Особенности перевода земель сельхозназначения в другие категории
Рекомендации по самостоятельному изменению целевого назначения земельных участков
Если рассматривать процедуру перевода категории земель с практической точки зрения,
то несмотря на всю важность отнесения земель к соответствующей категории, большинству физических и юридических лиц на самом деле не требуется перевод земель из одной категории в другую. Вопросами перевода земель в / из категории водного, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий, земель запаса главным образом занимаются государственные структуры, в чьей собственности пребывают данные земли
Вопросами перевода земель в / из категории водного, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий, земель запаса главным образом занимаются государственные структуры, в чьей собственности пребывают данные земли.
Как частных лиц (граждан), так и предприятия в основном интересуют вопросы перевода земель сельскохозназначения в земли населенных пунктов. Предприятиям, также, может будет необходимо переводить земли сельхозназначения в ИЖС в земли промышленности.
В связи с тем, что земли сельскохозяйственного назначения нуждаются в защите в силу своей особой важности, а также тем, что многие лица заинтересованы в переводе таких земель в более экономически ценные категории (с целью извлечения экономической выгоды от их использования) в отношении них в законодательство были внесены соответствующие поправки. Поскольку качественные характеристики таких земель должны надежно охраняться законодателями был введен запрет, в частности, на изменение категории продуктивных особо ценных сельскохозяйственных угодий или угодий, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает кадастровую стоимость сельхозугодий муниципального района
Вопросам перевода других сельскохозяйственных земель, помимо сельхозугодий, уделено гораздо меньше внимания в законодательных актах, а эта лазейка в регламенте позволяет изменять целевое назначение данных земель.
Подавать ходатайство на перевод земель из состава земель сельхозназначения необходимо только в государственные органы власти субъектов РФ. Это позволит минимизировать риск отклонения заявки на изменение целевого назначения представляющих особую ценность земель.
При составлении ходатайства следует выяснить ряд моментов:
- есть ли прямой запрет или ограничение на планируемое изменение назначения земли;
- требуется ли проведение государственной экологической экспертизы в отношении образуемого участка (допуская, что ее результат может оказаться отрицательным);
- соответствует ли целевое назначение участка документации по планированию территории.
Чтобы ходатайство было принято на рассмотрение и, в конечном счете, удовлетворено, надо знать порядок и условия проведения процедуры. Профильные юристы компании Град Девелопмент помогают осуществить перевод земли в другую категорию, стоимость которого зависит от срочности выполнения заказа и сложности ситуации.
Мы рассматриваем возможности и процедуры перевода земель индивидуально, применительно к каждому конкретному участку земли, и исходя из уже сложившейся правоприменительной практике в конкретном регионе.
Созвонитесь с нами, и Вы получите ответы на все свои вопросы, касающиеся смены цели назначения земли, а мы, в свою очередь, готовы встать на защиту Ваших интересов при проведении этой процедуры.
Возможные нюансы
Собственнику недвижимого имущества, который решил сменить тип собственности, следует помнить о ряде нюансов.
Если вы решили перевести землю из одной категории в другую, нужно помнить о том, что необходимо иметь разрешение на постройку дома. Такой документа выдается Департаментом архитектуры, а срок его действия составляет 10 лет. В случаях, когда строительство не будет начато в течение трех лет с момента, когда участок был оформлен, местные органы самоуправления вправе изъять собственность у владельца и передать ее иным лицам.
Заявителю необходимо иметь паспорт участка, в котором указана вся информация о нем, а также его схема.
Если гражданин перевел участок в индивидуальную жилищную собственность, то ему необходимо получить почтовый адрес, по которому он теперь имеет право проживать.
Таким образом, перевод является довольно несложной процедурой. В то же время для осуществления этой деятельности требуются значительные временные и денежные затраты. Переводить собственность необходимо для того, чтобы у владельца земли впоследствии не возникло проблем с законом, и он не был подвергнут штрафным санкциям или же его участок не был изъят из владения.
Если заявителю было отказано в замене типа земельной собственности, то он вправе оспорить решение администрации в судебных органах.
