Что такое установление границ земли
Установление границ участка – это определение геометрических размеров и местоположения его границ, которые обеспечивают правоспособностью землю и возможность восстановления прежних размеров в случае наложения границ.
Такие работы могут проводиться как на местности – установление фиксированных поворотных точек, так как и на картографических картах – не фиксированное установление границ.
На месте для выполнения работ необходимы геодезисты со специальным оборудованием, не фиксированное установление границ выполняется картографическим методом.
При этом в дальнейшем ответственность за сохранность и пользование землей в пределах установленных границ несет землепользователь данного участка.
Необходимость проведения подобной процедуры заключена в идентификации участка для постановки его на кадастровый учет, благодаря чему в дальнейшем с ним доступно проводить различные сделки.
Особенностью данной процедуры является предварительное согласование и уточнение всех нюансов участка и прочей информации для безошибочного определения его границ в процессе межевания.
Как на практике решается вопрос установления в судебном порядке только одной границы земельного участка вы можете посмотреть тут:
Что является основанием для начала межевания
Чтобы специалисты смогли начать данную процедуру необходимо получить от заказчика заявление на проведение работ, при этом заказчик должен быть землевладельцем или пользователем землей на условиях:
- Бессрочного пользования;
- Пожизненного наследования;
- Имущественной сделки.
Заказчик может быть как юридическим, так и физическим лицом, а также участником долевого владения, как с выделением доли, так и без выделения.
Важно: при долевом владении на выполнение работ должен подать заявление каждый владелец доли или от имени участников процесса может действовать представитель.
При обращении в геодезическую службу необходимо документально подтвердить свои права.
На местности границы земельного участка определяются посредством:
- Формирования участка при его выделении;
- Оформления прирезов;
- Подготовке к имущественной сделке;
- Слияния или раздела площади;
- Спорных вопросов с соседями.
Законодательная база
Межевание выполняется согласно законодательным актам, определяющим этапы и правила проведения работ:
- СНиП 11-04-2003;
- СП 11-106-97;
- МДС 15-2.99.
Правила межевания земельного участка обозначены в следующих ФЗ РФ:
- № 221 от 24 июля 2007 года;
- № 122 от 27 июля 1997 года.
Важно: контроль проведения межевых работ и ответственность за качество их выполнения ложится на плечи кадастрового инженера, который действует в рамках ФЗ 221. Современное законодательство строго определяет пакет необходимых документов для возможности законной эксплуатации земли, при их отсутствии любое применение участка является незаконным, межевой план входит в список обязательных документов
Современное законодательство строго определяет пакет необходимых документов для возможности законной эксплуатации земли, при их отсутствии любое применение участка является незаконным, межевой план входит в список обязательных документов.
Как проводится межевание земли?
При этом необходимо отдавать себе отчет, что подобные действия нельзя выполнить самостоятельно, план может формировать только лицо, имеющее лицензию на выполнение геодезических работ.
Кто и в каком порядке утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории
Как правило, ее утверждает тот же орган, который может ее подготовить (п. 13 ст. 11.10 ЗК РФ).
Общий порядок утверждения схемы расположения земельного участка на федеральном уровне не закреплен. Утвержден только Порядок подачи заявления об утверждении схемы в отношении участков, которые образуются для продажи или предоставления в аренду с аукциона, если такое заявление подается в электронном виде (Порядок, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7).
В остальных случаях органы госвласти и местного самоуправления делают это в порядке, который утверждается на соответствующем уровне. Так, в г. Санкт-Петербурге схема расположения утверждается в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 20.10.2016 N 126-р (далее — Регламент по Санкт-Петербургу).
На примере названного Регламента рассмотрим, как может утверждаться схема расположения земельного участка. Для этого нужно представить (п. п. 2.6.1, 2.6.2 Регламента по Санкт-Петербургу):
- заявление по форме, приведенной в Приложении N 2 к Регламенту;
- копию паспорта заявителя (представителя, если обращается представитель). Если документы подаются в МФЦ или в уполномоченный орган, то нужно представить подлинник паспорта либо копию с предъявлением подлинника;
- схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Срок для принятия решения об утверждении схемы расположения (отказа в утверждении) составляет 18 дней с момента регистрации заявления (п. 2.4 Регламента по Санкт-Петербургу).
В результате выдаются две заверенные копии распоряжения комитета об утверждении схемы с приложением самой схемы расположения (заключения об отказе в утверждении) или решение о приостановлении утверждения схемы в бумажном или электронном виде (п. 2.3 названного Регламента).
