Оформление муниципальной земли в собственность
Вопросы регистрации права собственности на участки регламентированы Федеральным законом № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учитывая, что недвижимостью в России признаются только земельные участки (ст. 130 ГК РФ), регистрация прав собственности на целинные земли невозможна.
До момента, пока территориальная община не определилась со способом будущего использования земель, это даже нецелесообразно. Нет смысла устанавливать целевое назначение участка, чтобы впоследствии его менять или формировать границы абстрактного объекта, чтобы потом заново регистрировать объединение, выдел или перераспределение.
Таким образом, сведения о муниципальных землях, которые ранее не были в собственности и не передавались в пользовании частных лиц, в ЕГРП обычно не значатся. И наоборот: чтобы получить такие земли в собственность или пользование, необходимо инициировать образование участков. Это, в свою очередь, требует разработки землеустроительной документации в порядке Федерального закона РФ № 221 «О госкадастре недвижимости».
Для примера, рассмотрим порядок оформления прав на участок собственником недвижимости, расположенной на таком участке:
- Регистрация права собственности на строение в ЕГРП, если это не было сделано ранее.
- Оформление документов на участок: межевание, постановка на кадастровый учет.
- Получение кадастрового плана в департаменте земельных ресурсов или органе с другим названием.
- Обращение с заявлением о предоставлении участка в управление муниципальным имуществом. Этот орган впоследствии готовит распоряжение об образовании участкам и предоставлении его в собственность, а также проект соглашения.
- Подписание договора купли-продажи. Оплата лицом, заинтересованным в покупке, стоимости участка. Подписание передаточного акта.
- Обращение за регистрацией образования нового объекта в МФЦ или территориальный орган Росреестра.
Понятие права собственности
Право собственности – наиболее полное вещное право на лесные участки вместе с растущими на данных участках лесами. Право собственности рассматривается в объективном и субъективном понимании.
Определение 1
В субъективном понимании право собственности определяется как закрепленная за собственником законно обеспеченная возможность владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему имуществом по личному усмотрению и в собственном интересе посредством совершения по отношению к этому имуществу любых действий, не нарушающих закон и иные правовые акты и не нарушающие права и охраняемые законодательством интересы остальных лиц, а также возможность устранения вмешательства всех 3-х лиц в его хозяйственное господство.
Определение 2
Право собственности в объективном понимании – это правовой институт, то есть совокупность правовых норм, которые регулируют особую область имущественных отношений, связанных с землей и другими природными ресурсами.
Согласно действующему Лесному Кодексу Российской Федерации право собственности на леса напрямую не закреплено в законодательной системе. В ней право собственности на леса закреплено через определение собственности на земельные участки, где растут леса.
Определение 3
Лес – это сложная вещь, которая включает несколько частей: земельный участок, лесную растительность и другие части.
Леса находятся на территории земель лесного фонда и землях других категорий (часть 1 статьи 6 Лесного Кодекса России). Лесные участки, входящие в составе земель лесного фонда, являются федеральной собственностью (часть 1 статьи 8 Лесного Кодекса России). Многие леса произрастают на землях лесного фонда, потому являются федеральной собственностью. В лесном кодексе России не предусмотрена возможность приватизации лесов, растущих на землях лесного фонда. Также в федеральную собственность входят леса, растущие на землях обороны и безопасности, в заповедниках, национальных парках и пр.
В Лесном Кодексе России в 2006-м г. обозначена собственность на леса субъектов России в качестве разновидности госсобственности. Субъекты России называются участниками лесных отношений согласно статье 4 Лесного Кодекса России.
Пример 1
Собственность субъектов РФ на леса, к примеру, напрямую закрепляется частью 1 статьи 82 Лесного Кодекса России, которая называет полномочия органов госвласти субъектов России – владение, пользование и распоряжение лесными участками, которые находятся в собственности субъектов России.
Собственность субъектов России на земельные участки закреплена статьей 18 Земельного Кодекса России. Собственностью субъектов России являются земельные участки, признанные таковыми федеральным законодательством, право собственности субъектов России на которые появилось при разделении госсобственности на землю, приобретенные субъектами России по основаниям из гражданского законодательства.