Правила и порядок изменения
Как и любая другая процедура, перевод земельного участка из одной категории в другую имеет свои правила оформления. Процесс на самом деле несложный, и если соблюдать основные условия, то проблем возникнуть не должно.
Подать заявление на перевод земли из одной категории в другую может заинтересованное лицо, обладающее правом:
- собственности на земельный участок;
- бессрочного пользования;
- наследуемого владения;
- аренды, субаренды, сервитута.
Подать ходатайство может:
- физическое лицо,
- юридическое лицо,
- доверенное лицо.
Куда предоставлять?
Инициатор смены категории подает ходатайство (заявление) в муниципальный или федеральный исполнительный орган, правомочный решать эти вопросы.
Землями сельскохозяйственного назначения занимаются только органы исполнительной власти субъектов РФ.
Как оформить заявление-ходатайство?
Заявление можно заполнить от руки, либо предоставить в печатном варианте.
В ходатайстве нужно указать:
- для физического лица – ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, контактный телефон;
- для юридического лица – название, организационно-правовая форма, адреса регистрации и нахождения, контактный телефон;
- место расположения земельного участка;
- цель его использования;
- точная площадь участка;
- текущая категория, к которой он относится;
- категория, в которую заявитель желает его перевести;
- согласие арендатора (если таковой имеется);
- согласие собственника построек, которые находятся на участке (если таковые имеются).
К заявлению обязательно приложить
- копии удостоверения личности для частного лица и ЕГРЮЛ или ЕГРИП для юридического;
- выписку из кадастра РФ со всеми необходимыми сведениями о земельном участке;
- выписку из ЕГРП о правах на земельный участок;
- согласие собственника участка на изменение категории,
- решение экологической экспертизы, если ее проведение было обязательным;
- расчеты потерь сельхозпроизводства или лесного хозяйства (если они необходимы).
Наиболее важным для принятия дела к рассмотрению является пункт о причинах изменения категории.
Причины должны быть весомыми. Требуется пояснить, для чего будет использоваться участок.
Приложить документы, свидетельствующие, что после процедуры перевода земля будет использоваться согласно закону.
Закон требует в обязательном порядке самостоятельно представить лишь паспортные данные и документы на право собственности. Остальные орган власти может получить путем межведомственного обмена.
Образец
Скачать шаблон заявления можно здесь. Есть и заполненный для примера образец заявления. Форма ходатайства в различных регионах РФ одинакова.
Сроки рассмотрения
Правительству РФ на решение о смене категории отпущено три месяца (за редкими исключениями). Местным органам исполнительной власти – два.
Решение – положительное или отрицательное – должно быть доведено до заявителя не позднее двух недель после принятия.
Получив ходатайство с приложенными обязательными документами, специально учрежденная комиссия рассматривает их и дает обоснованное заключение, с которым знакомит заявителя.
Если решение положительное, необходимые изменения вносятся в кадастровые и прочие документы.
Порядок обращения в инстанции зависит от того, какой орган решает вопрос, а это определяется видом объекта. Поэтому логичнее вначале прийти в низовой орган власти, где подробно разъяснят, куда обращаться и какие бумаги подготовить.
Какие документы получает заявитель?
В любом случае вы получаете один из трех видов документов:
- постановление об успешном переводе участка из одной категории в другую;
- отказ в переводе;
- отказ в рассмотрении заявления (в случае каких-либо нарушений в документации).
В случае положительного решения в итоговом акте об изменении статуса земельного участка будут указаны:
- основания принятого решения;
- границы участка,
- его площадь,
- учетный номер;
- категория, из которой осуществлен перевод,
- новая категория.
Еще раньше его копию передают в земельный кадастр для внесения изменений в учетные данные.
Что делать в случае отказа?
причины отказа
- не все бумаги поданы, или они неправильно оформлены;
- заявление подано не правообладателем, либо документы представителя собственника оформлены не подобающим образом;
- у владельца нет российского гражданства.
В этих случаях ходатайство не позднее 30 дней будет возвращено заявителю, недостатки предстоит исправить и вновь подать на рассмотрение.
И если условия, при которых смена категории недопустима в принципе, отсутствуют, скорее всего, вопрос будет решен положительно.
