделки, а от имени ответчика договор субаренды был подписан гендиректором, также поставлены печати ФГУП.

В связи с вышеперечисленными фактами договор субаренды считается заключенным в части передачи земли в аренду

Кроме того, во внимание взят и факт, что до момента обращения истца в суд у участников разбирательства не было разногласий касательно предмета договора субаренды. Помимо этого, ответчик в ходе рассмотрения дела частично признал за собой задолженность по договору субаренды

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано (Дело/2009 (№ 07АП-10159/2009).

Особенности межевания земельного участка

Межеванием земли считают проведение разнообразных геодезических и топографических работ по установлению точных новых границ определенного надела. Это делают для того, чтобы поставить это недвижимое имущество на учет в Росреестре.

Проведение межевания земельной территории по инициативе государства считают бесплатной юридической процедурой, у которой есть свои плюсы и минусы. Преимуществами выполнения таких работ по разграничению земли считают следующие:

• при межевании иногда увеличивают площадь территории на 10% и при этом не тратят никаких денег;
• при составлении нового межевого плана соблюдают различные действующие нормативы (например, отступ от границ надела должен быть не менее 3 м). Таким образом избегают получение штрафных санкций в будущем;
• при межевании законно разграничивают участок, который обладает сложной геометрической формой и где на глаз трудно установить точные границы.

Недостатками бесплатного межевания считают следующие:

• землевладельцы тратят много времени (порой до полгода) и сил (особенно когда нужно присутствие соседей);
• до получения на руки готового межевого плана собирают очень много различной документации;
• бесплатно не значит качественно. Порой землевладельцев не устраивает качество межевания.

Без межевания

В законодательной базе отсутствуют обязательные истребования о предварительном проведении раздела территориального надела. Если в арендное пользование сдаётся только его часть. Следовательно, арендодатель может сдавать участок в аренду иному лицу без межевания. Если срок аренды составляет больше одного года или в сделке участвует юридическое лицо, организация, предварительно должно быть составлено обязательное заключение письменного пакта с последующей госрегистрацией.

В противном случае, сделка не может иметь юридической силы. Когда речь заходит о сдаче в аренду целого надела, регистрировать сделку в росреестре можно без предоставления межевого плана со стороны непосредственного собственника.

Государственная регистрация договорного пакта при сдаче в арендное пользование конкретному субъекту может быть признана состоявшейся при условии, что сведения о данном земельном участке имеются в ЕГРН.

Так, если сдавать в аренду часть земли, собственник должен очертить границы на кадастровой схеме. Это могут сделать и кадастровые инженеры. Кода это делает арендодатель, скорее всего, сделка будет признана недействительной. Этим должны заниматься дипломированные специалисты, которые предоставят полноценный документ, пригодный для последующей регистрации в уполномоченном органе.

Права и обязательства сторон

У субарендатора по договору возникают права, аналогичные правам арендатора:

1. Пользоваться землей в находящимися на участке строениями надлежащим образом, т.е. в соответствии с их назначением;
2. Право на регистрацию в снимаемой недвижимостичленов своей семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия;
3. Предоставлять участок сторонним лицам, при этом контролируя этот процесс. О передаче земли третьим лицам должен быть заранее уведомлен арендатор.

Права и обязанности субарендатора, возникающие у него по сделке субаренды, установлены в статье 615 ГК РФ.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, наряду с правами на субарендатора возлагаются также обязанности:

• Пользоваться землей только согласно ее назначению;
• Поддерживать состояние земельного участка в надлежащем виде, не допускать ухудшение его свойств;
• Не допускается сдача земли в субаренду;
• Не препятствовать арендаторуконтролировать состояниеземельного участка, пускать его на территорию для осмотра;
• Вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей по договору;
• Освободить участок после завершения действия договора.

Следует понимать, что договор может включать в себя и другие обязанности сторон.

В случае невыполнения субарендатором своих обязанностей по договору, арендодатель и арендатор могут потребовать от него возмещения причиненных в результате этого убытков в судебном порядке.

При незаконном оформлении документов, арендатор участка несет риски. Это может привести к прекращению правоотношений с собственником земли, а также к нему может применяться гражданско-правовая ответственность.

Как проводится

Процедура состоит из нескольких шагов, которые включают в себя сбор необходимых документов, поиск кадастрового инженера, собственно проведение работ, подпись акта и сверку полученных данных с картой Росреестра.

