Необходимые документы и порядок действий
Чтобы перевести СНТ в ИЖС потребуются некоторые документы. Список отличен для наделов разного статуса.
Обязательно потребуется следующее:
- садовая книга;
- описание участка и его границ;
- положение Администрации о выделении наделов;
- отчет общего собрания товарищества, где принято решение;
- извлечение из кадастрового плана для всего земельного участка, принадлежащего СНТ;
- документ, подтверждающий выделение надела.
Если садовый участок располагается в черте населенного пункта, предоставляется следующий пакет:
- паспорт заявителя – копия и оригинал, или доверенность, если заявление подает другое лицо;
- свидетельство о праве на собственность – на землю;
- карта участка;
- выписка из EGRN;
- проект застройка территории.
Кроме того, если на участке уже есть капитальное строение, то необходимы документы, подтверждающие, что дом принадлежит владельцу.
Если СНТ размещается вне черты поселения, переоформление тоже возможно. Документ подают в администрацию населенного пункта или района. Если СНТ размещается далеко от поселка, для перехода требуется паспорт заявителя, извлечение из EGRN и подтверждение использования гранта.
Возможные проблемы
Основным затруднением выступает намерения местной администрации. Если ее планы по развитию территории не сочетаются с переходом земли в другую категорию, поменять статус практически невозможно.
Есть и другие причины:
- ошибки при оформлении документов, недостающие документы;
- подача свидетельств и заявлений позже принятых сроков;
- наличие отягощений;
- если перевод хочет осуществить только 1 участник товарищества, заявка не удовлетворяется.
Положительный ответ занимает около 3 месяцев. Отрицательный получают быстрее – в течение 1 месяца.
Стоимость переоформления
Стоимость перевода зависит от региона, статуса города, площади надела, товарищества. Список расходов включает:
- регистрацию извлечения из EGRN – 300–600 руб;
- межевание земли – от 7000 руб, что зависит от масштабов работы;
- изменение в земельной регистрации – 245–700 руб;
- заявку в электронном виде – 350–1000 руб.
Получение разрешения можно поручить юристу. Тогда общая стоимость увеличивается как минимум до 20 тыс. руб. но зато отпадает необходимость часами дожидаться приема.
Вопрос эксперту
Что делать при отказе?
Оспорить решение местной администрации крайне сложно. Тем не менее, в случае отказа можно попытаться выяснить вопрос у вышестоящих органов. Порой поступают иначе: пользуясь «дачной амнистией» регистрируют свое жилое строение в упрощенном порядке. Имея на руках почтовый адрес и регистрацию, тем более с пропиской, переходить в ИЖС проще.
Порядок действий при переводе участка ИЖС в ЛПХ
Процесс изменения ВРИ с ИЖС на ЛПХ инициируется собственником земли при подаче соответствующего заявления и необходимых документов в уполномоченное подразделение местной администрации.
В случае отсутствия противоречий с градостроительным регламентом и правилами использования земельных ресурсов, действующими в границах территориального образования, ВРИ участка может быть изменен.
Изменение ВРИ осуществляется в соответствие с правилами застройки и землепользования муниципального образования, в пределах которого располагается земельный участок.
Шаг 1. Подготовка пакета документов
Состав пакета документов вариативен и зависит от местного законодательства.
Однако при любых обстоятельствах потребуются копии следующих документов:
- Паспорт заявителя;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Правоустанавливающие документы на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии наличия на участке зарегистрированных зданий и сооружений);
- Выписка из ЕГРП;
- Ситуационный план земельного участка.
Следует заранее уточнить полный перечень документов и подготовить их в соответствии с существующими требованиями местного законодательства.