Правомочия частных собственников ЗУ
В отношении обозначенной категории правообладателей действуют объективные права и обязанности, которым они обязаны следовать в соблюдении установленных положений законодательства. А так же – им предоставлены максимально широкие полномочия, которые характеризуют статус собственника. В целом право собственности на землю (частная собственность) выступает как триада прав:
- владения;
- распоряжения;
- пользования.
Владение вещным правом на землю определяется как господство над приобретённым участком, гарантирующее беспрепятственное распоряжение и использование в рамках закона и защиту от посягательства на него со стороны третьих лиц.
Распоряжение предусматривает участие правообладателя в гражданско-правовых процессах, в том числе – в имущественных сделках с землёй. Собственник вправе переоформить землю на другого человека: продать или подарить, а также – оформить надел завещанием или обменять на иной объект недвижимости.
Только собственник вправе передать надел в аренду третьим лицам или оформить сервитут за соразмерную плату. Так же надел может выступить в роли предмета залоговой стоимости при оформлении кредита.
Пользование сохраняет за собственником право обрабатывать землю, используя её по целевому назначению. Он может извлекать прибыль из выращивания сельскохозяйственной продукции или строить жилой дом на землях населённых пунктов. Такие земли могут участвовать в бизнесе и выполнять прочие функции, по усмотрению собственника, в соответствии с нормами законодательства.
Частная собственность на ЗУ санкционирована государством и опирается на конституционные права граждан РФ и иные источники законодательства.
Мы также подготовили для вас материал про свидетельство о праве собственности на землю. Подробнее обо всех нюансах данной темы читайте на главной странице рубрики.
Отчуждение права собственности на земельный надел
Процедура изъятия или отчуждения земельного надела регламентируется статьей 44 Земельного Кодекса РФ. Основанием для инициирования такой процедуры может быть следующее:
- Нецелевое использование участка.
- Наложение ареста, конфискации имущества.
- Нарушение законодательных норм в ходе эксплуатации участка.
- Нужды государственного значения. В этом случае государство обязано выплатить владельцу компенсацию.
Собственник должен заранее, не позже, чем за год, быть уведомлен о том, что земля будет выкуплена государством. Если собственник не согласен на такой поворот событий, он вправе обратиться в суд для урегулирования вопроса в судебном порядке. Иск нужно подавать в районный или городской суд.
В шпаргалке в краткой и удобной форме приведены ответы на все основные вопросы, предусмотренные государственным образовательным стандартом и учебной программой по дисциплине «Земельное право». Книга позволит быстро получить основные знания по предмету, повторить пройденный материал, а также качественно подготовиться и успешно сдать зачет и экзамен.
Рекомендуется всем изучающим и сдающим дисциплину «Земельное право»
Оглавление
- 1. Земельное право: понятие, предмет и метод правового регулирования
- 2. Система земельного права. Земельное право как отрасль науки и учебная дисциплина
- 3. История земельного права
- 4. Принципы земельного законодательства. Разграничение норм земельного, гражданского и иных отраслей права
- 5. Земельная реформа и ее правовое обеспечение
- 6. Понятия и виды земельных правоотношений
Приведённый ознакомительный фрагмент книги Земельное право. Шпаргалка предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.
1. Земельное право: понятие, предмет и метод правового регулирования
Земля
— это поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией, на которой осуществляется суверенитет РФ.
Земельное право
— это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и охраны земель как природного объекта, так и недвижимого имущества.
Земельное право — это самостоятельная отрасль права.
Предмет правового регулирования —
это земельные отношения, которые регулируются нормами права, возникают при использовании земельных участков, управлении земельными ресурсами, регулируют в целях сохранения и восстановления земельных свойств, охраны прав и законных интересов землеобладателей.
Предмет земельного права
— это способ регулирования земельных отношений, которые возникают, изменяются, прекращаются по поводу земли и регулируются земельным законодательством.
Земельные отношения
— это особый вид имущественных отношений.
Особый вид имущественных отношений по поводу земли обусловлен особенностями земельных отношений. Природа земельных отношений определяет публично-правовой характер их регулирования.
Метод правового регулирования
— это способ воздействия правовых норм на участников (субъектов) общественных отношений. Сущность правового регулирования выражается в официальном издании правовой нормы (нормативного акта), закрепляющей модели поведения участников общественных отношений.
Метод земельного права
— способ регулирования общественных отношений, непосредственно связанных с землей.