Этап 1 – приготовление документации

Если участок образован впервые, то необходимы:

• схема его местоположения на кадастровом плане
• справка о выделении вам участка, она выдается главой администрации.

Если вы уже собственник участка, то вам необходим договор аренды или выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность. Последняя присылается в течение трех рабочих дней. Но при помощи API Россреестра ее можно получить в течение часа. Стоимость выписки составляет 250 рублей.

Выписка из ЕГРН

Этап 2 – поиск хорошего кадастрового инженера

Требуется найти хорошего специалиста в вашем городе, договориться о предоставляемой им услуге, стоимости и сроках. Нужно тщательно выбирать подобных инженеров, ведь от этого зависит качество проведенных работ.

Этап 3 – получение документов и подписание акта о выполненной работе

Кадастровые инженеры выполняют положенную на них задачу, четко следуя требованиям клиента. После выполнения работы он должен выдать вам кадастровый паспорт, межевой и при необходимости технический план.

Этап 4 – сверка документов размежевания с картой РосРеестра

После подписания договора о предоставлении услуги пройдет от 10 до 14 суток до того, как вы получите документы. После проделанных работ в течение, как правило, недели, самое больше десяти дней, вся информация и границы земельного участка будут отображены на карте РосРеестра. Она доступна всем на официальном портале pkk5.rosreestr.ru. Если всё правильно, межевание можно считать успешно завершенным.

Межевание Арендованного Муниципального Земельного Участка

землеМЭР: ЕГРЗ. Государственный реестр земель кадастрового района. Раздел «Земельные участки» Ф.1. 1 1 ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: 1.1 Кадастровый номер _____________________________ 1.2 Положение на ДКК К1 2 Лист ____ 3 Дополнительно введены формы: 1.1/С. «Состав земельного участка»; 1.2. «Сведения о правах»; 1.3. «Сведения о частях»; 1.4. «Сведения о базовых платежах за землю и оценке»; 1.6. «Специальные сведения»; 1.7. «План границ земельного участка»; 1.8. «Описание границ»; 1.9. «План границ части земельного участка» Общие сведения 4 Включен в состав земельного участка № _______________________________________ порядковый номер записи в Ф.1.1./С ____________________ 5 Предыдущие номера 44: :04-03-05:06 6 Наименование участка Землепользование 7 Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного: в границах участка за пределами участка 7.1 наименование ориентира _______________________________ ________________________________________________ 7.2 почтовый адрес ориентира _________________________________________, ________________________________________, дом ________ ( населенный пункт, тип, полное наименование) (адресная единица, тип, полное наименование) 7.3 участок находится примерно в________________ от ориентира по направлению на_________________________________ (величина и ед.изм.) (юг, юго-запад и т.д.) 8 Категория земель: 8.1 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 8.2 весь 8.3 ___________ 1\1 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 8.4 31.10.2022 Н.Н.Привалова 9 Разрешенное использование для эксплуатации административного здания и гаражей _______________________________________________________________________ 10 Основание КД 44: : 04 03 05 : 0006\ 13 (номер дела /номер документа по описи) 11 Фактическое использование /характер деятельности/ ____________________________________________________________________________ 12 Площадь 3901,95 кв.м (декларированная) 13 3711,53 кв.м (уточненная) 14 01.11.2022 М.К. Якухина (подпись) 15 ____________________________________ (подпись) 16 Последующие номера ____________________________________________________________________________________________________ 17 Подраздел открыт 31.10.2022 (Н.П. Привалова) Участок учтен 30.08.2022 (подпись) 18 Изменены строки__________________ предыдущего листа ______________________________________________________________ (номер строки) (подпись) 19 Лист аннулирован, взамен введен лист № _______ ____________________________________________________________________ (подпись) 21 Общее количество листов документов подраздела: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

tim: Добрый день! Нужна Ваша помощь! Ситуация следующая: Мы (юридическое лицо) заключили договор аренды земельного участка сроком на 5 лет. Собственником земельного участка является муниципальный район. В настоящее время ведутся работы по застройке арендованного участка индивидуальными домами. Генеральным планом застройки предусмотрено разделение арендованного участка на «мелкие» в количестве 50 шт. Планируется проведение землеустроительных работ по межеванию «большого» участка на «мелкие» в его составе для определения границ «мелких» участков, и в дальнейшем для упрощения процесса приватизации «мелких» земельных участков собственниками домов, на них расположеных. Вопрос: 1. Каким образом арендатор может провести межевание «большого» участка на «мелкие»? 2. Каким образом будут присвоены кадастровые номера «мелким» участкам? Индивидуально каждому или в составе «большого» участка? 3. Ликвидируется ли кадастровый номер «большого» участка в кадастровом учете? 4. Изменится ли предмет договора аренды «большого» земельного участка после постановки на кадастровый учет «мелких» земельных участков или нам нужно будет заключать отдельно договор аренды на каждый «мелкий» земельный участок?

