Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты

Каковы особенности заключения договора субаренды части земельного участка?

Стороны вправе заключить договор субаренды части земельного участка, согласовав часть земельного участка, подлежащую передаче в субаренду, и поставив ее на кадастровый учет.

Объектом земельных отношений признаются не только земельные участки, но и части земельных участков, которые также могут передаваться в аренду (п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 1 ст. 607 ГК РФ).

По общему правилу арендатор земельного участка вправе передать в аренду земельный участок третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Если согласие арендодателя на субаренду включено в договор в качестве условия, отозвать его в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Уведомление должно быть направлено собственнику в разумный срок после совершения соответствующей сделки в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Договор субаренды земельного участка, заключенный на срок больше года, подлежит государственной регистрации в ЕГРП, при этом, если данным договором допускается пользование частью земельного участка, обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (ст. ст. 130, 131 ГК РФ, п. 1 ст. 26 ЗК РФ). С заявлением о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

При этом передаваемая в субаренду часть земельного участка должна быть надлежащим образом индивидуализирована, то есть в договоре субаренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Следует отметить, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка необходимо, чтобы эта часть участка была учтена в Едином государственном реестре недвижимости. Если часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, в регистрирующий орган должны быть представлены документы, необходимые для его кадастрового учета одновременно с регистрацией договора аренды.

Дополнительно отметим, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договор субаренды в силу закона прекращает свое действие в тот момент, когда будет досрочно расторгнут договор аренды, независимо от того, будет ли субарендатору направлено уведомление о прекращении договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Преамбула

Договор субаренды земельного участка

г. Кемерово
20 декабря 2023 года

Лагунов Ростислав Всеволодович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 11.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Западная, дом 37, строение 1, квартира 161, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны

и

Бобров Всеволод Геннадьевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 18.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Челюскинцев 36, строение 8, квартира 988, именуемый в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны

заключили настоящий договор о нижеследующем:

Первоочередным разделом договора выступает преамбула. В ней описывается информация, напрямую связанная с участниками сделки. Такой информацией принято считать:

• В первую очередь – фамилия и инициалы сторон, между которыми заключается соглашение;
  Далее прописываются паспортные данные лиц;
• Также указываются адреса регистрации физических лиц, то есть их место жительства по паспорту;
• В завершении содержания преамбулы следует указать роли контрагентов по настоящему соглашению (кто выступает в роли Арендатора, а кто в роли Субарендатора).

Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:

Предмет

Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается субаренда земельного участка. В настоящем разделе следует указать, какой именно земельный участок является предметом договора, а также характеристики присущи этому участку.

Итак, образец настоящего раздела выглядит следующим образом:

• Согласно условиям настоящего соглашения, Арендатор передает право временного пользования земельным участком, который расположен по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, проспект Маршала Голикова 17Г.
• Площадь земельного участка составляет __________________;
• Кадастровый номер земельного участка __________________;
• Целевое назначение земельного участка __________________;
• Срок настоящего соглашения составляет __________________.
• На арендуемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости в виде каких-либо строений и сооружений;
• Арендатором получено письменное согласие Арендодателя на заключение договора субаренды.

Цена договора

Данный раздел предназначен для обозначения стоимости арендных платежей. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты. Оплата может производиться как в наличной, так и безналичной форме.

Выглядит образец такого раздела следующим образом:

• Размер арендной платы составляет ______________ рублей 00 копеек.
• Оплата осуществляется путем зачисления денежных средств на банковский счет Арендатора.
• Оплата производится _____ числа каждого месяца в момент действия настоящего договора.

Права и обязанности

Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.

Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:

Арендатор вправе:

• Требовать перечисления арендных выплат в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения;
• Требовать от Субарендатора использования земельного участка по его целевому назначению.

Арендатор обязуется:

• Передать земельный участок Субарендатору в соответствии с настоящим договором;
• Обеспечить соответствие земельного участка заявленным в настоящем договоре характеристикам;
• Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Субарендатор вправе:

• Требовать предоставления земельного участка в соответствии с настоящим договором;
• Требовать соответствия земельного участка заявленным в настоящем договоре характеристикам.

Субарендатор обязуется:

• Использовать земельный участок исключительно в рамках его целевого назначения;
• Осуществлять ежемесячные денежные перечисления Арендатору за пользование земельным участком;
• Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Заключение

По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:

• Об ответственности сторон;
• Иные разделы, содержание которых не противоречит действующему законодательству.

После подписания документа и исполнения его условий, договор субаренды земельного участка считается заключенным.

