Как изменить категорию земли?
Для перевода земли из одной категории в другую потребуются следующие бумаги:
- Документы, удостоверяющие личность заявителя. Если собственников несколько, то паспорта всех;
- Доверенность, если один из собственников действует через доверенное лицо;
- Нотариально оформленное согласие на изменение целевого назначения участка;
- Кадастровая документация на участок (паспорт и план);
- Выписка из реестра недвижимости;
- Документ, на основании которого осуществляется владение землей (аренда, купчая, дарственная и т.д.);
- Заявление.
Алгоритм действий:
- Написать заявление в органы местного самоуправления о переводе земли из одной категории в другую.
- Если собственников несколько, то при переводе свое желание должны изъявить все. Как правило, перевод осуществляется из сельскохозяйственных в земли поселений. В обратном порядке изменение также осуществляется, но реже.
- Одновременно с заявлением предоставляется папка необходимых документов.
- В пределах месячного срока администрация обязана дать ответ. В случае положительного ответа соответствующее решение выдается на руки заявителю и направляется в кадастр для внесения информации в базу данных. Если ответ отрицательный, то выдается документ с письменным обоснованием отказа. В случае несогласия заявитель вправе обратиться в суд.
Перевод осуществляется только гражданами страны. Иностранцы и лица без гражданства не вправе участвовать в процедуре.
Для иных видов использования характерных населенных пунктов как понять
Определение «Земли населенных пунктов» говорит о том, что это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
Способов использования земель в населенных пунктах, а также участков, находящихся в сельской местности, городах и иных территориальных образованиях, немного.
При необходимости перевести один вид земли в другой потребуется много усилий и времени. По этой причине лучше разобраться в предназначении приобретаемой земли населенного пункта еще до покупки.
В данной статье мы коснемся темы выбора участка и его назначения и разберем понятие «земли населенных пунктов» (что это значит).
Виды земель поселений
Назначение существует не только у участка земли, но и у объектов, которые возводятся на нем. Назначение земель можно подразделить на несколько видов:
- ДНП или дачные некоммерческие партнерства из-за неплодородности земли населенного пункта. Располагаются такие участки, как правило, за пределами города. Собственник земель становится партнером и может принимать непосредственное участие в общих собраниях.
- СНТ или садовые некоммерческие товарищества. Отличаются высокой стоимостью земли, так как относятся к разряду высокоплодородных земель. Также находятся вне границ города.
- ИЖС или индивидуальная жилая застройка. Всегда находится только в зоне жилых поселений. Возведение жилых зданий на этих участках предполагает возможность регистрации и прописки. Приобретение такого участка потребует обустройства коммуникаций, включая подъездные пути.
- ЛПХ или группа личных подсобных хозяйств. Используются исключительно для ведения полевого хозяйства. Не подходят для возведения жилых помещений.
Особенности использования земель
Земельный кодекс подробно описывает все назначения земель поселений. В частности там прописано, что использование земли в некоторых городах определяется местным самоуправлением. Помимо этого, есть и ряд других особенностей:
- Государство имеет право на выкуп и изъятие земель в свою пользу, если последние являются собственностью частных или юридических лиц или находятся в аренде.
- Юридические и частные лица могут оформить в собственность земельные участки, по которым проходит разграничение, и сдавать их в аренду.
- Границы земель населенных пунктов и территориальных зон могут изменяться только на уровне законодательства РФ. Если участок земли был включен в область поселения после приобретения в собственность, право на него не аннулируется.
- Арендаторы и владельцы должны соблюдать строительный регламент. Основной задачей является использование земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования перечислены в Земельном Кодексе.
- Субъекты Российской Федерации имеют исключительное право на изменение своих размеров.
Особенности аренды и оформления в собственность
Обязательным условием приобретения земельного участка населенного пункта является уточнение его назначения и того, какие конкретно постройки допустимо на нем возводить. Существует также ряд особенностей, которые следует учитывать, приобретая участок земли:
- Наличие официального письменного согласия родителей или представителей в случае, если участок принадлежал несовершеннолетнему ребенку.
- Сверка параметров: габариты и описание объекта, указанные в документах на землю, должны соответствовать реальным данным.
- Нецелесообразно приобретать участок, который принадлежит государству или находится под арестом.
- Обязательно должна производиться проверка данных указанных в договоре и фактических.
Пакет документов для приобретения участка земли населенного пункта не очень большой. А него входит свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, отказ субъекта РФ от приобретения данного участка, удостоверение личности или регистрационные документы (в случае приобретения юридическим лицом).