Что такое земли сельскохозяйственного назначения (СНХ)

Отечественные законодатели разработали специальную классификацию земель, разделив их по целевому назначению на семь категорий (п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ), при этом четко разграничив виды разрешенного использования (ВРИ). К землям СНХ отнесли наделы, находящиеся за пределами поселений (не более 30 км) и имеющие слой плодородной почвы.

Согласно ст. 78 Земельного Кодекса РФ на участках сельскохозяйственного назначения можно:

• вести сельскохозяйственное производство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, выпас животных, сенокошение);
• высаживать мелиоративные защитные лесные насаждения;
• вести научно-исследовательские и иные, связанные с сельским хозяйством работы;
• организовывать рыбоводческие хозяйства;
• строить инфраструктурные объекты, если имеется утвержденный проект рекультивации.

ВНИМАНИЕ! Законодательство позволяет выращивать на таких наделах зерновые, разводить скот и птицу, строить теплицы для овощей, высаживать плодовые деревья, но запрещает строить помещения, имеющие признаки капитальных строений!

Обрабатывать земли могут не только фермеры, но и граждане, хозяйственные товарищества, общества, НКО, государственные и муниципальные предприятия, религиозные, казачьи общества, общины, образованные малочисленными северными народами. Научные и образовательные организации в экспериментальных хозяйствах могут заниматься подготовкой кадров для нужд сельского хозяйства.

Подробно о том, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, читайте в нашей статье.

Регистрация договора найма

После получения межевого плана его необходимо согласовать с пожарной и экологической службами района (куда обратиться – уточняется в кадастровой службе). После получения выписки из ЕГРН по новому отрезку необходимо учитывать, что она действительна только для текущего соглашения найма.

Сделка аренды регистрируется в местной службе Российского реестра. Сделать это можно такими способами:

• Через сайт Росреестра. Для этого нужно сделать скан-копии соглашения и прилагаемых к нему документов. После этого заполнить форму заявления на официальном сайте реестровой службы, загрузить электронные версии копий и отправить заявку. В форме указывается адрес электронной почты, куда должен прийти ответ.
• С помощью МФЦ. Способ требует личного присутствия на приеме у специалиста – ему необходимо передать собранный для регистрации пакет.
• В службе Росреестра – аналогично учету через МФЦ, самый быстрый вариант, т.к. отсутствуют службы-посредники.

Для того, чтобы зарегистрировать договор, помимо основной бумаги на руках нужно иметь:

• Удостоверения личности (для граждан), уставные документы (для организаций).
• Выписку из ЕГРН на выделенную часть земли.
• Межевой план, подтверждающий выдел части территории.
• Юридические акты, подтверждающие право собственности на недвижимость.
• Бумаги об отсутствии задолженностей и обременений на землю.

Госучет необходим не только для формального соблюдения законов и чистоты отчетов перед налоговой службой. Учтенная сделка защищена на случай недобросовестного исполнения обязательств одной из сторон. Если же регистрация не выполнялась, суд может отказать в рассмотрении искового заявления. Споры возникают не только по поводу неисполнения, но и касаемо размера сдаваемой территории.

Судебная практика по спорам об аренде части участка

Судебная практика по данной категории дел часто связана с нарушением учета мнения совладельца. Особенно это актуально в случае совместной собственности супругов, когда муж или жена узнают о сделке только после того, как она состоялась.

Кроме того, в 2020 году по-прежнему распространены иски об оспаривании отказа Росреестра в регистрации договора без межевания надела.

Госорган мотивирует свою позицию тем, что еще в январе 2017-го года в связи со вступлением в силу ФЗ от 13.07.15 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был изменен порядок фиксации сделки с долей, ранее не состоявшей на учете в ЕГРН.

Он идет вразрез с судебной практикой, существовавшей ранее, которая позволяла заключить договор без кадастрового учета земельной части.

В каких случаях требуется согласие арендодателя на субаренду и что нужно учесть при его получении

По общему правилу вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что согласие необходимо (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если участок публичный, то договор его аренды может предусматривать такое условие только в определенных случаях.