Необходимо учитывать, что уполномоченный орган:
не может требовать от заявителя согласовать схему расположения земельного участка (п. 19 ст. 11.10 ЗК РФ).
Однако согласование схемы все же проводится, если участок образуется из неразграниченных земель. В этом случае уполномоченный орган должен сам направить для согласования представленную вами схему в орган власти субъекта РФ в области лесных отношений (п. п. 1, 2 ст. 3.5 Закона о введении ЗК РФ, п. 2 Письма Минэкономразвития России от 15.09.2017 N 26268-ВА/Д23и). Схему не нужно согласовывать в случаях, перечисленных в п. 10 ст. 3.5 названного Закона. Например, если образуемый участок находится в границах населенного пункта или в случае, когда сведения о границах лесничеств и лесопарков внесены в реестр границ ЕГРН;
может отказать в утверждении схемы по установленным основаниям. Если проводится согласование схемы, то в ее утверждении могут также отказать, если его результат отрицательный (п. 11 ст. 3.5 Закона о введении ЗК РФ).
Если вы обратились за утверждением схемы на земельный участок, на который ранее уже подано заявление, то ваше заявление может быть приостановлено до принятия решения по ранее поданному заявлению (см., например, п. 2.4 Регламента). При этом если ранее поданную схему утвердят, то вам будет отказано (пп. 2 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ)
Срок действия решения об утверждении схемы расположения составляет два года (п. 15 ст. 11.10 ЗК РФ).
За этот срок вам следует поставить участок на кадастровый учет. После того как срок истечет, сделать это вы уже не сможете, что повлечет и невозможность зарегистрировать свои права на такой участок. Это следует из п. 51 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости.
Когда требуется / не требуется согласование границ?
Итак, кадастровый инженер выехал на земельный участок и закоординировал его. Далее в офисе (камерально) подготовил межевой план с границами участка. Теперь встает вопрос, требуется или нет согласование границ? Определить это очень просто.
Первое. Необходимо определиться какие земельные участки являются смежными (соседними). Согласно п. 2 ст. 39 221-ФЗ «”О кадастровой деятельности”, предметом согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Из этого следует, что смежный земельный участок – это участок, который имеет общую границу с межуемым участком. В случае, если расположенный рядом земельный участок не имеет общей границы, то согласование границ не требуется.
После определения всех смежных участки, переходим ко второму этапу. Выясняем, установлены ли границы в соответствии с земельным законодательством у смежных участков или по-другому отмежеваны ли они. Как это проверить, читайте эту статью. Если какой-либо смежный земельный участок, оказался отмежеванным (границы внесены в ЕГРН), то согласовывать с правообладателем такого земельного участка не нужно.
Во всех иных случаях, требуется согласование границ с правообладателями смежных земельных участках.
Пошаговая инструкция согласования границ ЗУ
О планировании межевых работ требуется оповестить собственников смежных участков. Оповещение должно произойти не позднее, чем за один месяц до наступления даты, запланированной для общего собрания собственников смежных ЗУ.
Правила и нормы извещения
Согласно регламенту допускаются формы извещения о согласовании границ земельного участка:
- лично под роспись;
- по электронной почте;
- заказным письмом;
- публикацией в СМИ.
В первом и во втором случаях оповещаются лица, которые гарантированно подойдут и удостоверят акт, а также поставят подпись в извещении о проведении согласования границ земельного участка или ответят по электронной почте, что послужит доказательством добросовестного уведомления.
Заказным письмом удобно известить граждан, чье местонахождение известно, но которые настроены недоброжелательно к планируемой процедуре. Если они будут уведомлены троекратно и проигнорируют извещения, не явившись, то к акту вместо подписи подшиваются документы о почтовом отправлении, полученные у оператора почтового отделения, и удостоверенные его подписью и печатью.
Лица, чье местонахождение неизвестно, уведомляются через СМИ – подачей объявления о собрании собственников, с указанием адресов участков.
Бланк извещения.
Извещение о согласовании границ земельного участка – образец.
Через месяц после последнего почтового отправления или публикации объявления, допускается проводить собрание.
Куда обратиться?
После того, как соседи уведомлены о планируемой процедуре, нужно подать заявку в геодезическую компанию по месту расположения ЗУ. Заявка подается кадастровому инженеру, уполномоченному на проведение соответствующих услуг.
Заявление на выполнение работ по межеванию ЗУ.
В течение месяца, установленного в качестве регламента оповещения соседей, кадастровый инженер выполняет работы:
- по подготовке предварительного плана ЗУ;
- топографические замеры на участке;
- подготавливает окончательный план границ ЗУ;
- составляет акты о координатах поворотных точек;
- устанавливает временные межевые знаки.