В юридической литературе выделяют:
1) императивный метод,
заключающийся в установлении для субъектов правоотношений обязанностей, вариантов должного поведения и запретов (для ведения Государственного земельного кадастра собственники земли обязаны сообщать сведения об изменениях в составе находящихся у них земель в комитеты по земельным ресурсам и землеустройству).
При осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель должностные лица вправе беспрепятственно посещать земельные участки, находящиеся в собственности, владении, пользовании и аренде, давать предписания устранения нарушений земельного законодательства;
2) диспозитивный метод.
Это способ правового воздействия, при котором субъектам земельных отношений предоставляется свобода выбора своих действий. Собственник вправе распоряжаться своим земельным участком: продавать его, дарить, сдавать в аренду или закладывать.
Собственники земли имеют возможность сами в определенных пределах), регулировать взаимоотношения друг с другом (например, путем установления сервитутов, т. е.
применяя методы частноправового регулирования земельных отношений).
В статье рассматриваются основания возникновения права собственности на землю, субъекты и объекты права на землю, виды и формы земельной собственности
Возникновение ВП на участок
Приобретение участка возможно несколькими способами. Методы зависят от целевого назначения объекта, юридического статуса владельца и объема полномочий.
| № п.п. | Вещное право | Основание | Примечание |
|---|---|---|---|
| 1. | Собственность | Договоры покупки, приватизации, обмена, дарения | Гражданско-правовые соглашения опосредуют переход права от одного лица к другому. Порядок заключения договоров регулируется не только нормами ГК РФ, но и рядом федеральных законов. Сделка с землей признается состоявшейся только после государственной регистрации. Напомним, что оформление возможно лишь в отношении участков, прошедших процедуру межевания и не ограниченных в обороте |
Акты по соглашениям ренты и лизинга | Собственность на землю нередко возникает в результате исполнения соглашений о финансовой аренде. В этом случае переход права будет зафиксирован после перечисления выкупного платежа. Недвижимость приобретается по остаточной стоимости. Похожий механизм применяют и в отношениях ренты | ||
Результаты межевания | Нередко права на землю появляются при выделении небольшого участка из состава пая или обширной территории. Основанием становится постановление муниципального органа о формировании объекта и постановке его на кадастровый учет. Аналогичным будет алгоритм при слиянии и преобразовании участков | ||
| Наследование | Передать землю в собственность после смерти могут только физические лица. Основанием ВП станет свидетельство нотариуса и документы о государственной регистрации | ||
| Правопреемство | Право на участки от организации может переходить при ликвидации, банкротстве, реорганизации. К заявлению о регистрации объекта за новым собственником прилагают передаточный акт | ||
| Судебное решение | Признать права на надел за конкретным лицом вправе суд. Служители Фемиды выносят соответствующие решения по результатам рассмотрения споров или установления юридических фактов | ||
| 2. | Пожизненное владение, бессрочное пользование | Административный акт | Сейчас земли не предоставляются ни в бессрочное пользование, ни в пожизненное владение. Закрепленные ранее на этом праве участки разрешается оформлять в собственность. Исключение составляют объекты, ограниченные или изъятые из оборота. Нормы о преобразовании ВП применяют при передаче имущества по наследству (закон № 137-ФЗ от 25.10.2001 года) |
| 3. | Пользование участком под недвижимостью | Документы на строение, судебное решение, соглашение сторон | Право беспрепятственного пользования землей возникает только у собственников капитальных сооружений (271 ГК РФ). Норма обеспечивает выполнение принципа единства судьбы земли и здания. Сложные вопросы о переходе ВП разъяснил Верховный суд России в четвертом обзоре практики за 2017 год. В документе рассмотрены такие моменты как отказ от договора пользования землей, переуступка прав аренды, пролонгация сделок |
| 4. | Сервитут | Соглашение или судебное решение | Обременение устанавливают в пользу третьих лиц в договорном или судебном порядке. Собственник может требовать соразмерной платы за неудобства. Большинство сервитутов обеспечивают свободный доступ к соседним объектам или пользование водными ресурсами. На практике встречаются и специфические формы. Обязательным условием возникновения ВП является отсутствие иного способа разрешить проблему |
| 5. | Оперативное управление и хозяйственное ведение | Решение собственника, акт о передаче участка | При оперативном управлении у предприятия имеется полномочие на распоряжение. Землю разрешено отчуждать, заручившись согласием собственника. Основанием сделки будет решение учредителя объединения. Хозяйственное ведение не предполагает права продажи или иной передачи участка. Порядок владения землей определяется актом приемки и договором о распределении прибыли |
Важно! Основанием возникновения ВП на землю может являться приобретательная давность. Открытое и добросовестное владение наделом на протяжении 15 лет и более позволяет обратиться в суд
Заявители могут настаивать на признании собственности.