Типовой образец

Сдача земельного участка в субаренду обычно оформляется договором. Письменная форма документа обязательна в том случае, если он заключается сроком на 1 год и больше этого периода, а также, если хотя бы одной стороной правоотношений выступает юридическое лицо.

При подготовке соглашения можно опираться на типовой договор субаренды земельного участка. Обычно он состоит из следующих разделов:

• название документа, его номер (в случае необходимости), дата и место заключения сделки;
• наименование сторон;
• предмет соглашения;
• срок субаренды;
• размер субарендной платы;
• права, обязанности, ответственность сторон;
• порядок изменения, расторжения договора;
• приложения;
• адреса, реквизиты субарендодателя и субарендатора.

Структуру документа можно видоизменять, адаптировать под собственные потребности: дополнять требуемые разделы, исключать не нужную информацию, объединять несколько пунктов в один.

Образец заявления

Типовая форма договора субаренды земельного участка

Скачать

Существенные условия

Рассматриваемый документ в обязательном порядке должен содержать в себе существенные условия. Если они отсутствуют, то соглашение могут признать незаключенным.

По закону, в тексте документа в обязательном порядке подробно описывают имущество, передаваемое в субаренду. Что касается земельного участка, то в договор включают следующие сведения о нем:

• категория и вид разрешенного использования земельного участка;
• кадастровый номер, стоимость;
• площадь;
• место расположения;
• назначение и др.

Исходя из описания, пользователь должен понять, о каком именно объекте идет речь. Если, опираясь на характеристику, сделать этого невозможно, то считается, что стороны не договорились о предмете сделки, а само соглашение является незаключенным.

Описание земельного участка обычно располагают в разделе «Предмет». Здесь же указывают и другую информацию, например, реквизиты документа, на основании которого субарендодатель владеет имуществом, целевое назначение объекта и т.д.

Срок договора субаренды, по закону, можно не прописывать в субарендном соглашении. Если такой период в тексте документа не отражен, считается, что он действует бессрочно, но не более действия договора аренды.

Также, в отношении некоторых земельных участков установлены максимальные сроки пользования имуществом. Как правило, они установлены законодательными актами, в частности ЗК РФ и применяются по отношению к объектам, находящимся в муниципальной или государственной собственности.

Документы для заключения соглашения

Субаренда земельного участка оформляется договором субаренды. Для проверки чистоты сделки рекомендуется подготовить пакет документов:

• идентификаторы личности сторон (при заключении соглашения и при подаче заявления для регистрации договора);
• разрешение от арендатора (если условиями договора или законом это предусмотрено и желательно получить ни в одном экземпляре);
• другие бумаги.

К договору принято прилагать акт приема-передачи и возврата имущества.

Также, по желанию субарендодатель может разработать график платежей и приложить его к соглашению, либо передать вместе с договором другие документы.

Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка

Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.

Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но вы приняли от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердили его действие, вы не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность.

Суть субарендных полномочий

Вообще субаренда неразрывно связана с арендой. Это выражается в следующих важных аспектах заключения этой сделки:

• субарендный договор заключается только с арендатором земельного участка. Ни с собственником, ни с другим законным владельцем заключить его невозможно;
• субаренду нельзя оформить свыше срока действия сделки, которая стала основанием возникновения новых правоотношений;
• целевое назначение земли при передаче прав третьему лицу должно оставаться таким, какое закреплено в арендном договоре;
• государственная регистрация перехода прав по субаренде обязательна, так же как и при заключении арендного соглашения, если договор имеет срок действия более одного года.

Полномочия по соглашению о передачи прав арендатора третьему лицу возникают лишь при официальном оформлении сделки. В договоре обязательно нужно указывать:

1. Данные соглашения, которое является основанием возникновения права субаренды.
2. Подробное описание земельного участка, его кадастровые данные.
3. Права и обязанности сторон.
4. Срок договорных отношений.
5. Цели использования земли.

Важно, что только верно оформленное соглашение признается действительным и порождает юридически значимые последствия своего заключения. Так как закон не устанавливает особых требований к договору, составить его можно воспользовавшись следующим образцом:

Как оформить договор и нужно ли его регистрировать?

Для того чтобы вести субарендный бизнес в рамках закона, необходимо правильно заключить договор, платить налоги и действовать в рамках соглашений.

Нужен ли договор субаренды?