В назначенный для собрания день кадастровый инженер лично подходит на собрание и наглядно показывает собравшимся гражданам линию прохождения границ между участками.
Если граница земельного участка установлена не по правилам или с ошибкой, тогда следует обратится в геодезическую компанию повторно.
Предоставление документации
При оформлении заявки требуется предъявить:
- Правоустанавливающий документ.
- Свидетельство о собственности на ЗУ.
На собрание собственники смежных наделов подходят с паспортом и свидетельством о собственности, из которых кадастровый инженер выписывает реквизиты и вносит в акт согласования.
Допускается присутствие представителей, осуществляющих доверительное управление на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Стоимость услуги
По преимуществу геодезические компании не взимают отдельной платы за согласование, а используют стандартный ценовой диапазон, который выражается в установленной фиксированной сумме 5-7 тысяч рублей. Стоимость межевания зависит от:
- населенного пункта;
- статуса компании;
- категории земель;
- конфигурации и площади участка.
Обозначенная стоимость распространяется на земли прямоугольной формы, размером 6-8 соток, предоставленные под дачи или земли населенных пунктов.
При сложной конфигурации, расчет производится по числу поворотных точек. В этом случае ценовой диапазон услуги может определяться суммировано, то есть – при сложении отдельных видов работ.
Элитные земли или участки в пригородах Москвы и Санкт-Петербурга обслуживаются по отдельным расчетам. Как правило, минимальная стоимость работ в этих регионах составляет 25-30 тысяч рублей.
Сроки
С учетом норм, предусматривающих извещение соседей за месяц до подписания акта, порядок согласования местоположения границ земельных участков не выполняется менее 30 дней, а по преимуществу достигают полутора месяцев. Если компания обеспечена большим числом клиентов, исполнение услуги может задержаться с учетом очередности.
Разъяснение от Минэкономразвития о согласовании границ ЗУ смотрите в следующем видео:
Межевание земельного участка: с чего начать?
Чтобы провести межевание участка, надо обращаться к кадастровым инженерам. Деятельность кадастрового инженера регулирует статья 29 Закона о государственном кадастре недвижимости.
В Инструкции по межеванию земель описан порядок межевания.
Приказ Мэкономразвития описывает требования по точности и методам определения координат границ земельного участка.
Действия по межеванию участка:
- Сбор документов на землю, включая бумаги о праве собственности и старый кадастровый паспорт (при его наличии).
- Оформление заявления в Кадастровую Палату с просьбой установить границы земельного участка (скачать образец заявления).
- Проведение межевых работ кадастровым инженером (установка межевых знаков, определение границ участка, составление межевого плана и т. д.)
- Получение документов от кадастрового инженера и их предоставление в Кадастровую Палату. Помимо межевого плана и приложений к нему заявителю придётся приложить:
- паспорт и его копию от каждого собственника земли;
- всю имеющуюся на руках документацию на участок (договор купли/продажи, свидетельство о праве собственности и пр.);
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Инструкция по межеванию земель описывает очередность мероприятий и диктует рекомендации по проведению работ. Рассмотрим этапы процесса межевания.
Договор с межевой организацией
Обратитесь в специализированную компанию или к частному кадастровому инженеру
Обратите внимание: в штате компании должно быть не менее двух кадастровых инженеров. Кадастровые инженеры соответствуют требованиям, указанным в статье 29 Закона о государственном кадастре недвижимости.
Требуются действующие квалификационные аттестаты
Когда условия соблюдены, можете приступать к заключению договора подряда на проведение межевания земельного участка.
На момент подписания договора, согласуйте порядок оплаты. Стоимость высчитывают, исходя из исходных данных участка, На итоговую цену влияют:
- Конфигурация участка,
- сложность рельефа,
- местонахождение,
- ограничения по времени на проведение работ.
Межевание земли
На этапе межевания действует кадастровый инженер. Участие заказчика понадобится при предоставлении правоустанавливающих документов.
Межевание – комплекс действий. Включает в себя:
1) обработку документов на земельный участок, старого кадастрового паспорта (и т.п.);
2) подготовка технической части межевания участка и проверка;
3) уведомление соседей территории, то есть соседей, интересы которых могут в той или иной степени пострадать при проведении межевания;
4) установление фактических границ участка при выезде на место (первоначальные данные указывает собственник)как правило, указываются со слов собственника) и составление акта согласования с соседями;
5) геодезические работы;
6) определение площади участка, подготовка межевого плана;
7) оформление межевого плана.