Шаг 2. Подача заявления об изменении ВРИ
Заявления на перевод участка ИЖС в ЛПХ пишется на имя главы муниципального образования в произвольной форме. При этом обязательно указать следующие сведения:
- Паспортные данные владельца участка;
- Присвоенные участку категория земель и ВРИ (в данном случае – ИЖС);
- Кадастровый номер участка;
- Запрос на изменение вида использования (в данном случае – изменение ИЖС на ЛПХ);
- Причина запроса на изменение ВРИ;
- Реквизиты правоустанавливающих документов на землю и объекты недвижимости, расположенные на ней (при наличии подобных объектов).
Заявление и документы подаются в администрацию муниципального образования. В приеме может быть отказано в случае несоответствия поданных документов или заявления требованиям местного законодательства.
Шаг 3. Ожидание вступления изменений в силу
В большинстве регионов рассматриваемая процедура бесплатна, однако в определенных случаях может взиматься плата, предусмотренная местным законодательством (например, в пределах Москвы и Московской области). При этом размер оплаты также зависит от методов расчета, установленных местными законами.
Кроме того, дополнительные расходы могут потребоваться в том случае, если земельный участок не отмежеван – стоимость межевания также определяется в индивидуальном порядке.
Рассмотрение поданного заявления на изменение ВРИ может занять до двух месяцев. Заявитель уведомляется о принятом решении в течение двух недель со дня принятия. Решение об изменении (или отказе в изменении) ВРИ выдается заявителю в местной администрации или направляется по почте. Отказ может быть обжалован как во внесудебном, так и в судебном порядке.
При положительном исходе изменение ВРИ окончательно вступает в силу после изменения характеристик участка в ГКН (Государственном Кадастре Недвижимости) – в течение двух месяцев с даты принятия решения об изменении. По внесении требуемых изменений, заявителю в течение пяти дней направляется уведомление из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости) по обычной или электронной почте.
При отсутствии уведомления о внесении изменений в Кадастр по истечении указанного срока, заявитель в праве напрямую обратиться в ЕГРН. В этом случае сотрудники ЕГРН обязаны внести требуемые изменения в течение пяти рабочих дней с момента обращения заявителя.
Таким образом, общая длительность процесса изменения ВРИ может составить до полугода, а в отдельных случаях и превысить этот срок.
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для малоимущих граждан. Не имеете возможность самостоятельно продать квартиру? Тогда вам следует оформить доверенность! Как это правильно сделать, читайте здесь.
Матери-одиночки могут оформить ипотеку на особых условиях. Подробнее об этом читайте здесь.
Основания для перевода земель сельхозназначения в земли поселений
Существует ряд нормативных актов, которые регулируют порядок смены предназначения земельного надела. Земельным кодексом определяется понятие земель сельхоз предназначения. К таким землям принадлежат те, которые находятся за пределами населенного пункта и которые предназначены для удовлетворения нужд сельского хозяйства.
Закон определяет, что владеть землями такой категории могут как отдельные граждане, так и различные организационные и муниципальные образования и даже само государство.
Важно!!! Не могут быть собственниками такой земли иностранные граждане и юридические лица, а также те структуры, которые имеют более 50% иностранных инвестиций в уставном капитале. Они могут выступать исключительно арендаторами
В Законе «О переводе земель … из одной категории в другую» содержится закрытый список причин, по которым земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, могут быть отнесены к другой категории. Это возможно, если:
- принято решение о консервации земель;
- созданы природные территории, которые надлежит строго охранять;
- принято решение, которым устанавливаются или изменяются существующие границы города или другого населенного пункта;
- на землях, выделенных для сельскохозяйственной деятельности, будут размещены промышленные объекты;
- утвержден проект рекультивации определенной части земель, на которых будут построены дороги, линии электропередач или другие линейные объекты;
- земли, которые признаны непригодными для сельского хозяйства, будут включены в состав земель, принадлежащих водному, лесному фондам, или земель запаса;
- утвержден план рекультивации земель для проведения добычи полезных ископаемых;
- на земле планируется разместить коммунально-бытовые объекты, поскольку их размещение в другом месте не представляется возможным;
- для того чтобы обеспечить оборону Российской Федерации, нужно выполнить международные обязательства.