Сделать это нужно не позднее трех месяцев с момента отказа. Если спохватились позднее, нужно указать уважительную причину пропуска времени.
Как перевести СНТ в ИЖС в 2020 году – можно ли, землю, участка, легально, выход, стоимость, сколько стоит
Построить жилой дом можно только на предназначенной для этого территории. Несоответствие назначения требует изменения статуса участка. Как 2020 году перевести садовый участок в ИЖС?
Приобретение готового участка под строительство жилого дома обходится, как правило, в немалую сумму. Намного дешевле и проще купить землю, предназначенную для садоводства.
Но на таком участке разрешается размещать только садовые домики и хозпостройки. Как в 2020 году перевести землю СНТ в статус ИЖС?
Что нужно знать
Всем землям в РФ присвоено определенное назначение, определяющее порядок их использования.
Так на землях городских поселений и муниципальных образований разрешается:
- строить жилые объекты;
- располагать необходимые населению коммуникации;
- размещать объекты инфраструктуры и т. д.
Принадлежность земли к определенной категории определяет правовой режим ее использования. Но кроме того значение имеет и вид разрешенного использования конкретного участка.
Планируя постройку дома, важно учитывать статус участка – для индивидуального жилищного строительства, подсобного хозяйства или садоводства. Построить жилой дом для постоянного проживания разрешается на участках ИЖС. Но такая земля стоит дороже участков иного назначения
Но такая земля стоит дороже участков иного назначения
Построить жилой дом для постоянного проживания разрешается на участках ИЖС. Но такая земля стоит дороже участков иного назначения.
Потому многие граждане предпочитают покупать участок, предназначенный для ДНП или СНТ, чтобы потом поменять вид его разрешенного использования.
Определения
Земельный участок ИЖС – это земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства.
Для возведения жилого дома на таком участке требуется разрешение на строительство, поскольку построенное здание должно размещаться в соответствии с градостроительным планом.
Построенному на участке ИЖС дому присваивается полноценный адрес, позволяющий зарегистрироваться по месту проживания.
Строить дом на землях СНТ можно без предварительного согласования и получения разрешения. Для регистрации в таком доме потребуется признание дома жилым и присвоение полноценного адреса.
Стандартный адрес для СНТ – это название объединения и номер участка. Среди отличий участков СНТ и ИЖС можно отметить следующие особенности:
- садоводческий участок стоит в разы меньше земель ИЖС;
- присоединение электросетей для участков ИЖС обязательно, электроснабжение земель СНТ зависит от их местоположения;
- налогообложение земель ИЖС выше, чем СНТ;
- для ИЖС обязательно наличие инфраструктуры, в отличие от СНТ, где инфраструктуры может и не быть.
Плюсы и минусы перевода участка
Можно ли СНТ перевести в ИЖС легально? Закон не запрещает переводить участки земли из одной категории в другую и изменять вид разрешенного использования.
Однако нужно учитывать, что перевод участка имеет как преимущества, так и недостатки.
Если рассматривать перевод земли СНТ в ИЖС, то основными плюсами можно назвать следующие обстоятельства:
| На участке можно построить капитальный жилой дом | Высотой до трех этажей |
| В построенном доме можно прописаться | И зарегистрировать членов семьи |
| Благоустройство участка | В частности подведение коммуникаций, должно обеспечиваться за счет местного бюджета |
Из минусов изменения СНТ на ИЖС нужно отметить:
| Увеличение кадастровой стоимости земли | За счет этого увеличится сумма налога на имущество |
| В течение пяти лет после перевода | Необходимо построить на участке жилое здание |
Вместе с тем недостатки перевода можно и не учитывать. Если земля нужна для постройки жилого дома, то значит, владелец готов платить налоги на имущество.
А необходимость постройки объекта ИЖС и вовсе эфемерный недостаток, поскольку перевод обычно и осуществляется с целью последующего строительства.
Но возможность перевода участка в другую категорию не означает, что статус земли будет изменен только по желанию собственника. В переводе могут отказать по различным причинам.
Например, участок находится слишком далеко от городского поселения, отсутствуют необходимые инженерные коммуникации, имеются препятствующие переводу обременения.