3 этап. Получение межевого плана
Результат работ по межеванию земельного участка – межевой план. Его готовит кадастровый инженер. Межевой план состоит из 2 частей – текстовой и графической.
В межевой план вносят результаты измерений и данные для Кадастровой палаты.
Положения о межевом плане и процедура внесения данных указаны в статье 38 Закона о государственном кадастре недвижимости.
Межевой план подготавливают и представляют в электронном виде (электронный документ с электронной подписью кадастрового инженера). При необходимости, запросите бумажный вариант у кадастрового инженера.
Внесение сведений, полученных при межевании, в Государственный Кадастр недвижимости (Кадастровую палату)
Межевание земельного участка завершено, когда полученные данные отправлены в Государственный Кадастр недвижимости (то есть осуществлен кадастровый учет.
Чтобы поставить земельный участок на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности, внести изменения по учтенному земельному участку, подают подготовленный межевой план и соответствующее заявление в территориальное отделение Росреестра (кадастровую палату).
Специалисты Кадастровой Палаты изучат все предоставленные бумаги и оформят кадастровый паспорт на земельный участок.
С момента регистрации в государственном кадастре недвижимости, собственник распоряжается участком по своему усмотрению.
Граница земельного участка не установлена – что делать?
Во время продажи земельного участка со всеми правоустанавливающими документами, оформленными в надлежащем порядке, вполне могут возникнуть непредвиденные сложности. Подавая документы для регистрации, собственник земли может получить отказ от сотрудника кадастрового органа. Поводом для отказа в регистрации договора купли-продажи в данном случае может выступить факт отсутствия определённых и оформленных границ участка.
Неудивительно, что подобные проблемы могут вызвать разногласия и споры с определением общих границ участков с соседями. Каждому гражданину в соответствии с Конституцией и процессуальным законодательством гарантируется судебная защита его прав.
В силу отсутствия элементарных знаний по землеустройству многие землевладельцы попадают в такие невыгодные ситуации. В каждом кадастровом паспорте указывается детальная схема земельного участка. Однако для определения четких границ земли этого мало. Установление границ подразумевает, в первую очередь, их однозначную идентификацию, привязку к географическим координатам и определение положения по отношению к смежным участкам. Соблюдение указанных трёх требований считается достаточным.
Ведомость границ в кадастровом плане наряду со схемой земельного участка считаются основными элементами правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Ведомость границ содержит в себе информацию о протяженности всех границ с указанием дирекционных углов и геодезических данных и устанавливает точное расположение земли на местности. Наличие этой информации обеспечит выигрыш в суде по любым земельным спорам.
Как поступить, если запись о границах не отображена в кадастровых документах?
Если у землевладельца нет споров с соседями насчет границ и если нет желания совершать сделки с землёй (купля-продажа, дарение, аренда и т.п.), то факт отсутствия ведомости границ в кадастровом паспорте не будет создавать какие-либо неудобства для собственника. Однако такое положение дел не считается правомерным, так как земля считается собственностью, и вся документация на неё должна быть в полном порядке.
Причиной обсуждаемой проблемы больше всего выступает элементарная невнимательность человека. Если прежние землепользователи провели процедуру кадастрового учета собственности без проведения межевания, то проблемы возникнут у нынешнего владельца земли.
Итак, каков же порядок действий для легального установления границ земельного участка? Решение обсуждаемой проблемы – обращение в лицензированную геодезическую фирму для проведения межевания границ. Проведению геодезических работ будет предшествовать заключение договора, в котором будут обговорены все условия работы специализированной фирмы. Результатом работы специалистов-геодезистов будет межевое дело. Именно на основе данных этого документа орган, регистрирующий права собственности на земельные участки, внесёт поправки в кадастровый паспорт объекта.
После завершения всего комплекса измерений на участке геодезисты составляют межевое дело в двух экземплярах. Если один из них надо будет направить в кадастровый орган, то второй оригинальный экземпляр собственник должен хранить у себя. Межевой план должен полностью соответствовать установленному государством образцу. Указание на дату проведения процедуры определения границ обязательно.
Как вносятся изменения в кадастровый паспорт?
После завершения межевания, собственник должен написать в кадастровую палату заявление об изменении кадастрового паспорта с приложением всех документов (таких, как
старый кадастровый паспорт, межевое дело, акт согласования). Оплачивается установленная государственная пошлина.
По итогам рассмотрения обращения лица ему выдаётся кадастровый паспорт земли нового образца с актуальными сведениями о границах участка. Вся процедура по узакониванию границ не представляет особого труда и проводится в краткие сроки (примерно месяц). Больше всего затруднений может возникнуть при получении согласия соседей.