Кадастровая оценка
Цель кадастровой оценки – определение стоимости объекта на определенный период времени. Оценка проводится с учетом ситуации на рынке недвижимости. Учитывается также уровень доходности соседних участков и стоимость аренды в среднем значении.
Определение кадастровой оценки включает в себя определенные этапы:
- Сбор и анализ данных по рынку недвижимости.
- Оценка параметров стоимости земли.
- Оформление полученных данных.
- Установление адекватной кадастровой стоимости, не превышающей показатели рынка.
Изменение ВРИ внутри одной категории по ЗК РФ
Этот способ основан на ст. 37, 38 ГрК РФ и ст. 4.1 ФЗ «О введении в действие ГрК РФ».
Сначала правообладатель участка обращается в местное Управление по архитектуре и градостроительству за ПЗЗ данного населенного пункта. Во включенном в ПЗЗ градостроительном регламенте должны быть прописаны все основные условно-разрешенные и вспомогательные ВРИ по каждой территориальной зоне.
Выбрав по перечню видов своей зоны нужный вид использования, следует обратиться к местным властям с заявлением об установлении для участка нового ВРИ. Здесь нужно помнить, что проще всего устанавливать его из числа основных, для которых не требуется дополнительных разрешений.
Получив соответствующее решение власти, можно обращаться в Росреестр с заявлением об учете изменений ВРИ участка.
Использование земли населённых пунктов. Какие виды использования допускаются законом
Территория каждого населённого пункта имеет чёткую границу и предназначена для проживания граждан, возведения зданий жилого фонда и различной инфраструктуры.
Ст. 85 ЗК РФ гласит, что зон разрешённого использования земли в населённых пунктах есть девять:
- Жилые;
- Деловые и общественные;
- Производственные;
- Инженерные и транспортные;
- Рекреационные;
- Для сельхоз-использования;
- Зоны спецназначения;
- Военные;
- Иные участки.
В рамках каждой этой зоны есть свои виды разрешённого использования.
По сути проживающим в границах города гражданам интересны только два вида: сельскохозяйственные зоны и жилые, ведь только их можно оформлять в собственность и совершать с ними разного рода сделки.
Относительно жилых земель, согласно классификатору видов разрешённого использования земельных участков, есть такие варианты использования территорий:
- Индивидуальное жилищное строительство, в рамках которого можно возвести частный дом или многоэтажку;
- Личное подсобное хозяйство, где человек может вести свой с/г бизнес;
- Дачная застройка.
В теории на каждом из этих видов разрешено возводить объекты. Правда есть некоторые ограничения и исключения. Например, на втором и третьем вариантах застройку можно проводить вне зависимости от планируемых масштабов объекта, но прописаться на такой территории довольно проблематично.
Постройки на землях категории ИЖС позволяют собственнику прописываться здесь. Ограничений на габариты постройки тоже нет, но прежде чем начинать работы, необходимо одобрить проект у муниципалитета.
Разделение по классам
По этому параметру существуют виды:
- Основные. Эти виды установлены в новом классификаторе. Внесены сюда малоэтажные многоквартирные строения, земля, используемая для возведения гаража, места для строительства медицинских сооружений, школ или детских садов, а также профильных образовательных учреждений.
- Условно разрешенные. Имеется определенное требование к применению данных участков, которое заключается в необходимости получения разрешения от государственных органов. Для этого требуется составить специальную заявку, которая направляется в администрацию региона. Проводятся публичные слушанья, в результате которых выдается разрешение или выносится решение об отказе в его предоставлении. Если было принято положительное решение, то создаются рекомендации, по которым можно пользоваться территорией. Информация далее заносится в Росреестр. Например, к условно разрешенной земле относится возможность возведения временного торгового сооружения на участке, который предназначается для возведения жилых строений.
- Дополнительные. Такие земли используются для увеличения функций остальных видов участков, а также могут использоваться для их обслуживания. Сюда относятся проезды, парковки, площадки для детей или занятия спортом, вагончики для строителей, общественные туалеты, торговые сооружения, гаражи и стоянки.
Вышеуказанные виды предоставляют возможность определить правовые границы, в чьих пределах разрешается применять участки при учете их назначения.
Классификатор обладает общей структурой, причем в соответствии с категорией имеются разные виды разрешенного применения:
- С/х назначение. Сюда входит овощеводство или садоводство, растениеводство или животноводство.
- Жилая застройка. В эту категорию включаются разные виды строений, например, строительство приусадебного участка или многоэтажная застройка, среднеэтажная застройка или обслуживание зданий.
