Как узнать кадастровую стоимость одной сотки земли

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Также по теме: Какой срок действия у кадастрового паспорта?

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Отличия стоимости выкупа от его кадастровой стоимости

Прежде всего следует разобраться, что значит понятие «выкупная стоимость земельного участка».

Это его цена, которая была определена специально для процедуры перехода арендованного надела в собственность на возмездной основе.

Проще говоря, это мера стоимости, по которой приобретается объект, ранее принадлежавший другому собственнику.

Выкупать недвижимость могут в том числе государство и муниципальные образования.

Ее нередко называют «стоимость земельного участка по кадастровой стоимости». Это связано с тем, что данная величина определяется на основе КС объекта недвижимости.

Однако эти два понятия не следует считать тождественными. Выкупная стоимость характеризуется статичностью. На нее не оказывают влияния изменения, происходящие на рынке недвижимости, в том числе снижения цен.

Что же касается КС, то ее величина пересматривается с интервалом 3-5 лет после очередной инвентаризации земель. Более того, инициатором переоценки кадастровой стоимости может выступать и собственник участка.

Дешевле всего обойдется выкуп угодий, находившихся в пользовании в течение 15 лет или на территории которых возведены капитальные постройки.

В таких случаях земли, принадлежащие муниципалитету, можно выкупить за 20% их кадастровой стоимости, а государству – за 2,5%.

Как устанавливается кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость устанавливается не раз и навсегда. Ее определение происходит один раз в 3-5 лет. При этом в городах федерального значения кадастровая оценка происходит не чаще, чем один раз в 2 года. Исчисление срока происходит от даты последнего определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Как правило, после каждой оценки кадастровая стоимость возрастает.

Следует отметить, что в ближайшем будущем периодичность проведения кадастровой оценки будет изменена. Так, будет установлен период — 4 года от даты проведения последней оценки (в городах федерального значения останется такая же периодичность — раз в 2 года). Данные изменения нас ожидают с 2022 года — для земельных участков, и с 2023 года — для другой недвижимости.

Кадастровую стоимость не могут рассчитать сами собственники недвижимости, так как для этого специалистами используются специальные методические указания и правила. Собственники могут заказать только отчет о рыночной стоимости объекта (выступающий просто необходимым для оспаривания кадастровой стоимости объекта, которая представляется для его собственника завышенной).

Кадастровая оценка проводится по решению государственного органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления. Оценку проводят специально созданные в субъектах РФ бюджетные учреждения, а не частные оценочные компании, как это было ранее. Они составляют отчет об оценке, который утверждается уполномоченным органом субъекта РФ (акт об утверждении результатов оценки). Следует иметь в виду тот факт, что данный акт вступает в силу с 1 января года, следующего за годом проведения оценки. Это имеет определенное значение, в том числе и для целей налогообложения, понимания, с какого момента может применяться новая кадастровая стоимость.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка: калькулятор и примеры из практики

Пример 1

Тогда кадастровая стоимость участка по калькулятору составит:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп;

где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент;

будет равна:

Формула и примеры расчета кадастровой стоимости земли.

Пример 2

Тогда кадастровая стоимость участка «А» по указанной выше формуле будет равна:

200 * (400 + 200) * 2.5 = 300 000 р.

Обычно кадастровую стоимость земли составляют госорганы. У них имеется стандартная процедура для этого процесса.

Как определяется кадастровая стоимость

Поводом для изменения кадастровой стоимости могут стать:

  • изменение площади объекта в связи с разделом, объединением и т.д.;
  • межевание;
  • изменение категории землепользования;
  • введение в эксплуатацию завершенного объекта строительства;
  • изменение местной инфраструктуры: новая дорога, открыто учебное заведение и т.д.;
  • изменились текущие рыночные показатели.

Сами же собственники земли могут переоценивать землю сколько угодно раз.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методологическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226. Собственники, правообладатели земель предоставляют декларации о характеристиках объектов недвижимости, находящихся на их земле.

По мере рассмотрения этих деклараций составляются промежуточные отчетные документы, которые содержат:

  • кадастровые номера, адреса, характеристики объектов из декларации;
  • информацию о характеристиках, которые используются при вычислении кадастровой стоимости и которых недостаточно, и нужно будет их предоставить дополнительно;
  • указания всех процессов определения кадастровой стоимости.