Есть 2 ситуации, которые делают нереальным перевод земель, имеющих сельхозназначение, в земли поселений:
- когда вопрос касается земельных наделов, кадастровая стоимость которых гораздо выше усредненного уровня кадастровой стоимости по местности (а точнее, более чем на 50 процентов);
- если надел имеет статут особо ценной сельскохозяйственной земли повышенной продуктивности.
Общие сведения
Изменение целевого назначения возможно, когда муниципальное образование, при положительном заключении экспертизы, осуществляет комплексный перевод сразу большого отрезка земли и делит его на участки ИЖС – площадью 4, 6, 10 соток и более.
Подобный организованный перевод требует доскональной экспертизы и отсутствия возражений со стороны владельцев участков – физических, юридических лиц и других субъектов гражданских правоотношений.
Учитываются: экологическая обстановка местности, наличие инфраструктуры и перспектива проведения инженерных коммуникаций к месту будущего строительства частных домов.
Возможность перевода предусмотрена, но может быть затруднена, если участок активно используется или когда расположен удаленно от населенного пункта. В рамках расширения границ муниципального образования перевод наиболее благоприятен, так как часто выполняется организованно и инициируется муниципальными властями.
Если земли ИЖС непосредственно граничат с территориями ЛПХ, перевод вероятен, но при наличии возможности подвести к участку коммуникации или, когда земли не относятся к наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям – например, заливным лугам или высококультурным участкам особого использования.
Причины отказа и пути решения проблем
Самой распространенной причиной отказа в переводе земель в категорию ЛПХ является неправильно собранный, либо неверно оформленный пакет документов. Конечно, этой проблемы можно избежать, если привлечь к процессу перевода профессионального юриста. При этом, услуги юриста влетят в копеечку, так как стоить они будут от 200 тысяч рублей. Зато юрист может осуществить перевод без временных задержек и лишних издержек, что является весомым плюсом.
Но причины отказа в переводе земель не ограничиваются бюрократическими проблемами. Затруднить перевод земли в ЛПХ могут следующие факторы:
- Несоответствие участка нормам экологии и санитарии, прописанными в законодательстве.
- Расположение на участке объектов историко-культурного наследия.
- Прохождение высоковольтных линий электропередач и связи, а также газовых магистралей вблизи земельного объекта.
- Будущие постройки на участке или деятельность на нем может нанести вред окружающей среде.
- Участок располагается на землях особого назначения. В данном случае, такие земли – это луга, пастбища, поля сельскохозяйственных культур и так далее.
Вышеуказанные факторы существенно затруднят желаемый перевод земель в другую категорию, а еще добавят всевозможные юридические проволочки. Получением всевозможных разрешений в этих случаях придется заниматься по появлению отказа. Уж в этом случае услуги юриста станут необходимостью.
Невозможным перевод земли считается, если земли находятся в категории земель сельхоз назначения особой важности, и когда участок не прошел экологическую экспертизу. В этом случае получить ЛПХ не удастся
Пошаговая инструкция
Дабы ускорить процесс перевода земельного участка из категории ЛПХ в категорию ИЖС и избежать лишних проблем, необходим выполнять все действия в чёткой последовательности.
Подготовка документов
Собственнику либо владельцу переводимого земельного участка нужно собрать пакет правоустанавливающих документов и обратиться с соответствующем ходатайством в муниципальную администрацию по месту расположения участка.
Чёткое регулирование формы подаваемого ходатайства органами общефедерального уровня не выполняется. Разработкой формы ходатайства занимаются непосредственно органы местного самоуправления, однако при условии, что содержание документа не противоречит требованиям, закреплённым частью 3 статьи 2 Федерального Закона №172. При подаче ходатайства о переводе земли ЛПХ в ИЖС необходимо подготовить и приложить следующие документы:
- Копия документа, удостоверяющего личность владельца либо собственника земельного участка (паспорт либо другой документ).