Правовое регулирование
Процесс перевода участка любого назначения в ИЖС регламентируют следующие правовые акты:
- Земельный кодекс РФ;
- ФЗ № 172 от 21.12.2004.
Но перевод участка СНТ в ИЖС может показаться неактуальным, поскольку закон позволяет возводить на садоводческих участках жилые дома и даже прописываться в них.
К тому же до конца 2020 года можно воспользоваться нормами ФЗ № 93 от 2006 года и по «дачной амнистии» оформить право собственности на садовый домик.
Особенности использования земель ЛПХ и ИЖС
Как перевести ЛПХ в ИЖС, если участок расположен за пределами города? Возможность будет только в одном случае: городское поселение планируется расширять за счет сельхозземель. Статус ИЖС накладывает обязательства не только на собственника земли, но и городскую администрацию. Она обязана обеспечивать земли городских поселений коммуникациями, инфраструктурой и т.д. Естественно, этого невозможно сделать для отдельного участка среди сельскохозяйственных земель. Поэтому вопрос о том, можно ли перевести ЛПХ в ИЖС, будет напрямую зависеть от того, как далеко участок расположен от границы города и планируется ли по правилам землепользования и застройки, развития поселения и других документов расширять пределы.
Как перевести ЛПХ в ИЖС в 2022: пошаговая инструкция
Перед тем как перевести землю из ЛПХ в ИЖС, вы должны четко понимать, что придется отказаться от производства сельскохозяйственной продукции и начать строительство в течение трех лет. При этом обязательно нужно будет разработать и согласовать проект, получить разрешение на строительство, затем — разрешение на ввод в эксплуатацию и т.д. Если же вы узнаете, как изменить ИЖС на ЛПХ, то имейте в виду, что придется обязательно заниматься фермерской деятельностью.
Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.
- подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
- наличия ошибок в тексте прошения;
- подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
- предоставления не в полном объеме пакета документов;
- обращения не в ту инстанцию;
- получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
- возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
- распространения запрета на данную категорию земли.
Что делать в случае отказа в переводе
Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.
Узнать о том, какое использование разрешено, можно из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН. Все пользователи земли должны соблюдать данные критерии, иначе по отношению к ним будут применены санкции соответствующими органами государства.
- информацию о заявителе и собственнике;
- кадастровый номер надела;
- документ, подтверждающий наличие прав на участок;
- категорию и целевое назначение (ЛПХ), которые имеют место при составлении ходатайства;
- категорию земли и вид допустимого использования, которые вы желаете получить (ИЖС);
- основание для такого перевода (строительство жилого дома, в котором вы будете впоследствии жить).
Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС
- паспорт гражданина РФ (потребуются как оригинал, так и копии);
- документ, подтверждающий право пользования участком (например, свидетельство о праве собственности);
- кадастровый паспорт (потребуются как оригинал, так и копия) или же выписка из ЕГРН с указанием кадастрового номера;
- согласие собственника участка на перевод, если заявителем является лицо, использующее участок по договору аренду или безвозмездного пользования или др.;
- справку о том, каковы точные координаты вашего участка;
- справку о том, что участок находится (или не находится) в границах поселения.
- кадастровые сведения о соответствующем земельном наделе;
- категорию, в которой ныне находиться земля, и категорию, в которую ее нужно перевести;
- вид правомочия лица на соответствующий участок;
- причина перевода категории, цели дальнейшего использования участка, обоснование целесообразности перевода категории.
Возможные альтернативы
В случае невозможности смены категории ЛПХ на ИЖС можно попробовать оформить изменение вида разрешённого использования земельного надела. Однако, следует учесть, что на территории приусадебного участка позволено строительство жилого здания, так что, если участок относится к приусадебным, изменять ВРИ нет необходимости. Кроме того, смена вида разрешённого использования собственного земельного надела возможна исключительно, когда это позволительно правилами застройки и землевладения местного муниципалитета.
Для смены вида разрешённого использования собственнику либо владельцу земли необходимо обратиться в местный орган самоуправления для получения выписки из правил использования своим участком. Получив такую выписку и заполнив в соответствующем порядке ходатайство, его следует отослать в адрес органа кадастрового учёта.