Все это размещается на официальном сайте центра государственной кадастровой оценки вашей области, при этом следить на новостями придется самостоятельно, никто вас оповещать о появлении новой информации не будет.

Иногда собственникам в ходе заказа отчета требуются дополнительные услуги, например:

  • выезд оценщика на объект;
  • топографическая съемка участка;
  • ситуационная схема земельного участка;
  • заказ схемы расположения земли/межевого плана и пр.

Далее, если с промежуточными отчетными документами все в порядке, в течение трех рабочих дней после окончания проверки сведения и материалы размещаются в фонде данных государственной кадастровой оценки на 60 дней.

К этим данным в течение 50 дней любой человек может добавить свои замечания. При наличии ошибок в определении кадастровой стоимости придется обращаться в организацию, которая совершила ошибку, лично.

Процесс расчета и утверждения

Показатели

Для корректного определения величины кадастровой стоимости необходимо учитывать ряд важных показателей.

Рассмотрим наиболее значимые из них.

Коэффициенты

В процессе кадастровой оценки земель применяются так называемые поправочные коэффициенты. Их использование позволяет нивелировать влияние отдельных нестабильных (подверженных постоянным колебаниям) факторов, влияющих на формирование цен.

Так, если на территории участка располагаются сооружения, признанные ветхими, либо территория регулярно подвергается подтоплениям вследствие паводков, может применяться коэффициент, уменьшающий кадастровую стоимость.

В других ситуациях возможно использование коэффициентов, увеличивающих ее значение.

Прочие значения

Еще одним важным фактором является удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Значение этой величины определяется для площади, равной 1 м2. УПКС устанавливают поквартально в зависимости от вида разрешенной эксплуатации.

Чтобы определить УПКС, выполняется такая последовательность действий:

  1. Выявляются факторы, влияющие на формирование цен.
  2. Определяется эталонный участок (обладающий наиболее характерными для своей группы свойствами и параметрами).
  3. Формируется подгруппа, состоящая из эталонных объектов со схожими основными показателями.
  4. Для каждой подгруппы осуществляется сбор рыночной информации и затем проводится ее анализ.
  5. Выполняется статистическое моделирование и определяется, как именно ценообразующие факторы влияют на рыночную цену объекта недвижимости.
  6. Выполняется расчет УПКС для эталонного объекта.

После выполнения данных шагов производится расчет КС всех участков эталонной группы методом умножения УПКС на площадь надела.

Таким образом, на величину КС также влияют площадь угодья, его категория и рыночная стоимость.

Принятие постановления об утверждении КС

Не позже, чем через 20 рабочих дней после получения отчета об определении КС заказчик работ обязан принять акт об утверждении кадастровой стоимости. Данный документ обладает юридической силой со дня его официального обнародования.

С образцом такого постановления можно ознакомиться, загрузив его, например, здесь.

А вот так выглядит приложение к данному нормативному акту.

Как устанавливается кадастровая стоимость

Местный орган власти составляет административное распоряжение. По нему создается специальная комиссия. В ее ведении находится решение вопроса о проведении ревизии на определенной территории. В состав комиссии входят оценщики, имеющие лицензию, утвержденные местной администрацией. Кроме того, среди оценщиков могут находиться предприниматели, ведущие коммерческую деятельность по оказанию этой услуги населению. Все члены комиссии при оценке земельных наделов опираются на нормы законодательства. Они установлены ФЗ.

После ревизионных мероприятий сведения обрабатываются. Составляется отчет. Работа занимает примерно 6 месяцев, в течение которых земельный массив делится на кадастровые кварталы. В каждом из них выделяются особенности, влияющие на стоимость. Они могут ее увеличивать или уменьшать. Эта работа проводится уже другой комиссией, которая создается из сотрудников местного органа власти. Лица, входящие в ее состав, могут корректировать результаты оценки. Исправлений требуют ошибки, допущенные в расчетах. По истечении 6 месяцев результаты оценочной деятельности передаются в Росреестр. Установление кадастровой стоимости по переоценке отдельных земельных участков переходит в полномочия Росреестра.