- Выписка из ЕГРЮЛ либо ЕГРИП (в случае, когда инициатор перевода земель — это индивидуальный предприниматель или какая-либо организация).
- Заранее заказанное и оплаченное заключение государственной экологической экспертизы (ГЭЭ).
Данный список документов является исчерпывающим.
В случае, когда ранее на земельный участок был наложен сервитут, кроме вышеуказанных документов необходимо также предоставить разрешение правообладателя земельного участка.
Написание заявления
Заявление о переводе земли из одной категории в иную имеет форму ходатайства и подаётся соответствующим образом. Такое заявления должно включать в себя следующую информацию:
- кадастровый номер земельного участка, который предполагается перевести в другую категорию;
- категория земельного участка, в которую предполагается выполнить перевод;
- убедительное основание для осуществления перевода;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая права на переводимые земли.
Для того чтобы осуществить перевод из одной категории земель в другую необходимо, чтобы участок состоял на кадастровом учете. Если же у него кадастрового номера нет, то следует первоначально провести процедуру размежевания земель.
Подача бумаг
Подача заявления (оно же является ходатайством) с приложением всех документов из вышеуказанного перечня выполняется в адрес администрации того населённого пункта, к какому относится переводимый земельный участок. Подачу заявления можно выполнить как самостоятельно, так и с помощью законного представителя. В последнем случае необходимо, чтобы все предоставляемые документы были заверены нотариально, а сам представитель имел документ, подтверждающий его полномочия, как представителя.
Получение ответа
После рассмотрения поданного ходатайства, проведения государственной экологической экспертизы и прочих предусмотренных законодательством процедур заявителю будет направлено письмо с указанием принятого решения.
Если ответ положительный, то заявителю (либо его представителю) необходимо явиться в уполномоченный органами местного самоуправления для получения акта о переводе земли из категории ЛПХ в категорию ИЖС. Если же решение администрации носит отрицательный характер, заявитель (либо его представитель) получит отказ в письменном виде с указанием обоснованных причин отказа.
Причины отрицательного решения
В рассмотрении ходатайства может быть отказано, если заявитель не соответствует необходимым критериям либо предоставленные документы оформлены неверно. В таком случае поданное ходатайство должно быть возвращено заявителю в срок, не превышающий 30 дней с момента его подачи на рассмотрение.
Оснований для отказа установлено всего 3:
- Перевод земли осуществить невозможно фактически: расположение земельного участка за чертой населённого пункта, особая сельскохозяйственная ценность земельных угодий и т. д.
- Отрицательное заключение государственной экологической экспертизы.
- Технические основания, делающие невозможным целевое использование земли в категории ИЖС.
Отрицательное решение местного органа самоуправления может быть обжаловано в судебном порядке в установленные законодательством РФ сроки. Для этого необходимо обратиться в судебный орган и подать исковое заявление административного характера.
Перевод земель из существующей категории в ИЖС имеет свои особенности, рекомендуем несколько полезных статей на эту тему. Как перевести землю в ИЖС:
- Из земель сельхозназначения.
- Из СНТ.
Как перевести земельный участок из СНТ в ИЖС
Планируя перевод садового участка под ИЖС необходимо сначала обратиться в местную администрацию и уточнить возможность смены статуса земли. При однозначно отрицательном ответе можно и не начинать процедуру.
Как перерегистрировать автомобиль на нового владельца через Госуслуги смотрите в статье: как перерегистрировать автомобиль на нового владельца. Про госзакупки для чайников, читайте здесь.
Положительный ответ позволяет начать подготовку документов. Окончательное решение будет принято только после рассмотрения предоставленных документов.