При смене вида разрешённого использования земельных наделов, предназначенных для жилой застройки ни каких публичных слушаний не проводиться. Исходя из этого, становится ясно, что смена вида разрешённого использования земельного надела является лучшей на сегодняшний день альтернативой переводу земель из категории ЛПХ в категорию ИЖС. Иных более подходящих вариантов пока на законодательном уровне не предусмотрено.
Не лишним будет отметить, что акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС не ограничен абсолютно ни какими сроками. Принятый администрацией акт о переводе должен быть направлен заявителю в течение 14-ти календарных дней со дня его принятия. Изменение категории вступают в силу непосредственно в момент его государственной регистрации и закрепления в Росреестре. При этом никакого переоформления документов, которые устанавливают права на переводимый участок, не требуется.
Перед тем, как начинать весьма затратную и продолжительную процедуру перевода земель из ЛПХ в ИЖС следует учитывать, что для постройки жилого дома на участке ЛПХ не всегда нужно изменять категорию на ИЖС. Лучшим вариантом будет предварительная консультация с высококвалифицированным юристом, специализирующимся на земельном праве.
Назначение
От того, находится ли участок ЛПХ в границах населённого пункта или за их пределами, зависит разрешённое законодательством его использование:
- На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом и любые другие строения (с соблюдением правил, одинаковых для всех – строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих, а также можно производить сельхозпродукцию (любую: сажать растения, разводить животных и птицу, поставить пасеку). В жилом доме, выстроенном на приусадебном земельном участке, можно зарегистрироваться по месту жительства, а также возможно получить имущественный налоговый вычет.
- На полевом земельном участке можно только производить сельхозпродукцию и возводить для этого некапитальные строения (без фундамента). Жилой дом строить запрещено, а если он будет построен, его могут обязать снести. Естественно, о прописке в таком доме и речи не идёт.
Разрешенное использование земельных участков. Классификатор
В ЗК РФ установлено, что виды разрешенного использования земельных участков должны определяться в соответствии со специальным документом ─ классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Но возможность в полной мере реализовать это предусмотренное еще в 2010 году положение появилась только после выхода Приказа Министерства экономического развития от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Он был официально опубликован в «Российской газете» 24 сентября 2014 г. и по истечении 90 дней после этого вступил в силу.
Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения этого классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (п. 11 Статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Приложение к приказу Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 содержит классификатор видов разрешенного использования земельных участков, выполненный в виде содержащей три столбца таблицы.
Первый ─ наименование вида разрешенного использования земельного участка. Для некоторых видов приводятся два равнозначных наименования, одно из которых приведено в скобках. Например, «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», «Торговые центры (Торгово-развлекательные центры)».
Во втором столбце содержится описание вида разрешенного использования земельного участка. В третьем ─ его код (числовое обозначение). Коды разрешенного использования земельных участков и их текстовые наименования являются равнозначными.
Классификатор содержит широкий перечень разрешенного использования земельных участков. Так, много вариантов имеет разрешенное использование земельных участков сельхозназначения. Сельскохозяйственное использование включает целые группы разрешенного использования земельных участков. Виды разрешенного использования с кодами от 1.2-1.6 объединяет осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур. А коды 1.8-1.11 ─ осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства.
Очень часто статьи начинаются с обращения к истории вопроса. Эту статью историческим экскурсом уместно завершить. Потому что история юридического института разрешенного использования земельных участков только начинается. Термин «разрешенное использование земельных участков» не применялся ни в законодательстве Российской Империи до 1917 года, ни в системе советского земельного законодательства. Сегодня структурирование земельного фонда основывается не на составе правообладателей, а на особенностях правового режима земель, важнейшей составляющей которого является разрешенное использование земельных участков. А это должно способствовать экономически эффективному и в то же время бережному использованию важнейшего природного ресурса, каким является земля.
15 января 2015 г.
Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье
Стоимость перевода
Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.
Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:
- компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
- расходы на проведение экологической экспертизы;
- стоимость подготовки проектной документации;
- стоимость оплаты регистрационных услуг;
- расходы на получение справок и выписок.
Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.