Представляется, что арендодатель может выдать согласие на определенных условиях, т.е. установить ограничения на сдачу земельного участка в субаренду. Они могут касаться кандидатуры субарендатора, срока действия согласия, условий договора субаренды (например, его срока) и др.

Если вы получили необходимое согласие арендодателя, имейте в виду, что он может отозвать его до заключения договора субаренды. Поэтому рекомендуем заключить договор субаренды как можно быстрее после получения согласия арендодателя.

Однако учтите, что, если договором не предусмотрено иное, согласие арендодателя, закрепленное сторонами в качестве условия договора, отозвать в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор.

В каких случаях договор аренды публичного участка может предусматривать необходимость согласия

В договоре аренды публичного участка может быть условие о согласии, если:

• срок аренды не превышает 5 лет (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ);
• договор заключен до 30 октября 2001 г., т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ. В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия вне зависимости от срока аренды.

Что будет, если сдать участок в субаренду без необходимого согласия

Если вы сдали участок без необходимого по закону согласия арендодателя или нарушили ограничения, указанные в согласии, договор субаренды может быть признан недействительным. При этом арендодатель должен доказать, что вы на момент совершения сделки знали или должны были знать об отсутствии согласия (п. п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ).

Если согласие необходимо в силу договора, а не закона, то представляется, что арендодатель вправе будет требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 1 ч. 1 ст. 619, п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Что будет, если не сделать межевание до 2020 года

Выполнив предписание, собственнику участка с межевым планом, который изготовит кадастровый инженер, следует обратится в отдел кадастра по территориальности. После проверки документов, сотрудники кадастра внесут в государственный реестр сведения о границах вашего участка.

Согласно Федеральному Закону № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 2014 года, вводится запрет проводить сделки по отчуждению (купля-продажа, дарение) земельных участков, данные о которых отсутствуют в ГКН.

Оформление и регистрация

Кто должен оформить аренду земельного участка

Гражданин, который взял в аренду землю на срок более одного года, обязан регистрировать договор аренды. Кроме того, под регистрацию попадают те договорные отношения, в которых указано, что на арендуемой земле есть здания и сооружения. Регистрации подлежит договор аренды, заключенный между физ. лицом и юр. лицом.

Документы, необходимые для оформления аренды

Для заключения договора аренды потребуются:

1. Электронное или письменное заявление в Россреестр о регистрации арендных отношений.
2. Паспорт заявителя.
3. Если заявитель – доверенное или уполномоченное лицо, то необходим подтверждающий документ.
4. Заверенные электронной подписью нотариуса копии документов, удостоверяющие права заявителя на здания, сооружения.

Что произойдет после подачи заявления

После полученного заявления сотрудник проверяет его на соответствие требованиям, на наличие прилагаемых документов. Далее документы отправляются в Государственную инспекцию по контролю над использованием объектов недвижимости. Там будет проводиться проверка на целевое использование земельного участка. После результаты рассмотрения придут на электронную и обычную почту заявителя.

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

• переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
• если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
• если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

• наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
• возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
• если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
• если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН,  о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка

Субаренда участка в муниципальной собственности

Найм территории, которая находится во владении местного муниципалитета, несколько сложнее, чем частной. Аукцион имеет место, если на землю претендует несколько лиц – физических или юридических. В результате выбирается лишь один представитель, с которым администрация заключает соответствующий акт.

Порядок оформления съема муниципальной земли:

• Сначала необходимо написать заявление главе местной администрации – заключать соглашение можно только после того, как запрос будет одобрен. В бумаге указывается цель использования земли и предполагаемый срок.
• Составляется и подписывается акт найма земельного участка, который подписывает глава администрации, ставится печать. Также обязательна подпись арендатора.
• Заполненный и подписанный бланк заверяется у нотариуса.

Ввиду этих сложностей и длительности процедуры многие предпочитают найти лицо, которое уже снимает надел у муниципалитета, и оформить у него поднаем. Здесь есть особенность – от администрации, во владении которой находится участок, не требуется специального разрешения, но необходимо письменное уведомления со стороны арендатора.

Особенности поднайма муниципальной территории:

• Срок повторной аренды не может превышать время, на которое составлен основной акт.
• Обязательна государственная регистрация бумаг.
• Со стороны местной администрации возможен контроль за тем, как используются земельный ресурс и расположенная на нем недвижимость.

Возможность субнайма должна быть указана в договорной документации. В противном случае, лицо не имеет права пересдавать участок. В некоторых случаях муниципалитет выдает свидетельство на право заключения поднайма.