Все ВП на участки подлежат регистрации в государственном реестре (131 ГК РФ). Процедура урегулирована законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.
Территории, доступные и недоступные для частной собственности
Заполучить надел гражданину или компании в индивидуальное владение реально если:
- участок передается в частную собственность в соответствии с требованиями федерального законодательства;
- право возникло в период разграничения государственных владений;
- куплено оно любым из способов, оговоренных в Гражданском кодексе;
- надел был отдан в использование безвозмездно федеральным органом;
- речь идет о земле сельхозназначения, не изъятой из оборота.
Изъятые из оборота:
- заповедники и национальные парки;
- участки, где возведены строения военных судов;
- земли, на которых размещены службы государственной безопасности и их сооружения;
- местности со зданиями на них, отданными под нужды армии;
- территории, отведенные под атомные электростанции, для хранения радиоактивных веществ и ядерного материала;
- объекты, на которых созданы ЗАТО;
- места расположения воинских и гражданских кладбищ;
- участки с размещенными на них тюрьмами;
- места, где находятся сооружения для коммуникаций
Оборот которых ограничен:
- особо охраняемые территории;
- связанные с культурным наследием;
- занятые космической инфраструктурой или гидротехникой;
- отданные для органов обороны, таможни;
- пространства, где организовано строительство или ремонт транспорта;
- загрязнённые территории;
- земли, сохраняемые для федеральных или муниципальных нужд;
- места производства ядовитых или наркотических веществ;
- территории, близко подходящие к воде, которая используется для питья или хозяйственных нужд;
- лесной фонд;
- водные объекты в пределах надела, принадлежащие государству
Признаки права собственности
Существует три основных признака, характеризующих возможность владения личным имуществом.
Бессрочность
Отсутствие сроков владения личными вещами, если это не предусмотрено другими законами и правовыми нормами. Получив во владение вещь или объект недвижимости, человек становится его бессрочным обладателем. Пока существует предмет и пока жив его владелец, право собственности закреплено за хозяином объекта. Если человек решает продать или подарить предмет, все полномочия переходят новому владельцу, и уже новый хозяин получает бессрочную возможность владеть имуществом. Исключением являются временные договоры обладания, например, договор аренды земли у государства. Пока действует договор, человек или фирма являются временными владельцами этого природного ресурса. По истечению договора все права в полной мере переходят основному владельцу, в данном случае государству.
Эластичность
Наступает, когда в случае каких-либо ограничений законом человек не имеет права распоряжаться своим имуществом. При снятии ограничений право собственности восстанавливается в полном объеме. Например, если человек временно находится под арестом, его вещи, жилье и прочее имущество ему недоступны. Хозяин этих объектов не имеет полномочий ими пользоваться в данный момент, но по истечению срока наказания все права на обладание имуществом возвращаются ему в полной мере. Другим примером можно назвать размещение автомобиля на штрафной стоянке за нарушение правил парковки. Пока нарушитель не оплатил штраф, его личное транспортное средство продолжает оставаться его собственностью, но распоряжаться им человек не в силах. После оплаты штрафа право пользования автомобилем возвращается.
Рис. 2. Основания возникновения права собственности
Неисчерпаемость
Собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению, действуя при этом в рамках закона. Владелец может пользоваться лично, продавать, дарить, сдавать в аренду, оставлять в наследство и выставлять на аукцион свою собственность. Хозяин может даже выкинуть или уничтожить вещи, принадлежащие только ему, но только в тех случаях, если это не противоречит законам и не принесет вреда другим людям. Например, человек может купить акустическую систему, а позже отдать, продать и даже выбросить ее. Но владелец этой техники не может включать музыку слишком громко, если это беспокоит соседей. Также он не имеет права утилизировать свои вещи, сжигая их в квартире или в местах общественного пользования.Эти признаки наделяют право собственности уникальными свойствами, но при этом накладывают некоторые ограничения на владение вещами. Распоряжение имуществом не должно нарушать комфорта и безопасности других людей.