- Общественное применение капитальных объектов. Включается в эту категорию обслуживание сооружений коммунальными или социальными, а также бытовыми службами. Дополнительно входит культурное развитие, здравоохранение и другое.
- Предпринимательство. Земли могут предназначаться для строительства торговых центов или рынков, банков или страховых компаний, заведений общественного питания или гостиниц.
- Отдых. Включается возможность строительства на территории спортивных или туристических объектов, а также разных сооружений, предназначенных для конных прогулок, охоты или рыбалки.
- Промышленность. Делятся земли по возможностям применения в тяжелой или легкой промышленности, области недропользования или в пищевой и строительной деятельности.
- Транспорт. Может применяться для передвижения на автомобилях или железнодорожным транспортом, а также водным, воздушным или трубопроводным.
- Сохранность безопасности и обороны. На таких территориях располагаются вооруженные силы и органы охраны границ страны.
- Охрана и изучение природы. На выделенных землях возводятся объекты, имеющие историческое или природное значение. Также сюда включаются курорты.
- Лесная категория. На этих территориях имеются лесные плантации, а также осуществляется заготовка древесины и иных ресурсов.
- Водные объекты. Пользоваться территориями можно на общих или специальных основаниях. На них возводятся разные гидротехнические объекты.
- Общее применение участков. Они могут использоваться в качестве запаса или особых территорий. На них может осуществляться ритуальная деятельность.
Таким образом, в зависимости от категории разделяются участки на разные виды разрешенного использования.
Отличительные особенности нового классификатора от старого
Вступивший в законную силу в 2014 году классификатор, содержащий перечисление видов, учитывает такие критерии земли, как: наименование, описание, код. Оформлен документ в качестве приложения к постановлению от 01.09.2014г. Министерства экономического развития РФ.
Наименования в перечне заключены в скобки, по несколько объединённых между собой видов. Это говорит об их единстве и возможности применять в соответствии с разрешением, распространяющимся на весь пункт.
Классификатор типов
Так, на примере пункта 1 перечня, разрешающего сельскохозяйственные работы, можно увидеть ещё 18 подпунктов, для каждого из которых указано индивидуальное числовое значение, на которые распространяется разрешение на сельскохозяйственное использование.
Столбец с описаниями содержит все подробные характеристики разрешённого применения, исключающие неверную интерпретацию и толкование.
На примере того же пункта 1 можно увидеть, что участок, на котором разрешены сельскохозяйственные работы, также может использоваться под строительство зданий для хранения и переработки получаемой продукции. Столбец с кодами содержит только числовые обозначения, соответствующие тому или иному типу разрешения на эксплуатацию.
Пример части классификатора
Всего в перечне выделено 13 пунктов разрешённых работ, текстовые наименования которых равнозначны их числовому коду.
До момента принятия нового классификатора, действовал другой, опирающийся на иные правовые источники. В этом и есть их существенное отличие, ведь прошлый перечень был основан на местных Правилах, регулирующих возведение застроек и использование земельной территории, где главным принципом было зонирование земли и использование её в соответствии с разрешением для данной конкретной зоны.
Выделялись основные зоны:
- зона жилого района;
- зона центров торговли;
- зона спортивных, культурных и развлекательных комплексов;
- зона культурных наследий, находящихся под защитой государства.
Особенности типов
Застройка строго регламентировалась управлением администрации по градостроительству и архитектуре, произвольные постройки по прихотям строительных и инвестиционных компаний были исключены.
После проведения сравнительного анализа между классификаторами, было принято решение о переходе на новую его форму. Преимуществом актуального классификатора является повышенная эффективность проведения работ по учёту и контролю над использованием земельной территории.
Приказ об утверждении классификатора с изменениями на 2017 год можно посмотреть тут.
Чем грозит использование территории не по её целевому назначению
Любая территория, которой постоянно пользуется собственник (или временно арендатор), охраняется государством. Когда контролирующие органы выявляют факт нецелевого использования земли, это влечёт за собой административное наказание.
Под нецелевым использованием стоит понимать использование земли:
- Не по её назначению;
- Не в соответствии с присвоенной категорией.
Сумма штрафных санкций для нарушителя определяется по такому принципу: от 2 до 5 тысяч рублей для физлиц собственников и арендаторов, 80-100 тысяч рублей для предприятий и организаций. В исключительных случаях к нарушителю могут быть применены и другие санкции, например, ставка налога для него повышается до уровня 1,3% вместо действующих ранее 0,3% или даже по решению суда его могут лишить права на владение этим участком. Все зависит от тяжести правонарушения.