Да. Точнее, понадобится даже два договора. Во-первых, арендодатель и основной арендатор заключают договор аренды. В этом случае принцип следующий: собственник должен оставить за собой в договоре право сдавать помещение в субаренду

Это важно — без такого пункта сдача помещения в субаренду третьим лицам будет незаконной

На основании первого договора арендатор сможет заключить договор субаренды. Также можно составить трехстороннее соглашение, но перед его заключением рекомендуется проконсультироваться с нотариусом.

Договор составляется в обычной письменной форме, в двух экземплярах. По одному экземпляру остается у каждой из сторон сделки. Если сделка является трехсторонней, необходимо подписать три экземпляра.

Наименование	Бланк
Договор субаренды нежилого помещения	Ссылка для скачивания

Как составить договор субаренды?

Договор субаренды очень похож на обычный договор аренды. Однако в этом случае вместо документов на право собственности нужно представить оригинал договора аренды с правом субаренды или аналогичное нотариально заверенное разрешение от владельца помещения.

В тексте договора должны быть указаны права и обязанности сторон, срок аренды и условия расторжения. Желательно указать сумму платежа, предоплаты и депозита. Необходимо включить опись помещения и список ценностей.

Нужно ли регистрировать договоры аренды и субаренды?

Если договор подписан на срок менее одного года, то это так называемая краткосрочная аренда и ее не нужно регистрировать. Если срок действия договора превышает 12 месяцев, документы должны быть зарегистрированы в Росреестре. Этого требует закон.

Если недвижимость сдается в аренду на длительный срок, лучше зарегистрировать договор, так как его не нужно будет продлевать каждый год. Однако и зарегистрированные, и незарегистрированные будут работать в случае судебного разбирательства.

На что необходимо обратить внимание при составлении?

Следует проверить:

Предмет договора. Например, если это офис, необходимо указать его номер.

Срок аренды. Он не должен превышать длительность действия договора аренды.

Размер платежа

Важно определить его регулярность, может ли он меняться.

Доход от субаренды, как и сам доход от аренды, облагается налогом

Это должно быть принято во внимание при определении суммы, подлежащей выплате

Договор субаренды

Договор субаренды в некоторых отношениях похож на договор аренды, но у него есть и некоторые особенности:

1. В договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника.
2. Если речь идет не о всей недвижимости, а о ее части, в договоре следует как можно точнее описать, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т.д.).
3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды. «Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся продления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом принципа, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11.01.2002)».
4. Цель использования субарендуемого имущества должна соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды.
5. Субарендатор не может получить больше прав и обязанностей, чем основной арендатор. Поэтому нельзя включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность перед собственником за состояние помещения. Эта ответственность лежит на главном арендаторе. Именно основной арендатор несет ответственность за своевременное внесение платы владельцу, а также за коммунальные и эксплуатационные расходы.

Требования к оформлению договора субаренды земельного участка

Чтобы все было сделано грамотно и правильно, потребуется оформить договор соответствующим образом, внимательно изучая все требования.

Вот они:

• договор всегда должен составляться исключительно в письменном виде, так как это важнейшее условие;
• в нем потребуется отобразить согласие собственника жилье;
• права и обязанности;
• ответственность, в случае, если кто-то из сторон сделки не станет выполнять прописанных в договоре условия;
• условия субаренды;
• важные характеристики, касающиеся участка земли, который собственно и арендуется.

Если внимательно присмотреться к оформлению подобных договоров, то можно смело заявить, он отличается от документа аренды помещений, это могут быть и недвижимые объекты. Ведь участки земли относятся к недвижимому имуществу, обладают особым правовым статусом.

В любом случае, важно включить в договор все перечисленные пункты, так как они являются обязательными. Если по тем или иным пунктам возникают какие-то вопросы, недопонимания, то лучше проконсультироваться с юристами, тем самым избегая лишних проволочек в будущем

Предмет договора, требования к описанию земельного участка для полной идентификации

Предмет договора — земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета для определения фактических границ объекта, которые обозначаются в натуре с помощью специальных знаков или просто указываются в картографических документах.

Договор должен четко описывать надел. На бумаге следует указать:

• площадь сдаваемого участка;
• точный адрес месторасположения (по карте);
• кадастровый номер;
• перечень капитальных строений, если они присутствуют на территории:
• лесные дороги;
• склады и прочие сооружения, необходимые для сбора и хранения древесины;
• биоэнергетические объекты какого-либо производства;
• противопожарные минерализованные участки;
• индивидуальные жилые дома с гаражами;
• объекты незавершенного строительства;
• питомники животных;
• лодочные станции;
• автостоянки;
• здания, принадлежащие религиозным и благотворительным структурам;
• физкультурно-оздоровительные и спортивные объекты;
• гидротехнические постройки;
• пожарные наблюдательные вышки;
• посадочные площадки и полосы для самолетов и вертолетов;
• жилые индивидуальные дома (редко);
• ЛЭП, трубопроводы и т. д.