Установление кадастровой стоимости

Ревизия земельных наделов с установлением на них кадастровой цены происходит один раз в 5 лет. Вариации со сроком допускаются, но не выше норматива, который обозначен в законе. Если срок сокращается, он не может быть меньше 3,5 лет после проведения ревизии. В этой ситуации основаниями для проведения новой оценки выступают:

  • соблюдение законных сроков;
  • издание акта регионального органа власти;
  • утверждение нормативного акта на федеральном уровне.

Между назначением кадастровой цены допускаются временные промежутки. В этот период можно пересмотреть этот показатель. Основанием к этому служит заявление, поданное собственником земельного надела и подписанное им. Оно подается на имя руководителя местного подразделения ГКН. Внеплановая оценка земельного надела должна проходить по причинам:

  • ошибки в кадастровой стоимости, не учтенные в ходе переоценки;
  • уничтожение земельного надела в результате стихийного бедствия;
  • повреждение грунта;
  • разрастание оврага, прилегающего к территории;
  • изменение русла водоема и т.д.

Администрация Росреестра может отказать официально заявителю в пересмотре кадастровой стоимости. Заинтересованное лицо может добиться переоценки через судебную инстанцию.

Порядок

Весь процесс оценки кадастровой стоимости состоит из 5 этапов:

  1. Власть субъекта (региона) РФ принимает решение о проведении переоценки стоимости земель. Данное решение передается в местное отделение Росреестра (отвечает за кадастровый учет всей недвижимости).
  2. Росреестр составляет конкретные списки земельных наделов, которые подлежат переоценке. Как правило, эти списки включают в себя большое количество рядом находящихся наделов. Впоследствии, участки объединяют в кадастровые кварталы для упрощения определения стоимости (см. ниже).
  3. Росреестр привлекает к оценке оценочную организацию, которая выполняет все необходимые работы по определению кадастровой стоимости.
  4. После выполнения оценочных работ результаты передаются Росреестру, а тот отправляет их на утверждение властям субъекта РФ.
  5. После утверждения, новая КС вносится в реестр недвижимости (ЕГРН).

Частота

Пункт 3 Постановления Правительства № 316 определил, что переоценка кадастровой стоимости производится не реже, чем 1 раз в 5 лет.

Как определяется

Процесс непосредственно оценки кадастровой стоимости земельных наделов состоит из следующих этапов.

Деление земли на кадастровые кварталы. В один такой квартал входит сразу несколько земельных наделов, что призвано облегчить определение кадастровой стоимости каждого из них.

Определение средней КС для каждого кадастрового квартала

При определении средней кадастровой стоимости обращается внимание на 2 основных показателя: вид целевого использования надела и средняя рыночная цена. Об отличии кадастровой м рыночной стоимости читайте тут. По итогу сопоставления результатов определяется кадастровая стоимость одного квадратного метра для данного кадастрового квартала

По итогу сопоставления результатов определяется кадастровая стоимость одного квадратного метра для данного кадастрового квартала.

Подробней о факторах, влияющих на определение КС, читайте в другой статье.

Определение КС земельных наделов. Цену одного квадратного метра умножают на площадь конкретно взятого земельного надела.

Оформление результатов и передача их в Росреестр.

Составление акта

По итогу на каждый участок составляется акт определения КС. Форма акта утверждена Приложением к Приказу Минэкономразвития № 222.

В документе указывается следующая информация:

  • Номер кадастрового квартала, к которому был отнесен земельный участок.
  • Номер земельного участка в кадастровом квартале.
  • Реквизиты документа, на основании которого проводилась оценка КС.
  • Исходный номер ЗУ, если при проведении работ определялась КС для ранее неучтенного участка.
  • Категория земель, куда относится данный надел и реквизиты документов, в соответствии с которыми данная категория была установлена.
  • Вид целевого использования надела и реквизиты документов, в соответствии с которыми этот вид был установлен.
  • Площадь участка. При необходимости, указывается исходная и уточненная (если проводилось уточнение границ надела) площадь.
  • Стоимость квадратного метра земли в данном кадастровом квартале.
  • Общая стоимость земельного участка.

Итоги

После оформления и утверждения всех необходимых документов информация об измененной кадастровой стоимости вносится в ЕГРН. С этого времени измененная КС будет влиять на величину налоговой базы земельного надела, что определено статьей 391 Налогового Кодекса Российской Федерации.

То есть, при изменении кадастровой стоимости от этого зависит и величина налога на землю.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwitter
Напишите комментарий