Согласие соседей на установление границ
Если между соседями нет разногласий по поводу границ, то составляется акт согласования. При этом следует отметить, что согласие соседей при составлении акта согласования должно быть письменным. Устное согласие соседей на установленные границы не будет считаться действительным и повлечет за собой ничтожность межевого плана. Но если имеется спор, то решать проблему придётся через суд. Из-за того, что доказательственная база по спорам по установлению границ очень скудная, то судебные тяжбы могут продлиться довольно-таки долго.
Юристы
Степанов Денис Юрьевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Истомина Ольга Викторовна
Руководитель судебного отдела Ермакова (Степанова) Любовь Владимировна
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Каваляускас Василий Анатольевич
Ведущий юрист Устюгов Семен Борисович
Челюк Александр Юрьевич
Практикующий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Данилочкина Полина Александровна
Руководитель отдела Банкротство физических и юридических лиц Берестовский Владимир Евгеньевич
Помощник юриста Абдуллов Самир Кадайбергенович
Помощник юриста
Порядок согласования
После определения всех смежных землепользователей, с кем подлежит согласование границ участка, кратко выясним дальнейший порядок действий:
- Подготовка акта согласования границ. Кадастровый инженер готовит акт согласования границ в составе межевого плана с указанием списка всех смежных землепользователей.
Более подробно в главе «Акт согласования границ»
- Выбор способа согласования границ. К способам согласования границ относится:
- Индивидуальный порядок
- Проведение собрания
Могут применятся оба способа согласования. Все зависит от особенностей, того или иного смежного землепользователя.
Более подробно в главе «Способы согласования границ».
- Извещение смежных землепользователей. В целях соблюдения прав смежных землепользователей необходимо обязательное их извещение.
Более подробно в главе «Способы согласования границ», «Сроки согласования».
- Проверка документов правообладателей смежных земельных участков. При согласовании границ необходимо проверить правоудостоверяющие документы на земельный участок и установить личность подписанта.
Более подробно в главе «Необходимые документы»
- Демонстрация границ земельного участка. Кадастровый инженер или сам собственник участка показывает заинтересованным лицам («смежникам») схему земельных участков с координатами смежной (общей) границы. Смежные землепользователи вправе обязать кадастрового инженера показать границы участка на местности.
- Подписание акта согласования границ. В случае согласия с координатами общей границы, стороны подписывают акт согласования границ, тем самым выражая свое согласие с прохождением по этой границе забора.
Более подробно в главе «Акт согласования границ».
С момента подписания акта согласования границ, такая процедура в межевании, как согласование границ считается оконченной.
Ниже, вы узнаете все подробности каждого из указанных этапов.
Требования законодательства по межеванию
Законодательство о межевании
Государственной Думой в настоящее время принят законодательный акт, который говорит о том, что с 1 января 2018 года, все операции с землей должны проходить с обязательным межеванием.
На 2017 год, этот нормативный акт еще не вступает в действие, поэтому те, кто получает земельный надел впервые под индивидуальную застройку или дачу может не беспокоится и не делать межевание.
Для юридических лиц никаких исключений по межеванию не существует, поэтому они такими льготами не пользуются.
Исходя из этого приобрести такой объект недвижимости они могут только после того как будут определены четкие границы участка и занесены в реестр и кадастровое дело.
Теперь разберем вопрос о последствиях, которые могут наступить при отсутствии межевания.
С одной стороны отсутствие четких границ участка земли налагает запрет на его отчуждение. То есть владелец не сможет распорядиться своей землей, которая не имеет четких границ. Фактически это ограничение права собственности, то есть пользоваться можно, а распорядиться нет.
Мнение юриста-эксперта:
Также надо обратить внимание, что пока процедура определения границ земли является бесплатной
Требования, предъявляемые к межам
В процессе формирования межи и установления поворотных или характерных точек кадастровый инженер должен учитывать те требования, которым она должна соответствовать.
Так, потребуется соблюдать следующие правила:
- Межа надела не должна пересекаться с любыми территориальными границами муниципальных поселений или населенных пунктов;
- Контур участка (границы надела) по возможности должен быть простым. То есть идеальная форма представляет собой четырехугольник. Разумеется, в связи с природными характеристиками, конфигурациями соседних участков и прочими факторами не всегда удается достичь минимальной изломанности;
- Контур участка не должен пересекать смежные наделы. В такой ситуации произойдет наложение одного участка на другой (частично или даже полностью);
- Определение межей должно осуществляться таким образом, чтобы участок имел выход к проезжей части и все коммуникации, проходящие в данной местности, были бы ему доступны.