Формы собственности на земельный участок
В законодательстве России принято выделять следующие формы собственности: государственную, муниципальную и частную. Государственная собственность это собственность, которая принадлежит Российской Федерации и ее регионам. Поэтому ее принято делить на федеральную и региональную.
Муниципальная собственность это собственность города, района, населенного пункта, предоставляемая для застройки, благоустройства и заселения территории.
Частная собственность принадлежит гражданам и организациям.
По смыслу Конституции России все земли являются равноправными и защищаются равным образом.
Объекты права собственности на землю
Объект права собственности на землю — часть земли (земельный участок и земельная доля) как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла в собственность определенного субъекта (находится в его владении, пользовании и распоряжении).
- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям:
- изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);
- ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).
Обязательные характеристики объекта права собственности на землю:
- индивидуализация (кадастровый номер, определенные границы и месторасположение, площадь, целевое назначение и вид разрешенного использования);
- качественные характеристики земельного участка (доли земли);
- кадастровая оценка;
- оборотоспособность;
- делимость (соответствующий размер).
Объекты государственной собственности на землю
Объекты государственной собственности на землю
Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:
- федеральной собственности;
- собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).
Объект права государственной собственности на землю:
Следует обратить внимание на то, что в качестве объекта права государственной собственности называются не земельные участки, а земли. Таким образом, признание нахождения земель в государственной собственности не требует для этого формирования (разграничения) земельных участков. В федеральной собственности находятся земельные участки (ст
17):
В федеральной собственности находятся земельные участки (ст. 17):
- которые признаны таковыми федеральными законами;
- право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки (ст. 18):
- которые признаны таковыми федеральными законами;
- право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.
В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации – города федерального значения Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Объекты муниципальной собственности на землю
Объекты муниципальной собственности на землю
В муниципальной собственности находятся земельные участки:
- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;
- которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.
Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.
Как объект оценки
Всю землю, которая используется в народном хозяйстве, можно рассматривать, как финансовый инструмент, приносящий определенный доход. При этом рассматривают ее, как отдельно взятый участок земли и как часть объекта недвижимости, т.е. совместно с находящимися на нем строениями, сооружениями и т. д.
Оценивают участок, учитывая использование земли:
- для добычи полезных ресурсов и ископаемых;
- для сельского хозяйства;
- лесного хозяйства;
- как пространства для развития экономической и социальной сферы;
- для формирования среды, в которой проживает население;
- экологической безопасности.
Выводы и рекомендации юристов-практиков
Вещные права на землю не ограничиваются институтом собственности. В отечественном законодательстве сохранились отголоски советской эпохи в виде бессрочного пользования и пожизненного владения участками. Государство целенаправленно сокращает количество объектов в этом статусе, но процесс далек от завершения.
Одновременно парламентарии развивают принцип деления полномочий. Механизм играет важную экономическую роль, позволяя делегировать функций собственника управляющим структурам. Особенно ярко прослеживается тенденция в работе государственных производственных комплексов. Нормы активно применяют в оборонной промышленности, сфере безопасности, военном секторе.
ВП на землю
Многие вопросы в доктрине ВП не разрешены. Неоднозначной остается трактовка юридической природы залога, ряд претензий у теоретиков остается к нормам о сервитутах. Длительное время судам приходилось применять противоречивые положения земельного и гражданского законодательства. Проблемы возникали при определении круга субъектов ВП, порядка их возникновения и прекращения. Ясность внесли в 2015 году, исключив из ЗК РФ устаревшие статьи.
Большой вклад в развитие направления вносит Верховный суд России. В 2017 году высшая инстанция разъяснила спорные моменты применения норм. Практика пополнилась важными прецедентами. Анализируя ситуацию, эксперты приходят к выводам о положительной динамике.
Юридический базис по направлению сформирован, а ключевые механизмы интегрированы в правовую систему. Задачей законодательных и исполнительных органов является наработка практики. Рядовым же участникам отношений предстоит освоить инструменты реализации и защиты вещных прав.