Пример нецелевого использования: на участке, разрешённом под использование для сельскохозяйственных целей, собственник возвёл целый дачный посёлок.
Некоторые нюансы при обнаружении нецелевого использования земли
Чтобы подтвердить законное основание своих намерений, гражданин, что подал заявление для разбирательств, обязуется определить точную категорию земель. Далее описывают несоответствие на основании проведённого анализа. Такие доказательства должны быть только реальными фактами, что имеют под собой юридические основания. Если таких аргументов нет, то возможны судебные разбирательства, чтобы доказать правду.
Поводом для обращения разбирательств выступают не только нецелевые виды деятельности, но также отсутствие полезных насаждений, наличие сорняков. Административное наказание – это в первую очередь штрафные санкции. За последние отчётные периоды правовое наказание за нецелевое использование земли ужесточили. Всё из-за большого количества нарушителей, которые незаконно применяют частную территорию, не обладают информацией о статусе ВРИ своего надела.
Мера наказания:
Штрафные санкции, которые начисляются индивидуально для физического лица и юридического лица, имеются разные процентные ставки. Штраф может быть от 10 000 до 200 000 рублей в зависимости от масштаба деятельности. Если владелец не выплачивает штраф, то к нему применяется дополнительная ответственность на основе санкций, которые стали жёстче по отношению к нарушителям. Суть состоит в наложении штрафа за невыполнение обязательств
Землепользователь отклоняется от выплаты штрафа, не берёт во внимание судебные назначения, которые соответствуют статье Земельного кодекса. При этом не прекращают заниматься запрещённой деятельностью, суд имеет право потребовать изъять земельный участок. После изъятия земельного надела владелец имеет право вернуть его в пользование, но для начала следует исправить все недочёты незаконной деятельности
Устраняются все неточности, нарушения, выплачиваются штрафы, другие задолженности
После изъятия земельного надела владелец имеет право вернуть его в пользование, но для начала следует исправить все недочёты незаконной деятельности. Устраняются все неточности, нарушения, выплачиваются штрафы, другие задолженности.
Актуальные вопросы, связанные с ВРИ участков
До принятия ПЗЗ вид разрешенного использования устанавливался каждому земельному участку индивидуально при его предоставлении. В связи с этим присвоенный участку ВРИ зачастую не соответствует градостроительному регламенту участка, установленному принятыми впоследствии ПЗЗ.
Аналогично, ВРИ большинства участков определен не в соответствии с федеральным классификатором, который в настоящее время обязателен к применению при установлении ВРИ участков (при формировании новых участков или изменении ВРИ существующих), а также при разработке ПЗЗ, проектов планировки территории (ППТ), выдаче ГПЗУ.
Возникающие на практике спорные ситуации зачастую берут свое начало из противоречий между установленным участку ВРИ, градостроительным регламентом и классификатором.
Нередко исходный ВРИ участка сформулирован таким образом, что допускает сразу несколько толкований, принципиально различных с точки зрения их влияния на размер земельных и имущественных платежей в бюджет (арендная плата, земельный налог, налог на имущество и т. д.). Приведение ВРИ в соответствие с Классификатором позволяет устранить подобную неопределенность и снизить нагрузку компании по платежам в бюджет.
Еще одной актуальной проблемой является установление органами власти ВРИ земельным участкам без учета назначения изначально расположенных на участках зданий, что нередко порождает проблемы с оформлением публичных договоров аренды, получением разрешительной документации на строительство или реконструкцию.
Для правообладателя участка либо для лица, которое планирует приобрести права на участок для дальнейшей застройки, будет актуальным определение разрешенного использования земельного участка – для понимания потенциала его использования, а также выявления имеющихся обременений (вхождение в границы зон с особыми условиями использования территорий и т. д.). Это возможно в рамках градостроительного аудита, осуществляемого «Два М».
Лицо, которое планирует изменить фактически осуществляемую на земельном участке деятельность, функциональное назначение ОКС, легализовать уже ведущийся бизнес, может быть заинтересовано в изменении ВРИ участка. При этом порядок внесения изменений будет отличаться в зависимости от того, предусмотрен ли желаемый вид использования ПЗЗ в качестве основного, условно разрешенного или вспомогательного вида.
В случае, если желаемый вид использования градостроительным регламентом участка не предусмотрен, перед правообладателем встает задача внесения изменений в ПЗЗ либо подготовки ППТ (для осуществления инвестиционного проекта).