Если наниматель передает только часть надела, то об этом также должна присутствовать информация. В договоре отдельным приложением должен идти передаточный акт.

Перенайм участка земли

При возникновении необходимости переуступить своё право пользования участком, арендатору необходимо заключить договор переуступки с третьей стороной. Сделать это без согласия владельца надела можно лишь при том условии, что срок действия договора аренды превышает пять лет.

Пример договора переуступки аренды ЗУ, находящегося в муниципальной собственности

Важно лишь уведомить его об этом заранее. Исключение составляют случаи, когда договором предусмотрены иные условия

Для перенайма же участка, аренда на который оформлялась менее чем на пять лет, требуется обязательное согласие его собственника.

После оформления договора переуступки, все права, обязанности и условия документа аренды переходят к новому арендатору.

Регистрация перенайма

Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:

1. Договор оформлен более чем на год.
2. Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.

Для осуществления операции в Росреестре необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

• заявка;
• оригинал паспорта;
• оригинал паспорта и заверенная у нотариуса доверенность, если обращается представитель заявителя;
• документация, подтверждающая права на участок;
• подписанные оригиналы договоров о перенайме в двух экземплярах;

• согласие на передачу прав (если есть);

• согласие Комитета по управлению имуществом, в случае если предмет соглашения является сельскохозяйственной землёй;
• документ о согласии супруга;
• в случае если имеет место быть залог земельного участка – согласование на передачу от залогодателя;
• доверенность на право совершения сделки, если одна из сторон – юридическое лицо;
• нотариально заверенные ксерокопии учредительного и уставного документа организации, если одна из сторон – юридическое лицо.

Подать перечисленные документы в регистрирующий орган возможно лично, либо воспользоваться услугами Почты России или официальным сайтом Росреестра.

В случае если в предоставленном пакете документации будет отсутствовать один из документов, заявитель не будет наделён правом на осуществление таких сделок, на участке обнаружатся самовольные постройки или появятся неисполненные по договору обязательства, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

Содержание и образец договора

В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

В договор обязательно вносятся следующие сведения:

• данные реквизитов каждой из сторон;
• число, месяц и год составления;
• подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
• дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
• размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
• условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, при нарушении одной из сторон условий договора, при ненадлежащем использовании арендованного имущества или при невозможности использования объекта ввиду его непригодности.

Регистрация сделки не занимает много времени, и составляет не более тридцати дней с момента подачи полного комплекта документов. Но отказать в процедуре полностью или приостановить её могут в случае отсутствия одного из требуемых документов, указании недостоверных сведений или при наличии несогласованности и споров между сторонами.

Процесс переуступки прав на арендованное недвижимое имущество не отличается сложностью, поскольку его осуществление происходит на условиях уже действующего договора аренды. Оформить сделку можно самостоятельно, не прибегая к помощи юридических контор, что существенно сократит затраты на сделку.

Намереваясь уступить права на использование земли, находящейся в аренде, следует определить конечную цель сделки. В случае с субарендой, арендатор продолжает нести ответственность перед владельцем за соблюдение условий договора. В случае же с переуступкой, первый арендатор выбывает из цепочки арендодателя и арендаторы и теряет все права на участок.

Права и обязанности участников

Арендодатель должен гарантировать арендатору, что на время действия договора участок будет предоставлен ему для использования в рамках действующего законодательства и оформленного договора субаренды. Это распространяется на вид разрешенного назначения. Арендодатель не может предоставить второму участнику сделки больше прав, чем было закреплено за ним хозяином объекта в договоре аренды. Он же не должен вмешиваться в хозяйственную деятельность контрагента, если та не противоречит российским законам.

Наличие договора переуступки не аннулирует права и обязанности сторон по уже имеющемуся соглашению. При этом наниматель может сам разорвать взаимоотношения с субарендатором, если тот не будет ежемесячно платить или организует опасное (незаконное) производство (узнайте, как расторгнуть договор аренды земельного участка). Есть и дополнительные основания для расторжения сделки, которое осуществляется в судебном порядке:

• систематическое нарушение ГК РФ;
• стихийные бедствия и аварии на вверенной территории;
• нарушение установленного целевого вида использования земли;
• изъятие надела для муниципальных или общественных нужд.