Согласно ФЗ № 172 категория земли может изменяться при соблюдении следующих условий:
- отсутствие ограничений касательно перевода земель на федеральном уровне;
- наличие положительного экологического заключения;
- имеется возможность перевода в ИЖС согласно утвержденному плану территориального планирования землеустроения.
То есть весь процесс перевода сводится к следующим этапам:
- Сбор документов.
- Подача документации в органы местной власти.
- Ожидание решение администрации.
- Официальное изменение статуса земли при положительном решении властей.
Но обычно владение садовым участком предполагает участие в садовом товариществе, соблюдение Устава общества и уплату членских взносов.
Если садовый участок используется на основании его предоставления в бессрочное использование, сначала нужно оформить на землю право собственности.
Список необходимых документов
Непосредственно для изменения СНТ на ИЖС потребуются следующие документы:
- паспорт, подтверждающий личность заявителя;
- ходатайство о переводе земельного участка из одной категории в другую;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на участок;
- согласие всех собственников на перевод участка из состава одной категории земель в состав другой категории земель.
От имени собственника земли может обращаться представитель. В этом случае обязательно наличие нотариальной доверенности.
Необходимым является и заключение государственной экологической экспертизы. Но если таковое не представлено заявителем, то органы местного самоуправления вправе самостоятельно запросить этот документ.
Когда землей владеет несколько собственников, то требуется согласие на перевод каждого. При этом согласие подлежит заверению нотариусом.
Также допускается составление отдельного ходатайства от каждого собственника участка и совместное их обращение в уполномоченные органы.
Выход из садоводческого некоммерческого товарищества
Для выхода из состава СНТ достаточно только желания самого участника, поскольку участие в товариществе добровольное.
Но процедура выхода должна быть надлежащим образом оформлена. В первую очередь пишется заявление о выходе из СНТ на имя председателя правления товарищества.
Составляется заявление в двух экземплярах, один остается у заявителя. После подачи заявления следует дождаться его утверждения председателем СНТ.
На практике часто после подачи заявления граждане действуют по собственному усмотрению, поскольку участие в товариществе и выход из него осуществляются на добровольной основе.
Но все же желательно соблюсти процедуру выхода, утвержденную Уставом товарищества. Выбывший участник избавляется от необходимости уплаты членских взносов.
Однако за ним сохраняется обязанность оплаты используемых электро- и водоснабжения или иных услуг, которые предоставляются на основании договора СНТ с поставляющими организациями.
Кроме того, если участок не является собственностью гражданина, а принадлежит товариществу, то за несоблюдение Устава СНТ участник может быть исключен с изъятием земли.
Видео: как изменить целевое назначение земли При отсутствии права собственности крайне рекомендуется соблюдать все уставные требования, оплачивать членские взносы и в заявлении на выход целью указать желание перевести участок в частную собственность.
Порядок оформления под индивидуальное жилищное строительство
Процедура перевода участка СНТ в ИЖС выглядит следующим образом:
| Собственник участка собирает пакет документов | И вместе с ходатайством подает в администрацию населенного пункта по месту расположении я земельного участка |
| Администрация рассматривает обращение в течение двух месяцев и принимает решение | Оформляемое в виде акта о переводе земельного участка из одной категории в другую или акта об отказе в переводе |
| В течение 14 дней | С момента принятия решения акт направляется заинтересованному лицу |
| В случае положительного решения на основании акта | Можно внести изменения в кадастровые характеристики участка |
| При отказе и несогласии с таковым заинтересованное лицо | Вправе обжаловать решение властей в судебном порядке |
Зачем переводить землю в другую категорию
Статья 7 ЗК РФ конкретно указывает принадлежность наделов к определенным категориям.
Таким образом, земли имеют:
- Целевое назначение – для системы учета это главное. В характеристиках четко указано, как именно люди могут использовать данный надел.
- Земли поселений – они предназначаются для возведения домов – многоэтажных или ИЖС.
- ЛПХ – там можно вести только личное хозяйство.