Грамотное определение ВРИ участка до начала реализации конкретного проекта чрезвычайно важно, поскольку установленный ВРИ будет влиять как на расчет отдельных видов земельных платежей на период строительства (платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение ВРИ, повышенной арендной платы на период строительства или реконструкции), так и при последующей эксплуатации простроенных объектов. Правовой центр «Два М» осуществляет комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с определением, установлением и изменением ВРИ участков, включая выбор оптимального ВРИ для осуществления конкретного проекта, взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам, а также представление интересов в судебных инстанциях
Правовой центр «Два М» осуществляет комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с определением, установлением и изменением ВРИ участков, включая выбор оптимального ВРИ для осуществления конкретного проекта, взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам, а также представление интересов в судебных инстанциях.
Например в одном из дел юристам Правового центра удалось в разы снизить кадастровую стоимость участка, завышенную из-за неверно определённого ранее разрешённого использования.
Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка
| Номер в классификаторе | Комментарии |
| 1.0-1.18 | Сюда относят земли, находящиеся вне населенных пунктов, которые предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, скота, пушных зверей, разведения птиц, рыб, насекомых. Разрешено возводить здания, необходимые для нужд сельского хозяйства. |
| 2.0-2.7.1 | На этих землях можно возводить здания, как одноэтажные, так и многоэтажные, которые используются для проживания, а также объекты инфраструктуры, необходимые для их содержания. |
| 3.0-3.10.2 | На землях можно размещать объекты капитального строительства, которые необходимы для удовлетворения социальных и духовных потребностей — коммунальные предприятия, объекты здравоохранения, школы, ДОУ и т.д. |
| 4.0-4.10 | Земли предназначены для объектов капитального строительства, которые используются с целью получения выгоды. |
| 5.0-5.5 | Участки выделяют под размещение спортивных, туристических объектов, баз отдыха, конных прогулок и т.д. |
| 6.0-6.11 | На землях разрешено размещать добывающие и производственные объекты. |
| 7.0-7.5 | На участках размещают различные пути сообщения и строения, необходимые для их обслуживания. |
| 8.0-8.4 | Размещают объекты, предназначенные для Вооруженных сил, а также таможни. |
| 9.0-9.3 | Земли, на которых располагаются особо охраняемые природные территории. |
| 10.0-10.4 | Разрешена деятельность, связанная с выращиванием, рубкой, заготовкой леса, охраной лесов. |
| 11.0-11.3 | На землях размещаются водные объекты и гидротехнические сооружения. |
| 12.0-12.3 | На участках размещены дороги, кладбища, парки, скверы и т.д. Сюда же относят земли запаса. |
| 13.1 | Разрешена деятельность, связанная с выращиванием с/х культур для собственных нужд. Стоить жилые дома нельзя. Можно строить хозпостройки для хранения урожая и инвентаря. |
| 13.2 | Разрешена деятельность, связанная с выращиванием плодовых деревьев и кустарников для собственных нужд. Можно строить жилые дома, садовые домики (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки. |
| 13.3 | Строка утратила силу с 1 января 2021 г. – Приказ Минэкономразвития России от 9 августа 2021 г. N 418 |
Подробней о разрешённом использовании сельхозземель
Обычно такие участки расположены за чертой города. Здесь могут находиться земли для сенокоса, пастбища, вспомогательные постройки, сады и т.д. В зависимости от целевого назначения надела выделяют:
- Личное хозяйство. Владелец может просто разводить здесь скот или выращивать продукцию на продажу, а может дополнительно получить разрешение на строительство;
- Дачную застройку. По закону собственник вправе начать возводить здесь загородный дом, согласование проекта с администрацией перед стартом работ получать не требуется.
Все описанные выше категории земель (ИЖС, сельскохозяйственные и для бизнеса) согласно классификатору, получили свои, уникальные коды. Относительно личного хозяйства и индивидуальной застройки это коды, начинающиеся с 2,0 и вплоть до 2,7 (находятся во втором разделе Классификатора).
Эти цифры значат, что участок может использоваться для таких целей:
- Возведения малоэтажных жилых домов, высотой не больше 3 этажей и которые не будут делиться на отдельные квартиры;
- Всех садово-огородных работ (выращивания овощных, плодово-ягодных и других культур);
- Возведения подсобных построек типа гаражей или сараев для хранения инвентаря;
- Постройка разных кемпингов или вагончиков (своего рода передвижных сооружений, которые можно подключить к общим инженерным сетям).
Если человек планирует предпринимательскую деятельность, ему стоит подробней узнать о кодах классификатора 4,0-4,9. В рамках разрешённого использования на таких участках можно размещать объекты строительства для торговли, отдыха, развлечений и пр.