Вот чем надел отличается от обычной недвижимости. Покупая квартиру, хозяин вправе как угодно применять ее: жить самому, сдавать или прописать родственников. Впрочем, там имеются свои ограничения. Жилье владелец использует сам, нельзя организовывать там деловой офис или учебный центр. Для этого существуют другие помещения. Земля также.
Многие задумываются, зачем им переводить имеющийся надел в другую, более удобную для себя категорию? Это обусловлено требованиями закона. Если хозяин построит дом, а участок по документам относится к ЛПХ, то жилищное строение нельзя зарегистрировать. Там нельзя официально прописаться, проводить необходимые коммуникации. Также, если власти узнают, они вынудят владельца снести самострой, используя решение суда.
Также надел ИЖС трудно использовать для своего хозяйства. Владельца ждут скорые и весьма неприятные последствия. Поэтому смена категории станет лучшим решением. Бывали случаи, когда земля насильно изымалась без предоставления нерадивым хозяевам компенсации. К счастью, перевести категорию можно, это оговорено статьей 8 ЗК РФ.
Порядок перевода земель сельхозназначения в земли поселений
Как же перевести в случае необходимости земли сельхозназначения в земли населенных пунктов? Нужно подать письменное ходатайство в соответствующий государственный орган или местный орган самоуправления. В первом случае этим органом является непосредственно Правительство. Обязательно в прошении следует прописать кадастровый номер, присвоенный участку, каковы права на него, а также уточнить категорию земель, к которой участок относится, и в какую категорию вы хотите его перевести, и последнее – причина изменения категории надела земли.
Вместе с ходатайством подают следующие документы:
выписка из национального земельного реестра, в которой содержатся основные сведения об участке;
копии паспорта;
выписка, в которой содержится информация о правах на участок, из Единого реестра прав на недвижимость;
если федеральный закон обязует проводить экологическую экспертизу, нужно предоставить заключение госэкологической экспертизы;
Важно!!! Экологическая экспертиза проводится в любом случае, если вопрос касается трансформации земель под лесом в нелесные, а также попытке перевести любые земли в территории, которые относятся к строго охраняемым. Таким образом, когда возникает вопрос как земли сельхозназначения перевести в земли поселений, подобную оценку проводить не нужно
документ, подтверждающий согласие собственника участка на смену категории земли.
Первые проблемы могут возникнуть уже на этапе сбора документов.
Еще до того, как будет подано ходатайство, следует внести участок в кадастр и произвести соответствующую регистрацию прав в ЕГРПН. Это дорогое удовольствие. Поэтому земельный участок, который является собственностью, для начала покупается с имеющейся категорией, после чего можно запускать процедуру смены категории.
Соответствующий орган имеет 2 месяца на изучение ходатайства, если вопрос рассматривается на уровне местных органов самоуправления. Если же решение должно быть принято на уровне Правительства, выделяется на один месяц больше. После рассмотрения подписывается акт о смене категории участка или же выдается отказ в проведении этой операции с землей. В течение двух недель с того дня, как решение принято, должен быть отправлен ответ заявителю. Кроме этого, копия акта отправляется в госреестр для того, чтобы были внесены соответствующие изменения в раздел «категория земель».
В результате внесения этих изменений орган, отвечающий за кадастровый учет, обязан уведомить органы госрегистрации прав для того, чтобы были внесены соответствующие изменения в ЕГРПН. Этот случай не предполагает переоформление документации на земельный участок.
Есть некоторые причины, по которым могут не изменить категорию земельного надела:
- если в результате экологической экспертизы принято негативное решение;
- определенные ограничения, содержащиеся в федеральных законах;
- если расположение участка не соответствует запрашиваемому назначению.
Акт о переводе земель, какое бы не было принято решение, может быть обжалован через суд на протяжении трех месяцев с того момента, когда собственник узнал об отказе.
